שאלון הכנה לפני מכירת דירה הוא מסמך עבודה בן ארבעה עמודים, להורדה חופשית, שמרכז את הנתונים שקובעים בפועל את חשבון מס השבח: מתי נרכשה הדירה, באיזו דרך היא הגיעה אליכם, מי עוד מחזיק דירה בתא המשפחתי, ואילו זכויות רשומות על הנכס. ממלאים אותו לפני פגישת תכנון מס, ומגיעים לפגישה עם התמונה המלאה במקום עם חצי ממנה.
קובץ PDF, ארבעה עמודים, ניתן להדפסה ולמילוי בכתב יד. ללא הרשמה וללא השארת פרטים.
מה השאלון עושה
ההפרש בין חשבון מס גבוה לחשבון מס נמוך נקבע ברובו בנתונים שכבר קיימים, הרבה לפני שנפתח משא ומתן על המחיר. יום הרכישה קובע אם המכירה יכולה להיכנס לחישוב הלינארי המוטב. אופן קבלת הדירה, ברכישה, במתנה או בירושה, קובע ממי נגזרים יום הרכישה ושווי הרכישה. הרכב התא המשפחתי קובע אם הדירה נחשבת דירה יחידה. השאלון מרכז את כל אלה במקום אחד ומצמיד לכל שאלה את הסיבה שבגללה היא נשאלת.
הוא בנוי משבעה חלקים ומכיל 23 שאלות ממוקדות, טבלת מסלולי מס, רשימת הוצאות מוכרות עם עמודת אסמכתה, רשימת מסמכים לאיסוף, וחמש שאלות שכדאי להעלות בפגישה עצמה.
למי הוא מתאים
- בעלי דירה ששוקלים מכירה
- יורשים שקיבלו דירה ושוקלים למכור אותה
- מי שקיבל דירה במתנה
- בעלי יותר מדירה אחת שרוצים לדעת איזו דירה כדאי למכור ראשונה
מה הוא אינו
- אינו ייעוץ משפטי ואינו חוות דעת
- אינו שומה ואינו מחשבון מס
- אינו מחליף בדיקה פרטנית של הנכס ושל הנסיבות
מה יש בתוך המסמך
- חלק א, הנכס והזכויות הרשומות. מרשם הזכויות, שטח רשום מול שטח בפועל, חריגות בנייה, זכויות בנייה שטרם נוצלו, היטל השבחה, התחדשות עירונית, שעבודים ושכירות.
- חלק ב, איך הדירה הגיעה אליכם. יום הרכישה, דרך הרכישה, שווי הרכישה ומס הרכישה ששולם, פרטי המתנה או הירושה, ופחת שנדרש בעבר.
- חלק ג, התא המשפחתי והדירות הנוספות. מצב אישי, הסכם ממון, מניין הדירות של בני הזוג והילדים, ומכירות ורכישות ב-18 החודשים האחרונים.
- חלק ד, ארבעת מסלולי המס. טבלה שמראה מה התנאי המרכזי בכל מסלול ואיזו שאלה בשאלון מכריעה אותו.
- חלק ה, הוצאות שמקטינות את השבח. תשע הוצאות מוכרות לפי סעיף 39 לחוק, עם מקום לסכום ולסימון אסמכתה.
- חלק ו, רשימת המסמכים. שנים עשר מסמכים שכדאי להביא לפגישה.
- חלק ז, חמש שאלות לפגישה. מה לשאול כדי לקבל תשובה שאפשר להחליט לפיה.
ארבעת מסלולי המס במכירת דירת מגורים
זהו הפרק שסביבו בנוי כל השאלון. במכירת דירת מגורים בישראל התוצאה נופלת כמעט תמיד לאחד מארבעה מסלולים, וההבדל ביניהם נקבע בנתונים ולא בניסוח ההסכם.
