עורך דין מקרקעין במרכז

עו"ד נאור גלברג

22/09/2026

"דף הבית מקרקעין עורך דין מקרקעין במרכז

עורך דין מקרקעין במרכז מלווה עסקאות שנעשות באחד האזורים הצפופים והיקרים בארץ, מול ועדות מקומיות עמוסות ובשוק שבו התחדשות עירונית היא כבר חלק רגיל מהנוף. המשרד שלי יושב בראשון לציון, ומשם אני מלווה קונים, מוכרים ובעלי דירות בערי המרכז: בדיקת הנכס לפני חתימה, ניסוח ההסכם, מיסוי מקרקעין, רישום בטאבו, וייצוג בפרויקטים של פינוי בינוי ותמ״א 38.

אני עורך דין ושמאי מקרקעין. בעסקה אחת זה אומר שנבדקים גם הזכויות והסיכונים המשפטיים וגם השאלה אם המחיר והתמורה הגיוניים. המרכז הוא חלק מרכזי מהעבודה של המשרד, אבל לא היחיד: אני מלווה עסקאות גם מחוץ לו, ובאתר יש עמודים ייעודיים לירושלים, לחיפה ולנתניה.

אם אתם לפני החלטה בנדל״ן - אשמח לשוחח050-973-4600

מה זה בעצם המרכז, מבחינה משפטית

בשפה יומיומית המרכז הוא אזור אחד. במערכת התכנון הוא שני מחוזות נפרדים: מחוז תל אביב, שכולל בין היתר את תל אביב יפו, רמת גן, גבעתיים, בני ברק, חולון, בת ים והרצליה, ומחוז המרכז, שכולל בין היתר את ראשון לציון, פתח תקווה, רחובות, כפר סבא ורעננה. לכל מחוז ועדה מחוזית משלו, ולכל עיר ועדה מקומית משלה.

זה נשמע טכני, אבל יש לזה משמעות מעשית. תכנית שמשנה זכויות בנייה בבניין שלכם עוברת דרך הוועדה המקומית, ולעיתים דרך הוועדה המחוזית. היטל השבחה נקבע ונגבה על ידי הוועדה המקומית של העיר. מידע תכנוני, היתרים וחריגות בנייה נבדקים בתיק הבניין בעירייה. כשעורך הדין מכיר את הדרך שבה ועדה מסוימת עובדת, הבדיקה מהירה יותר והשאלות הנכונות נשאלות מוקדם.

במה המשרד מלווה במרכז

קנייה ומכירה של דירה

זה עיקר העבודה. בצד הקונה: בדיקת נסח הטאבו או אישור הזכויות, בדיקה תכנונית ובדיקת חריגות בנייה, משא ומתן על ההסכם, רישום הערת אזהרה, ליווי המשכנתא ורישום הזכויות עד הסוף. בצד המוכר: הכנת הדירה למכירה מבחינה משפטית, חישוב מס השבח מראש, ניסוח הסכם שמגן על המוכר, וטיפול באישורים עד להעברת החזקה. מי שמחפש עורך דין מכירת דירה במרכז ימצא את הפירוט המלא בעמוד עורך דין מכירת דירה, ומי שקונה, בעמוד עורך דין קניית דירה.

התחדשות עירונית

בערי המרכז יש הרבה בניינים ישנים על קרקע יקרה, ולכן יותר פרויקטים של פינוי בינוי ושל התחדשות בניינים בודדים מאשר ברוב הארץ. חלק מהפרויקטים האלה עדיין מתנהלים לפי תמ״א 38, והחדשים מתוכננים היום לפי חלופת שקד או לפי תכנית מקומית, משום שתמ״א 38 פקעה. כאן בעל הדירה חותם על הסכם ארוך ומורכב עם יזם, ומה שקובע אם העסקה טובה הוא הערבויות, התמורה ולוחות הזמנים. בין הפרויקטים שבליווי המשרד יש פרויקטים בראשון לציון, בחולון, בבני ברק ובהרצליה. הרחבה נמצאת בעמוד עורך דין התחדשות עירונית ובמדריך להסכם פינוי בינוי והערבויות.

מיסוי מקרקעין

מחירי הדירות במרכז גבוהים, ולכן כל החלטה מיסויית שווה בו יותר כסף. מי שמחזיק כבר דירה וקונה עוד אחת משלם מס רכישה במדרגות של דירה נוספת. מי שמוכר דירה צריך לדעת לפני החתימה אם הוא זכאי לפטור ממס שבח. עורך דין מיסוי מקרקעין במרכז צריך לבדוק את זה כחלק מהעסקה, ולא אחריה. הפירוט נמצא בעמוד עורך דין מיסוי מקרקעין ובמדריכים למס רכישה ולמס שבח.

