משכנתה נוצרת ברישום ולא בחתימה על מסמכי ההלוואה, ולכן השאלה הראשונה אינה אילו מסמכים להביא אלא איפה בכלל נרשם השעבוד. אפשר לרשום שטר משכנתה בלשכת רישום המקרקעין רק על זכות שכבר רשומה שם על שם הלווה. כשהזכות מנוהלת בידי רשות מקרקעי ישראל, בידי חברה משכנת או בידי קבלן, המסלול שונה והמסמכים שונים. גיליון העבודה הזה מברר קודם באיזה מסלול אתם, ורק אחר כך נותן את רשימת המסמכים המתאימה לו.
מה יש בגיליון
- שלושת המסלולים זה מול זה: היכן נרשם השעבוד בכל מסלול, מה מוכיח שהפעולה הושלמה, ומה בודקים לפני שמתחילים.
- רשימת מסמכים נפרדת לכל מסלול, עם ריבועי סימון, כולל המקרים שמוסיפים מסמכים: בעלות משותפת, נכס על שם חברה, זכות שטרם נרשמה וצד שהוא אזרח זר.
- סדר ההגשה בששה שלבים בלשכת רישום המקרקעין, לרבות מועדי קבלת הקהל לאימות שטרי משכנתה ותיבות ההפקדה.
- ארבעה דברים שמחזירים בקשות לתיקון, ושווה לעבור עליהם לפני ההגשה.
- הפרק שרוב האנשים מגלים מאוחר: סילוק ההלוואה אינו מוחק את השעבוד, ומה נדרש כדי לסגור אותו בכל אחד משלושת המסלולים.
- מקורות רשמיים עם קישור ישיר לכל אחד מהם.
תצוגה מקדימה: שלושת המסלולים
זה עמוד הפתיחה של הגיליון. הטבלה אינה תיאורטית, היא הדרך לענות על השאלה איפה השעבוד שלכם אמור להירשם, ומה ייחשב סיום של הפעולה.
| המסלול | היכן נרשם השעבוד | מה מוכיח שהפעולה הושלמה |
|---|---|---|
| 1 · הזכות רשומה בטאבו | פנקסי המקרקעין, בלשכת רישום המקרקעין | נסח רישום חדש שבו המשכנתה מופיעה, בדרגה שסוכמה |
| 2 · הנכס מנוהל בידי רמ״י | אינו נרשם כשעבוד. רמ״י מתחייבת כלפי המלווה | כתב התחייבות לרישום משכנתה, חתום בידי מורשה חתימה |
| 3 · חברה משכנת, קבלן או זכות שטרם נרשמה | מרשם הבטוחות ברשות התאגידים | נסח בטוחה שבו המשכון מופיע |
עמוד 1 של הגיליון. בעמוד 2 יש רשימת מסמכים נפרדת לכל אחד משלושת המסלולים.
סדר הפעולות, והשלב שקובע את כל השאר
השלב המסומן הוא נקודת ההכרעה. מי שמדלג עליו אוסף לפעמים את המסמכים של המסלול הלא נכון.
- 1מוציאים נסח רישום ובודקים אם הזכות כבר רשומה בפנקסי המקרקעין על שם הלווה. התשובה כאן קובעת את המסלול, את המסמכים ואת מי שמנפיק אותם.
- 2הבנק מכין את שטר המשכנתה וחותם עליו באמצעות מורשי החתימה שלו, הלווים חותמים, והחתימות מאומתות.
- 3מאמתים את השטר. לפי דף השירות הרשמי, אימות שטרי משכנתה בקבלת קהל מתבצע בימים ראשון ורביעי בין 08:30 ל-12:30 ובזימון תור מראש, ולצד זה קיימות תיבות הפקדה מחוץ לשערי הלשכות.
- 4משלמים את האגרה או מצרפים אישור פטור.
- 5מגישים את הבקשה. ההגשה המקוונת נעשית באתר מקרקעין ברשת ומחייבת כרטיס חכם ותוכנת חתימה ואימות, ולכן ברוב העסקאות היא נעשית בידי עורך הדין שמלווה את הרכישה או בידי הגורם מטעם הבנק.
- 6מוציאים נסח חדש ובודקים שהמשכנתה מופיעה בו. אישור על הגשת בקשה אינו רישום.
הכלל, החריג והמשמעות המעשית
הכלל
לפי סעיף 4 לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, משכנתה היא מישכון של מקרקעין, ולפי סעיף 7 לאותו חוק עסקה במקרקעין נגמרת ברישום. דף השירות הרשמי של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין מגדיר את השירות כרישום משכנתה על בעלי זכות הרשומה בפנקסי המקרקעין. כלומר אין שעבוד רשום בטאבו על זכות שאינה רשומה בטאבו.
