העברת דירה במתנה בין קרובים נראית כמו הפעולה הפשוטה ביותר בנדל״ן, והיא אחת המורכבות שבהן. שלושה נתונים מכריעים את התוצאה: מה הקשר המשפחתי המדויק בין הצדדים, כמה דירות מחזיק כל צד, ומה מקבל המתנה מתכוון לעשות עם הדירה. השאלון שלהלן מרכז את הנתונים האלה במסמך עבודה אחד בן ארבעה עמודים, שממלאים לפני פגישת תכנון מס ולפני שחותמים על משהו.
מה יש בשאלון
המסמך בנוי כתשעה חלקים שממלאים לפי הסדר, וכל חלק אוסף קבוצת נתונים אחת שמשפיעה על התוצאה.
- עמוד ראשון. הצדדים לעסקה והדירה עצמה: הקשר המשפחתי המדויק, גיל מקבל המתנה, היכן רשומה הזכות, ואיך הדירה הגיעה מלכתחילה לנותן.
- עמוד שני. כמה דירות מחזיק כל צד היום, וגיליון עבודה לקביעת מועד המכירה האפשרי בעתיד.
- עמוד שלישי. משכנתא, רישום ומגבלות על הנכס, ורשימה של שנים עשר מסמכים שכדאי לאסוף מראש.
- עמוד רביעי. חמש שאלות להעלות בפגישה, ציר סדר הפעולות מהפגישה ועד הרישום, ורשימת המקורות.
למי השאלון מתאים
הורים ששוקלים להעביר דירה לילד, ילדים שמעבירים דירה להורה, אחים שמסדירים ביניהם נכס משפחתי, וסבים שמעבירים דירה לנכד. הוא מתאים גם למי שכבר החליט להעביר וגם למי שעדיין בוחן אם מתנה היא המסלול הנכון, משום שהוא מאלץ להעמיד את הנתונים על השולחן לפני ההחלטה.
מה השאלון אינו. הוא אינו הסכם מתנה, אינו שטר מכר, אינו חוות דעת ואינו ייעוץ משפטי. הוא גם אינו נוקב במדרגות מס, בתקרות פטור ובמספר שנות הצינון, משום שאלה נתונים שנקבעים לפי הנסיבות ומתעדכנים מעת לעת. מסמך הכנה שנושא מספר שהתיישן מזיק יותר משהוא מועיל, ולכן המספרים נבדקים בפגישה מול המקור העדכני.
שני הכללים שהשאלון בנוי סביבם
מס רכישה בהעברה לקרוב: שליש מהמס הרגיל
הכלל. במכירת זכות במקרקעין מיחיד לקרובו, מס הרכישה הוא שליש ממס הרכישה הרגיל. כך נקבע בתקנה 20 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל״ה-1974, וכך מובא הדבר בלשון רשות המסים בהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 3/2024 מיום 5.11.2024.
מה שרוב האנשים מפספסים. השליש מחושב מהמס הרגיל שהיה חל על מקבל המתנה, ולא משיעור אחיד. מי שמחזיק כבר דירה משלם שליש מהשיעור שחל על דירה נוספת, ולא שליש מהשיעור של דירה יחידה. לכן לפני שמחשבים את השליש צריך לקבוע מה השיעור הרגיל שחל עליו, וזה נגזר ממספר הדירות שבידיו ובידי בן זוגו וילדיו הקטינים.
המשמעות המעשית. אותה העברה בדיוק יכולה לעלות סכומים שונים לחלוטין לשני אחים, רק בגלל מה שכל אחד מהם מחזיק כבר. זה הנתון שחלק 3 בשאלון אוסף. אפשר לאמוד את השיעור הרגיל במחשבון מס הרכישה, ולקרוא את הפירוט המלא במדריך מס הרכישה.
תקופת צינון: מתי מקבל המתנה יוכל למכור בפטור
הכלל. מי שקיבל דירה במתנה אינו זכאי מיד לפטור במכירת דירת מגורים. סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, קובע סייג לדירה שנתקבלה במתנה ומתנה את הפטור בחלוף תקופת צינון.
מה משנה את התוצאה. אורך התקופה אינו אחיד. הוא תלוי בשאלה אם מקבל המתנה התגורר בדירה דרך קבע, ואם מקבל המתנה היה קטין בעת קבלת הדירה יש לבדוק בנפרד כיצד נמנית התקופה לגביו. שני הנתונים שצריך לקבוע הם מועד תחילת המניין ומצב המגורים בפועל. מספר השנים לבדו אינו מספיק.
המשמעות המעשית. אם יש כוונה למכור את הדירה בטווח הנראה לעין, מועד סיום הצינון הוא שקובע את לוח הזמנים של העסקה. עסקה שנחתמת לפני המועד הזה עלולה לאבד את הפטור כולו. זה הנתון שאני מבקש לקבוע ראשון, לפני שמדברים על מחיר. גיליון העבודה שבעמוד השני נועד בדיוק לזה.
