רכישת נחלה במושב אינה נגמרת בחתימה על הסכם המכר. מי שמחזיק בזכויות בנחלה צריך את הסכמת רשות מקרקעי ישראל כדי להעביר אותן, ולפי נוהל רמ״י B37.02 ההסכמה ניתנת רק אחרי שהושלמו כל הפעולות והתשלומים, אחרי שהאגודה הסכימה, ואחרי שכל השימושים בנחלה הוסדרו. הצ׳קליסט הזה מרכז את המסמכים שרמ״י דורשת לפי הטופס הרשמי, את הבדיקות שכדאי לעשות לפני שחותמים, ואת התשלומים שנגבים בהעברה.
מה יש בצ׳קליסט
- שלושת האישורים שבלעדיהם אין עסקה: הסכמת האגודה, הסכמת רמ״י והסדרת השימושים, עם התנאים שהנוהל קובע לכל אחד מהם.
- מי יכול לקנות ומה נקנה: אדם בודד או בני זוג בלבד, הנחלה בשלמותה, תצהיר שאין בידי הרוכש נחלה נוספת, והסעיף בהסכם המכר שעלול להפיל את הבקשה.
- רשימת המסמכים לבקשה להעברת זכויות, ממופה לטופס הרשמי של רמ״י, עם עמודה של מי משיג כל מסמך ומתי, וריבוע לסימון.
- תשע בדיקות לפני החתימה, מהנסח ורשם המשכונות ועד עמדת האגודה.
- טבלת מבנים למילוי: שטח, תוספות, היתר מרמ״י והיתר מהוועדה המקומית לכל מבנה. זו הבדיקה שמתורגמת בסוף למחיר.
- התשלומים לרמ״י בהעברה, בלי סכומים: דמי רכישה על חלקת המגורים, דמי הסכמה על השטח החקלאי, החריגים, והשגה על השומה.
- מקורות רשמיים עם קישור ישיר לנוהל, לטופס ולקובץ החלטות המועצה.
תצוגה מקדימה: מי יכול לקנות, ומה בדיוק נקנה
זו הטבלה שבעמוד הראשון. כל שורה בה היא כלל מנוהל רמ״י B37.02, ולצידו המשמעות שלו לרוכש.
| הכלל בנוהל | מה זה אומר לרוכש |
|---|---|
| העברה לאדם בודד או לבני זוג בלבד (סעיף ג.2.3) | אי אפשר לקנות נחלה עם שותף שאינו בן זוג, גם לא עם קרוב משפחה |
| הנחלה עוברת בשלמותה (סעיף ג.2.4) | המוכרים מעבירים את כל זכויותיהם בנחלה |
| הרוכש אינו מחזיק בנחלה נוספת (סעיף ג.2.9) | חותמים על תצהיר בטופס הבקשה |
| אין העברה על בסיס הסכם שמתיר השכרת מבנה המגורים (סעיף ג.2.7) | זה נבדק בנוסח החוזה לפני החתימה, לא אחריה |
| חוב של האגודה לרמ״י בתיק המשבצת (סעיף ג.2.1) | בעל הנחלה משלם את חלקו היחסי. כדאי לקבוע בהסכם מי נושא בו |
עמוד 1 של הצ׳קליסט. בעמוד 2 נמצאת רשימת המסמכים לפי הטופס הרשמי.
סדר הפעולות, והשלב שקובע את כל השאר
השלב המסומן הוא נקודת ההכרעה. הוא מגיע לפני המקדמה, כי הוא זה שקובע אם העסקה תאושר ומתי.
- 1בודקים את המבנים והשימושים בנחלה מול מפת מדידה עדכנית ודף מידע תכנוני. לפי הנוהל, כשיש בנחלה שימושים שאינם מוסדרים, ההעברה מאושרת רק אחרי הסדרת כולם.
- 2בודקים נסח, רשם משכונות, אישור זכויות מרמ״י, חובות לרמ״י וחלק יחסי בחוב האגודה.
- 3מנהלים משא ומתן על הסכם המכר, כולל מי משלם את דמי ההסכמה ואת דמי הרכישה ומי מסדיר מה, וחותמים.
- 4מקבלים את הסכמת האגודה, ובחוזה תלת צדדי גם את הסכמת הסוכנות.
- 5מגישים לרמ״י את הבקשה להעברת זכויות עם המסמכים שבטופס.
- 6מקבלים שומה ושובר, משלמים או מגישים השגה על השומה.