החריג
כשהזכות מנוהלת בידי רשות מקרקעי ישראל, היא מנפיקה כתב התחייבות לרישום משכנתה: התחייבות לא לרשום זכויות אלא אם המשכנתה לטובת המלווה נרשמת במקביל, ולא לאשר העברה בלי הסכמת המלווה. הנוהל המקצועי של רמ״י מתנה זאת בכמה תנאים, ובהם הסכם בתוקף, היעדר חובות והיעדר הפרות, ומוסיף תנאי שחשוב להכיר: רמ״י אינה מנפיקה התחייבות כשהנכס כבר ניתן לרישום בפנקסי המקרקעין, וחריג לכך מותנה בהתחייבות בכתב להשלים את הרישום בתוך שנה. כתב ההתחייבות ואישור הזכויות מונפקים לפי אותו נוהל ללא תשלום אגרה.
המשמעות המעשית
שתי נקודות. הראשונה, אם קיבלתם הודעה שהנכס ניתן לרישום בפנקסי המקרקעין, אל תניחו שתמשיכו לעבוד מול רמ״י. זה בדיוק המועד שבו הבנק מבקש את הביטחון, ושינוי מסלול בשלב הזה גוזל זמן. השנייה, במסלול השלישי נדרשים בפועל שני מסמכים ולא אחד: משכון שנרשם במרשם הבטוחות, שמגן מול צדדים שלישיים כל עוד אין רישום בפנקסי המקרקעין, ולצידו התחייבות לרישום משכנתה מהגורם שמנהל את הזכות, שמבטיחה שכשהזכות כן תירשם היא לא תירשם נקייה משעבוד.
לפני חתימה או לפני מועד העמדת ההלוואה
אפשר לבדוק איתנו את המסלול לפני שאוספים מסמכים
בשיחה של 15 דקות אפשר לקבוע באיזה מסלול הנכס נמצא, מה הבנק יצטרך לראות ומתי, ומה עלול לעכב את הרישום. זה רלוונטי במיוחד ברכישה מקבלן, בנכס של רמ״י ובנכס שטרם נרשם בית משותף בו.
פנייה בוואטסאפקביעת שיחה של 15 דקות
או בטלפון: 050-9734600. נאור גלברג, עורך דין נדל״ן ושמאי מקרקעין. הפרטים שתשלחו משמשים רק לחזרה אליכם.
למי זה מיועד
לרוכשים ולבעלי נכס שלוקחים משכנתה ורוצים לדעת מה נדרש מהם ומה הבנק מכין; למי שרכש מקבלן או מרשות מקרקעי ישראל והזכות עדיין לא נרשמה על שמו; למי שסיים לשלם ורוצה לוודא שהשעבוד נמחק בפועל; ולמי שמוכר דירה עם משכנתה וצריך לתאם בין הסילוק של המשכנתה הישנה לבין הרישום של החדשה.
מה הגיליון אינו מחליף
הגיליון הוא כלי עבודה. הוא אינו ייעוץ משפטי, אינו נוסח מסמך לחתימה ואינו תחליף לבדיקת הנכס ומסמכי ההלוואה הקונקרטיים. הוא אינו נוקב בסכום האגרה, מפני שהאגרה נקבעת בתקנות המקרקעין (אגרות), התשל״ה-1974, ומתעדכנת מדי שנה, ולכן יש לאמת אותה בטבלת האגרות הרשמית במועד ההגשה. כשהזכות אינה רשומה, כשרשומה הערה או עיקול, כשיש בעלים שותף שאינו חותם, כשהנכס רשום על שם חברה או על שם נפטר, או כשהבנק דורש ביטחון במועד קצר, נדרשת בדיקה פרטנית.
שאלות ותשובות
מה צריך כדי לרשום משכנתה בלשכת רישום המקרקעין?
נסח רישום עדכני שמראה שהזכות רשומה על שם הלווה, שטר משכנתה חתום כדין שבו שמות החותמים זהים לשמות שבנסח, הסכם ההלוואה, תעודת זהות או דרכון בתוקף של כל לווה, מסמכי מורשי החתימה וחותמת התאגיד של הצד המלווה, ואישור תשלום אגרה או אישור פטור. בבעלות משותפת נדרשת הסכמת כל הבעלים, ובנכס שרשום על שם חברה נדרשים תעודת התאגדות ונסח חברה. רשימה מלאה עם ריבועי סימון נמצאת בעמוד 2 של הגיליון.
אפשר לרשום משכנתה על דירה שאינה רשומה בטאבו?
