העליון: חריגה מתקרת הדירות בהסכם קומבינציה היא הפרה יסודית, ובעלי הקרקע רשאים לבטל

עדכון מקצועי | משרד עורך דין נאור גלברג - מקרקעין, מיסוי והתחדשות עירונית

יזם שהתחייב בהסכם קומבינציה לא לבקש תוכנית ליותר מ-24 יחידות דיור, ובפועל קידם תוכנית שמאפשרת יותר דירות בלי לגלות זאת לבעלי הקרקע ובלי להגדיל את התמורה שלהם, הפר את ההסכם הפרה יסודית. בעלי הקרקע רשאים לבטל את ההסכם, גם אם גילו את ההפרה שנים אחרי שאירעה. כך קבע בית המשפט העליון ביום 18.10.2026, בפסק דין של השופט אלכס שטיין שאליו הצטרפו השופטות גילה כנפי-שטייניץ ורות רונן, ודחה את ערעור היזמים על ביטול הסכמי קומבינציה בבניין בן ארבע דירות בירושלים.

לפסק הדין יש משמעות ישירה לכל מי שחתם או עומד לחתום על הסכם קומבינציה, תמ״א 38 או פינוי בינוי עם תמורה קבועה: מגבלה על היקף הפרויקט שנכתבה בהסכם היא חלק מהעסקה עצמה, וחובת היזם למקסם זכויות בנייה פועלת רק בתוך המגבלה הזו.

פרטי ההליך

מה קרה

בבניין בן ארבע דירות ברחוב ניתאי הארבלי בירושלים נחתמו ביום 15.4.2010 ארבעה הסכמי קומבינציה נפרדים, אחד עם בעלי כל דירה. ההסכמים היו מפורטים, ובעלי הדירות היו מיוצגים בעת החתימה. התמורה הייתה קבועה: כל משפחה תקבל שתי דירות בבניין החדש, בלי קשר להיקף הבנייה שיאושר. בצד זה נקבעו שלושה דברים: שיעור בנייה מינימלי של 230%, שבלעדיו ההסכם פוקע; התחייבות היזם לפעול למקסום זכויות הבנייה (סעיף 6.9); והתחייבות שלא לבקש תוכנית ליותר מ-24 יחידות דיור (סעיף 6.2).

התוכנית הראשונה אושרה באוגוסט 2015, באיחור לעומת המועדים שבהסכם, והבקשה להיתר הוגשה במרץ 2016, גם היא באיחור. אז הפסיקו היזמים לקדם את ההיתר. המקום סמוך לקו הרכבת הקלה, והם פנו לקדם תוכנית חדשה עם זכויות בנייה גדולות יותר. בתחילת 2017, אחרי שבעלי הדירות התלוננו על העיכוב, נחתם נספח להסכם שבו קיבלו בעלי הדירות תשלום נוסף ותשלום חודשי עד תחילת הבנייה, וויתרו על טענות בגין האיחור. על הכוונה להגדיל את מספר הדירות לא נאמר להם דבר.

ביום 3.11.2019 פורסמה למתן תוקף התוכנית החדשה. היא מאפשרת 38 יחידות דיור, והכוונה בפועל הייתה לבנות 31. בעלי הדירות שמעו על כך לראשונה בפגישה עם נציג היזמים ביום 10.11.2020. ביום 22.2.2021 הודיע בא כוחם בדוא״ל שהם מבקשים לבטל את ההסכם, ובהמשך התקשרו עם יזמית אחרת. היזמים תבעו אכיפה, ובעלי הדירות הגישו תביעה שכנגד לביטול.

מה קבע בית המשפט העליון

הערעור נדחה לאחר עיון בכתובים, מכוח תקנה 138(א)(5) לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע״ט-2018. בית המשפט העליון אימץ את קביעות בית המשפט המחוזי והוסיף עליהן כמה הבהרות.

מגבלת מספר הדירות היא התחייבות יסודית. סעיף 6.2 להסכם קובע שהיזם לא יבקש לאשר תכנית המאשרת בניה למגורים העולה על 24 יחידות דיור בבניין. הסעיף נמנה עם התחייבויות היזם שסעיף 25 להסכם מגדיר יסודיות. לפי השופט שטיין אין כאן עניין שולי אלא לב העסקה. זה הסכם עסקי מפורט שנוסח בידי עורכי דין, ולשונו ברורה, ולכן יש לאכוף אותו ככתבו, לפי הכלל שנקבע בע״א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע״מ נ׳ רכבת ישראל בע״מ (20.11.2019). טענת היזמים שהסעיף נוסח בטעות נדחתה, בהיעדר כל אינדיקציה לכך.