| המסלול | התנאי המרכזי | מה קובע |
|---|---|---|
| פטור לדירת מגורים יחידה סעיף 49ב(2) |
המוכר הוא תושב ישראל, הדירה היא דירתו היחידה, היא בבעלותו 18 חודשים לפחות מהיום שהייתה לדירת מגורים, והוא לא מכר דירה אחרת בפטור לפי אותו סעיף ב-18 החודשים שקדמו למכירה. | מניין הדירות בתא המשפחתי. הפטור מוגבל לתקרה של 5,008,000 ₪ לפי סעיף 49א(א1). |
| פטור לדירה שהתקבלה בירושה סעיף 49ב(5) |
שלושה תנאים מצטברים: המוכר נמנה על מעגל היורשים שהסעיף מגדיר, למוריש הייתה דירת מגורים אחת בלבד ערב פטירתו, ואילו היה המוריש בחיים ומוכר את הדירה היה זכאי לפטור. | כמה דירות היו למוריש, ומה הקרבה אליו. |
| חישוב לינארי מוטב סעיף 48א(ב2) |
הדירה נרכשה לפני 1.1.2014. השבח הריאלי שנצבר עד אותו יום פטור ממס, והשבח שנצבר ממנו ואילך חייב במס בשיעור של עד 25%. | יום הרכישה המדויק. |
| מכירה חייבת במלואה | לא מתקיים אף מסלול פטור. השבח הריאלי חייב במס בשיעור של עד 25% ליחיד. | ההוצאות המוכרות והאסמכתאות להן. |
לצד ארבעת המסלולים יש שתי נקודות שמשנות תוצאה בתדירות גבוהה. הראשונה היא מכירה שמחירה הושפע מזכויות בנייה, שבה התמורה מפוצלת לשווי הדירה ולשווי הזכויות ורק הרכיב הראשון נהנה מהפטור. השנייה היא דירה שהתקבלה במתנה, שמכירתה בפטור מחייבת תקופת צינון של ארבע שנים מיום קבלת המתנה, או שלוש שנים אם המקבל התגורר בדירה דרך קבע.
הורידו את השאלון, מלאו אותו לפני הפגישה, וסמנו את השאלות שאין לכם עליהן תשובה. גם הן מידע.
שאלות נפוצות
האם צריך למלא את כל השאלון לפני הפגישה?
לא. מלאו את מה שידוע לכם וסמנו את מה שאינו ידוע. שאלה שאין לה תשובה היא בעצמה ממצא, ולרוב היא זו שצריך לפתוח בה. חלק מהנתונים, כמו יום הרכישה המדויק או שווי הרכישה כפי שנקבע בשומה, נשלפים ממסמכים ולא מהזיכרון.
מה הנתון שהכי משפיע על חשבון המס?
אין נתון יחיד, אבל שניים חוזרים כמעט בכל תיק. הראשון הוא יום הרכישה, שקובע אם ניתן להחיל את החישוב הלינארי המוטב לפי סעיף 48א(ב2). השני הוא מניין הדירות בתא המשפחתי, שקובע אם הדירה נחשבת דירה יחידה לעניין הפטור לפי סעיף 49ב(2).
קיבלתי את הדירה בירושה. האם זה משנה משהו?
כן, בשני מישורים. ראשית, קיים מסלול פטור נפרד לדירת ירושה לפי סעיף 49ב(5), בתנאים מצטברים שנוגעים לזהות היורש ולמספר הדירות שהיו למוריש ערב פטירתו. שנית, יום הרכישה ושווי הרכישה עשויים להיגזר מהמוריש ולא ממכם, מה שמשנה את בסיס החישוב מהיסוד. בשני המקרים צו הירושה או צו קיום הצוואה הוא מסמך שצריך להביא לפגישה.
אילו הוצאות מקטינות את מס השבח?
סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מכיר בשורה של הוצאות, ובהן מס הרכישה ששולם ברכישה, שכר טרחת עורך דין ברכישה ובמכירה, דמי תיווך, הוצאות השבחה ושיפוץ להבדיל מתחזוקה שוטפת, היטל השבחה ששולם, ושכר שמאי או מודד. הכלל המעשי פשוט: הוצאה בלי קבלה אינה מוכרת. השאלון כולל טבלה שבה מסמנים לכל הוצאה אם קיימת אסמכתה.
האם היטל השבחה קשור למס שבח?
לא. אלה שני חיובים נפרדים לחלוטין. מס שבח מוסדר בחוק מיסוי מקרקעין ומשולם לרשות המסים. היטל השבחה מוסדר בתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה ומשולם לוועדה המקומית לתכנון ולבנייה. שניהם עשויים לקום באותה עסקה, ולכן שאלת ההיטל מופיעה בשאלון בחלק שעוסק בזכויות הרשומות על הנכס. הרחבה בעמוד היטל השבחה.
להעמקה באתר
- מס שבח, המדריך המקיף
- תכנון נכסי המשפחה: מס, מתנות, ירושה וסדר פעולות
- חזקת התא המשפחתי: מתי בני זוג וילדים נחשבים רוכש אחד
- מכירת דירה שהתקבלה בירושה
- הסכם מכר
- כל המדריכים והכלים להורדה
תוקף הסכומים. תקרת הפטור לפי סעיף 49א(א1) עומדת על 5,008,000 ₪ לשנות המס 2025 עד 2027.
נכתב על ידי עו״ד נאור גלברג, עורך דין נדל״ן ושמאי מקרקעין. עודכן 3.9.2026.