שתי הגדרות, לא אחת. הפטור ממס שבח בהעברה בלא תמורה לקרוב נקבע בסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, וההקלה במס רכישה נקבעת בתקנה 20 לתקנות מס רכישה. אלה שני מקורות נפרדים, ולכן יש לבדוק את הקשר המשפחתי מול שניהם בנפרד. אל תניחו שמה שנכון באחד נכון גם בשני. ההבדל בולט במיוחד בהעברה בין אחים, ופירטתי אותו במאמר על העברת דירה ללא תמורה בין אחים. זו הסיבה שהשאלה הראשונה בשאלון היא הקשר המשפחתי המדויק, ולא שם הצדדים.
איך להשתמש בשאלון
- הורידו והדפיסו. מלאו את מה שאתם יודעים, גם אם חלק מהשדות יישארו ריקים.
- אספו את המסמכים שבעמוד השלישי. הסכם הרכישה הקודם והנסח הם השניים שהכי חסרים בפגישה ראשונה.
- הביאו את השאלון לפגישה. שאלון מלא בשמונים אחוז מקצר את הפגישה ומאפשר לצאת ממנה עם מועד מכירה אפשרי ועם אומדן מס, ולא עם רשימת מסמכים לאסוף.
שאלות ותשובות
האם מתנה בין קרובים פטורה ממס לגמרי
לא. הפטור שבסעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין הוא פטור ממס שבח לנותן, והוא מותנה בכך שההעברה היא בלא תמורה ושהמקבל הוא קרוב כהגדרתו שם. מס רכישה בכל זאת חל על מקבל המתנה, בשיעור מופחת של שליש מהמס הרגיל לפי תקנה 20 לתקנות מס רכישה. מעבר לכך יש אגרות רישום ועלויות טיפול.
מה קורה אם מקבל המתנה רוצה למכור את הדירה מיד
סעיף 49ו לחוק מיסוי מקרקעין קובע סייג לדירה שנתקבלה במתנה, ולכן הפטור במכירת דירת מגורים אינו זמין מיד. אורך תקופת הצינון תלוי בנסיבות, ובעיקר בשאלה אם מקבל המתנה התגורר בדירה דרך קבע. מכירה לפני סיום התקופה עלולה לאבד את הפטור, ולכן זה הנתון הראשון שצריך לקבוע כשיש כוונת מכירה.
האם העברה במתנה משפיעה על מס הרכישה בדירה שאקנה בעתיד
כן, אצל מקבל המתנה. דירה שמתקבלת במתנה הופכת את מקבלה לבעל דירה, ולכן רכישה עתידית שלו עלולה להיחשב רכישת דירה נוספת ולא דירה יחידה. מי שמתכנן לרכוש דירה בעצמו צריך לדעת את זה לפני ההעברה ולא אחריה. הנושא מוסבר גם בחזקת התא המשפחתי.
אפשר להעביר דירה שיש עליה משכנתא
לא בלי התייחסות הבנק. משכנתא רשומה היא זכות של הבנק בנכס, והעברת הבעלות מחייבת לטפל בה, בין בסילוק ובין בהסכמה של הבנק להעברה ולהסדר החוב. זו אחת השאלות בחלק החמישי בשאלון, והיא מהשאלות שהכי מעכבות עסקאות כשהיא עולה מאוחר מדי.
מה ההבדל בין מתנה עכשיו לבין הורשה בעתיד
מתנה מעבירה את הבעלות ואת נקודת המס להיום, והורשה דוחה אותן. לכל מסלול יש השלכות שונות על מס שבח, על מס רכישה, על תקופות צינון ועל היכולת של ההורה לשנות את דעתו. אין תשובה אחת נכונה לכל משפחה, וזו בדיוק ההחלטה שהשאלון נועד להכין אליה. הרקע המלא נמצא בעמוד תכנון נכסי המשפחה.
להמשך קריאה
העברה ללא תמורה: מיסוי ותקופת צינון · העברת דירה או כסף במתנה לילד · תכנון נכסי המשפחה · מדריך מס שבח · מכירת דירה שהתקבלה בירושה · שאלון הכנה לפני מכירת דירה
מקורות
חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, סעיפים 62 ו-49ו. תקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל״ה-1974, תקנה 20.
הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 3/2024, תקנה 11 לתקנות מס רכישה, עדכון הנחיות, מיום 5.11.2024, שבה מובא נוסח תקנה 20 שצוטט לעיל. המקור הרשמי.
טופס 7000/ב של רשות המסים, הצהרה על מכירת ורכישת זכות במקרקעין, בגרסה שעודכנה ביוני 2023, והוא הטופס שבו מדווחת ההעברה. דף הטופס.
טופס 2988 של רשות המסים, הצהרה לצורך בקשה לפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים, בגרסה שעודכנה בפברואר 2018, הכולל הצהרה מפורשת בשאלה אם הדירה התקבלה במתנה.
נכתב על ידי עו״ד נאור גלברג, עורך דין נדל״ן ושמאי מקרקעין. השאלון והעמוד הזה נועדו למידע כללי ולהכנה לפגישה, ואינם מהווים ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה של המקרה הספציפי. המסמך עודכן ביום 18.9.2026 ונבדק מול המקורות המפורטים למעלה. לתיאום פגישה.