- 7רמ״י מאשרת את העברת הזכויות, ובנכס רשום מבצעים גם רישום בלשכת רישום המקרקעין.
הכלל, החריג והמשמעות המעשית
הכלל
לפי סעיף א.1 לנוהל רמ״י B37.02, העברת זכויות בנחלה, משקי עזר, שטחי עיבוד ותעסוקה במשבצת, בעל זכויות שמבקש להעביר אותן חייב לקבל את הסכמת רשות מקרקעי ישראל, וההסכמה ניתנת רק אחרי שהושלמו כל הפעולות שהנוהל דורש, כולל התשלומים. כשהמושב מאוגד כאגודה חקלאית שיתופית, רמ״י מתנה את הסכמתה גם בהסכמת האגודה (סעיף ג.2.10), ובחוזה תלת צדדי נדרשת גם הסכמת הסוכנות.
החריג
רמ״י רשאית לאשר העברה גם בלי הסכמת האגודה, במקרים חריגים שבהם הסירוב נשען לדעתה על נימוקים בלתי סבירים, ורק אחרי שניתנה לאגודה הזדמנות לנמק. חריג נוסף נוגע לתשלומים: לפי סעיף ד.2.3, בכמה מצבים לא נגבים דמי הרכישה ודמי ההסכמה הרגילים, ובהם חוכר שמחזיק בחוזה חכירה בתוקף, והעברה שנשענת על הסכם מכר שנחתם לפני 9.6.2011 בתנאים שבנוהל.
המשמעות המעשית
הסיכון העיקרי ברכישת נחלה אינו בחוזה אלא במה שבנוי בשטח. מבנה בלי היתר או שימוש שאינו מוסדר עוצרים את ההעברה עצמה, ולא רק יוצרים בעיה מול הוועדה המקומית. לכן את טבלת המבנים כדאי למלא לפני שמסכמים מחיר: הפער בין מה שבנוי לבין מה שמותר מתורגם בדרך כלל לתשלום, להסדרה או לעיכוב, והשאלה מי נושא בו צריכה להיות כתובה בהסכם.
לפני חתימה על הסכם לרכישת נחלה
אפשר לבדוק איתנו את המסמכים ואת המבנים לפני שמשלמים מקדמה
בשיחה של 15 דקות אפשר לעבור על מה שהמוכר המציא, לזהות מה חסר, ולהבין אם יש בנחלה מבנה או שימוש שעלול לעכב את אישור רמ״י. את הבדיקה המשפטית והשמאית עושה אותו אדם.
פנייה בוואטסאפקביעת שיחה של 15 דקות
או בטלפון: 050-9734600. נאור גלברג, עורך דין נדל״ן ושמאי מקרקעין. הפרטים שתשלחו משמשים רק לחזרה אליכם.
למי זה מיועד
לרוכשים שמצאו נחלה ועומדים לפני משא ומתן או לפני חתימה; לרוכשים שכבר חתמו ורוצים לדעת מה רמ״י והאגודה ידרשו בהמשך; ולמשפחות שרוצות להבין מראש אם המבנים בנחלה שהן שוקלות לקנות מוסדרים. מי שמוכר נחלה ימצא בצ׳קליסט את רשימת המסמכים שהוא יידרש להמציא, ואת מה שהרוכש שלו עשוי לבקש.
מה הצ׳קליסט אינו מחליף
הצ׳קליסט הוא כלי עבודה. הוא אינו ייעוץ משפטי, אינו חוות דעת שמאית ואינו נוסח מסמך לחתימה. הוא אינו נוקב בסכומים, כי דמי הרכישה ודמי ההסכמה נקבעים בשומה פרטנית, ואינו מכריע אם אחד החריגים לתשלומים חל עליכם. כשיש בנחלה מבנה בלי היתר, כשהאגודה לא אישרה את הרכב הנחלה, כשהרכישה היא עם מי שאינו בן זוג, או כשקיים עיקול, משכון או התחייבות לרישום משכנתה, נדרשת בדיקה פרטנית לפני החתימה.
שאלות ותשובות
אילו מסמכים רמ״י דורשת כדי לאשר העברת זכויות בנחלה?