לא כשטר משכנתה. דף השירות הרשמי מגדיר את השירות כרישום משכנתה על בעלי זכות הרשומה בפנקסי המקרקעין, ולכן אי אפשר לרשום שטר על זכות שטרם נרשמה. במצב כזה הבנק נסמך על מסלול אחר: אם הנכס מנוהל בידי רשות מקרקעי ישראל, כתב התחייבות לרישום משכנתה מרמ״י; ואם הזכות מנוהלת בידי חברה משכנת או קבלן, משכון שנרשם במרשם הבטוחות ברשות התאגידים, בתוספת התחייבות לרישום משכנתה מהגורם שמנהל את הזכות. כשהזכות נרשמת בסופו של דבר על שמכם, זה המועד להשלים את רישום המשכנתה בטאבו ולוודא שהמשכון הקודם נסגר. מה בודקים לפני שקונים דירה כזו, עוד לפני שמגיעים לבנק, הסברתי במאמר על קניית דירה שאינה רשומה בטאבו.
כמה עולה אגרת רישום משכנתה?
האגרה נקבעת בתקנות המקרקעין (אגרות), התשל״ה-1974, ומתעדכנת מדי שנה, ולכן אין טעם להסתמך על סכום שפורסם בשנה קודמת. את הסכום העדכני יש לבדוק בטבלת האגרות הרשמית של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין במועד ההגשה. נכים ונכי עבודה עשויים להיות זכאים לפטור מאגרת רישום משכנתה, ולכן כדאי לבדוק זכאות לפני התשלום ולא אחריו. באשר למסלול של רמ״י, נוהל B90.02 של רמ״י קובע שכתב ההתחייבות ואישור הזכויות שמופקים במסגרת בקשת ההתחייבות מונפקים ללא תשלום אגרה. אישור זכויות שמבקשים בנפרד, שלא במסגרת הזו, כרוך באגרה לפי דף השירות של רמ״י.
אפשר להגיש בקשה לרישום משכנתה באופן מקוון?
כן, דרך אתר מקרקעין ברשת. בפועל ההגשה המקוונת מחייבת כרטיס חכם ותוכנת חתימה ואימות, ולכן היא מצויה בדרך כלל אצל עורכי דין שעובדים מול הלשכות ולא אצל לווה פרטי. הערוץ המקוון מקצר את ההגשה, לא את הדרישות: אימות החתימות עדיין נדרש, והשטר עדיין צריך להיות חתום כדין. לצד זה, דף השירות מפנה גם לתיבות הפקדה מחוץ לשערי הלשכות ולזימון תור לאימות שטרי משכנתה בימים ראשון ורביעי בין 08:30 ל-12:30.
סיימתי לשלם את המשכנתה והיא עדיין מופיעה בנסח. מה עושים?
סילוק ההלוואה אינו מוחק את השעבוד. במסלול הראשון מקבלים מכתב סילוק מהבנק ומגישים על בסיסו בקשה לביטול רישום המשכנתה בלשכת רישום המקרקעין, ואחר כך מוציאים נסח ובודקים שהשעבוד אינו מופיע בו. במסלול השני מגישים לרמ״י בקשה לביטול כתב ההתחייבות בצירוף אישור המלווה, ובבנק ובחברת ביטוח מסמך הסילוק מונפק על נייר ביטחון או בכספת מאובטחת ונושא פרטים מזהים של הנכס, של הבעלים ושל ההתחייבות. במסלול השלישי מגישים הודעת ביטול או תיקון במרשם הבטוחות ובודקים בנסח הבטוחה שהרישום בוטל. השלב האחרון בכל שלושת המסלולים הוא אותו שלב: לראות בנסח שאין שעבוד.
להמשך קריאה
- רישום משכנתא בטאבו: ההליך, הגשה מקוונת, אגרה ומחיקה אחרי הסילוק
- מכירת דירה עם משכנתא: מכתב כוונות, סילוק החוב ומחיקת המשכנתה
- מהחתימה ועד הטאבו: אישורי המסים, אישור העירייה ורישום הזכויות
- בית משותף: רישום, תקנון, רכוש משותף והצמדות
- שכר טרחת עורך דין לקניית דירה או מכירת דירה
- כל המדריכים והכלים להורדה
מקורות
חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, סעיף 4 וסעיף 7. חוק המשכון, התשכ״ז-1967, ותקנות המשכון, טופס 1 לתוספת הראשונה. תקנות המקרקעין (אגרות), התשל״ה-1974. בקשה לרישום משכנתה, דף השירות של הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין, משרד המשפטים, עודכן ב-14.12.2025. טבלת האגרות הרשמית של אותה רשות. נוהל מקצועי B90.02, התחייבות לרישום משכנתא וסילוקה, רשות מקרקעי ישראל, פורסם ב-8.7.2025 ומחליף את הנוסח מ-21.8.2024. רישום מקוון של בטוחות ומשכונות במרשם הבטוחות, רשות התאגידים, משרד המשפטים, עודכן ב-22.7.2026. פטור מאגרת רישום משכנתה, אגף השיקום, משרד הביטחון. המקורות הרשמיים נבדקו ביום 14 באוקטובר 2026.