היטל השבחה

כשתכנית חדשה מעלה את שווי הנכס, הוועדה המקומית גובה היטל השבחה, בדרך כלל במועד המכירה או בקבלת היתר. במרכז, שבו תכניות משביחות נפוצות, זה אחד החיובים הגדולים בעסקה. כאן השילוב של עריכת דין ושמאות עוזר במיוחד, משום שהשאלה אם השומה נכונה היא שאלה שמאית. ראו את מדריך היטל ההשבחה.

מה מאפיין עסקאות במרכז

אלה הנקודות שאני פוגש שוב ושוב בערי המרכז. הן לא ייחודיות רק לאזור, אבל כאן הן חוזרות בתדירות גבוהה במיוחד:

בניין שיש עליו תכנית או הסכם יזם. קונה דירה בבניין כזה קונה גם את ההתחייבויות של המוכר מול היזם. חשוב לראות את ההסכם לפני החתימה, ולא רק לשמוע שיש פרויקט.
דירות בבניינים ישנים עם תוספות. מרפסות שנסגרו, חדרים על הגג וחלוקת דירות. הבדיקה מול ההיתר קובעת אם מדובר בבעיה של כמה אלפי שקלים או בבעיה שמעכבת את המשכנתא. הרחבה על כך במאמר על חריגות בנייה.
דירות שאינן רשומות בטאבו. בחלק מהפרויקטים הזכויות רשומות בחברה משכנת או ברשות מקרקעי ישראל, והמסלול לרישום שונה.
קונים עם יותר מדירה אחת. במרכז יש יותר משקיעים ויותר משפחות שעוזרות לילדים לקנות. זה משנה את מס הרכישה, ולפעמים גם את השאלה על שם מי כדאי לרשום את הדירה.

עמודי הערים במרכז

לחלק מהערים יש באתר עמוד ייעודי עם מה שמיוחד לעיר עצמה:

עורך דין מקרקעין בראשון לציון, העיר שבה נמצא המשרד
עורך דין מקרקעין בתל אביב
עורך דין מקרקעין בפתח תקווה

איך בוחרים עו״ד מקרקעין במרכז

מי שמחפש עורך דין נדל״ן במרכז ימצא הרבה אפשרויות. שלוש שאלות עוזרות לסנן: האם עורך הדין בודק בעצמו את המצב התכנוני או רק את הנסח; האם הוא מחשב את המס לפני החתימה ולא אחריה; והאם הוא זמין גם בשלב שבין החתימה לרישום, שבו קורות רוב התקלות. אצלי נוספת שאלה רביעית, השווי. כשמאי מקרקעין אני יכול לומר אם המחיר, או התמורה שהיזם מציע, סבירים.

איך העבודה מתנהלת

שיחה ראשונה. מה העסקה, מה כבר נחתם, ומה לוחות הזמנים.
בדיקה לפני חתימה. רישום, תכנון, חריגות, מיסוי, ובמקרה הצורך גם שאלת השווי.
הסכם. משא ומתן וניסוח, כולל הבטוחות לכל צד.
מהחתימה ועד הרישום. דיווח לרשות המסים, תשלומים, אישורים, והעברת הזכויות. השלב הזה מפורט במאמר על רישום זכויות אחרי החתימה.

שכר הטרחה נקבע לפי סוג העסקה והיקפה. פירוט מלא יש במאמר על שכר טרחה של עורך דין בקנייה ובמכירת דירה.

אם אתם לפני החלטה בנדל״ן - אשמח לשוחח050-973-4600

שאלות ותשובות

אתם עובדים רק במרכז?
לא. המשרד נמצא בראשון לציון והמרכז הוא חלק גדול מהעבודה, אבל אני מלווה עסקאות גם באזורים אחרים. חלק גדול מהעבודה, כמו בדיקות, הסכמים ודיווחים, נעשה ממילא מול מערכות ארציות.

האם חשוב שעורך הדין יכיר את העיר שבה נמצא הנכס?
זה עוזר. בעיקר בבדיקה התכנונית, בהיטל ההשבחה ובפרויקטים של התחדשות עירונית, שבהם כל ועדה מקומית עובדת קצת אחרת. בשאלות של רישום ומיסוי הדין אחיד בכל הארץ.

אני קונה דירה בבניין שיש בו פרויקט פינוי בינוי. מה לבדוק?
את מצב הפרויקט ואת ההסכם שהמוכר חתום עליו. אתם נכנסים לנעליו מול היזם. כדאי גם לבדוק אם ההסכם מתיר העברה של הדירה ובאילו תנאים.

מתי לפנות?
לפני שחותמים על משהו, כולל זיכרון דברים. מסמך שנראה ראשוני יכול להיות הסכם מחייב.

נכתב על ידי עו״ד נאור גלברג, עורך דין נדל״ן ושמאי מקרקעין. עודכן: 22.9.2026. המידע כללי ואינו מחליף ייעוץ משפטי בעסקה מסוימת.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.