לפי טופס הבקשה להעברת זכויות במגזר החקלאי: טופס בקשה חתום בידי שני הצדדים, תעודות זהות עם ספח, ייפוי כוח לגורם המטפל, הסכם המכר החתום, אישור האגודה על הרכב הנחלה, מפת מדידה מצבית של חלקה א׳ חתומה בידי מודד מוסמך ושנערכה בחצי השנה האחרונה, ודף מידע תכנוני מהוועדה המקומית. במהלך הטיפול נדרשים גם תצהיר היעדר שימוש לא מוסדר, שחרור התחייבות לרישום משכנתה או ביטול עיקול אם יש, אישורי מסים, אישור על מורשי החתימה באגודה ושלושה עותקים של שטר או כתב העברה. הרשימה המלאה, עם מי משיג כל מסמך, נמצאת בעמוד 2 של הצ׳קליסט.
אפשר לקנות נחלה יחד עם שותף שאינו בן זוג?
לא. לפי סעיף ג.2.3 לנוהל רמ״י B37.02, הבקשה להעברת זכויות היא עבור אדם בודד או בני זוג בלבד, ולפי סעיף ג.2.4 המוכרים מעבירים את כל זכויותיהם בנחלה בשלמותה. מי שמתכנן לרכוש עם אח, הורה או שותף עסקי צריך לבחון מבנה אחר לפני שמתקדמים.
מה קורה אם בנחלה יש מבנים בלי היתר?
לפי סעיף א.2 לנוהל, כשיש בנחלה שימושים שאינם מוסדרים, העברת הזכויות מאושרת רק אחרי הסדרת כולם. בין תנאי ההעברה נמנים גם היעדר הערות לשימושים שאינם מוסדרים וקיום היתר חתום בידי רמ״י למחוברים שמפורטים בשומה. במילים פשוטות, מבנה בלי היתר עלול לעכב את ההעברה עצמה, ולכן ההסכם צריך לקבוע מי מסדיר, מתי ומי נושא בעלות.
האם האגודה יכולה למנוע את העסקה?
הסכמת האגודה היא תנאי להסכמת רמ״י כשהמושב מאוגד כאגודה חקלאית שיתופית. עם זאת, הנוהל מאפשר לרמ״י לאשר את ההעברה בלי הסכמת האגודה במקרים חריגים, כשהסירוב נשען לדעתה על נימוקים בלתי סבירים, ורק אחרי שניתנה לאגודה הזדמנות לנמק את עמדתה. בפועל כדאי לברר את עמדת האגודה ואת תנאי הקבלה שלה עוד לפני החתימה.
מי משלם את דמי הרכישה ואת דמי ההסכמה, ומתי?
הנוהל קובע מה נגבה: דמי רכישה על חלקת המגורים לפי סימן ז׳ לפרק 8.3 בקובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, ודמי הסכמה בשיעור של שליש משווי השטחים החקלאיים. הוא אינו קובע מי מבין הצדדים נושא בהם, וזה נקבע בהסכם המכר. רמ״י אינה מאשרת את ההעברה עד שמלוא דמי ההסכמה שולמו, ועל השומה אפשר להגיש השגה לפי נוהל 34.03 של רמ״י.
להמשך קריאה
- מדריך קניית נחלה במושב
- מכירת נחלה במושב: דמי הסכמה, דמי רכישה ומה קובע כמה תשלמו לרמ״י
- פיצול מגרש מנחלה ותוספת יחידות דיור: מה מאפשר הסדר חלקת המגורים
- ירושת נחלה במושב: למה אי אפשר לחלק נחלה בין היורשים
- חריגות בנייה: מה נחשב חריגה, מה אפשר להכשיר, ומה קורה במכירה
- בדיקות לפני רכישת מגרש: צ׳קליסט להורדה
- עורך דין קרקעות: קנייה ומכירה של קרקע וקרקע חקלאית
- כל המדריכים והכלים להורדה
מקורות
נוהל B37.02, העברת זכויות בנחלה, משקי עזר, שטחי עיבוד ותעסוקה במשבצת, רשות מקרקעי ישראל, פורסם ב-13.5.2019, עדכון טכני אחרון ב-17.11.2025. טופס בקשה להעברת זכויות במגזר החקלאי, רשות מקרקעי ישראל. קובץ החלטות מועצת מקרקעי ישראל, פרק 8.3 סימן ז׳. דפי השירות העברת זכויות במגזר החקלאי ורכישת זכויות בחלקת המגורים. כשדף שירות שונה מהנוהל העדכני, הנוהל גובר. המקורות נבדקו ביום 19 באוקטובר 2026.