חובת המקסום פועלת בתוך המגבלה. סעיף 6.9, שמחייב את היזם לפעול למקסום זכויות הבנייה, אינו סותר את סעיף 6.2. יש לקרוא את השניים יחד: מקסום בתוך תקרת 24 הדירות. לפי פסק הדין, המקסום יכול לבוא לידי ביטוי למשל בשטחי מסחר, אבל לא בחריגה ממספר יחידות הדיור.

תמורה קבועה ותקרה על היקף הפרויקט הן איזון אחד. בעלי הדירות הסכימו לתמורה שאינה תלויה בהיקף הבנייה, ואת ההסכמה הזו אי אפשר לנתק מהמגבלה על מספר הדירות. יזם שמגדיל את הפרויקט מעבר לתקרה, בלי להגדיל את התמורה, לוקח לעצמו את כל הרווח הנוסף על חשבון בעלי הקרקע. בלשון פסק הדין, בהסכמי קומבינציה התמורה לבעלי המקרקעין וההוראות על היקף הפרויקט הן לב ליבן של ההסכמות.

יזם שמחזיק ייפוי כוח הוא שלוח, וחלה עליו חובת גילוי מוגברת. בעלי הדירות נתנו ליזמים ייפויי כוח לפעול בזכויותיהם במקרקעין. לכן חלות על היזמים חובות מכוח חוק השליחות, התשכ״ה-1965, ובהן חובת הגילוי והדיווח וחובות השלוח שבסעיף 8 לחוק. בית המשפט קבע שהיזמים היו צריכים לגלות מיוזמתם שהם מקדמים תוכנית ליותר דירות, ושלא היה די בגילוי. הם נדרשו לקבל הסכמה ברורה של בעלי הדירות.

הודעות של רשויות התכנון אינן גילוי. בית המשפט המחוזי דחה את הטענה שבעלי הדירות ידעו על התוכנית מהודעות תכנוניות שנשלחו אליהם, וקבע שהודעה של צד שלישי אינה מקיימת את חובת הגילוי של היזם. העליון לא מצא עילה להתערב בממצא שלפיו בעלי הדירות ידעו על ההפרה רק בנובמבר 2020. ממצא זה נשען, בין היתר, על תרשומת הפגישה ועל הסכם שהיזמים עצמם חתמו עם אחד היורשים ב-2019, ושגם בו נקבעה תקרה של 24 דירות.

הביטול נעשה בזמן סביר. המועד הקובע הוא מועד הגילוי בפועל, ולא מועד ההפרה. בית המשפט המחוזי ראה בתביעה שכנגד הודעת ביטול, והעליון קבע שבהינתן גילוי בנובמבר 2020 הזמן שחלף עד אז אינו מאיין את זכות הביטול. משקל ניתן גם לכך שהיזמים לא הציעו לתקן את ההפרה גם אחרי שקיבלו התראה.

בעלי הדירות לא פעלו בחוסר תום לב. היזמים טענו שהביטול נעשה רגע לפני מימוש הפרויקט, כדי להעביר אותו ליזם אחר. בית המשפט קבע שמי שהפר את חובת תום הלב הם היזמים, והוסיף שההסכם החדש לא הבטיח לבעלי הדירות הטבה משמעותית לעומת הישן, נתון שתומך דווקא בתום ליבם.

בהסכמי קומבינציה, התמורה אשר ניתנת לבעלי המקרקעין וההוראות ביחס להיקף הפרויקט משקפות את לב-ליבן של ההסכמות שהושגו בין הצדדים.

השופט שטיין ציין שההכרעה אינה מסיימת את הסכסוך ואינה מאפשרת עדיין את קידום הפרויקט, משום שההסכמים עם בעלי שתי הדירות האחרות לא היו חלק מההליך. לדבריו זו אינה תוצאה מיטבית, אבל היא התוצאה הנכונה מבחינה משפטית, וכל תוצאה אחרת הייתה מנשלת את בעלי הדירות מזכויותיהם.

מה לא הכריע את התיק

בית המשפט המחוזי בחן עוד שלוש טענות הפרה, ואף אחת מהן לא הייתה הבסיס לביטול. האיחורים עד 2017 נבלעו בנספח שבו ויתרו בעלי הדירות על טענות העיכוב, ובית המשפט המחוזי קבע שלוחות הזמנים לבדם אינם מצדיקים ביטול, גם אם אין פירוש הדבר שהיזם קיבל זמן בלתי מוגבל. היזמים לא הפקידו את הערבות הבנקאית שהתחייבו לתת להבטחת מס השבח של בעלי הדירות, אבל הטענה הזו התיישנה. והטענה שהיזמים הציגו מצג שווא על ניסיונם נדחתה בשל שיהוי. כמו כן נקבע שביטול ההסכם אינו מותנה בהשבה, ושאלות ההשבה בין הצדדים נשארו לבירור נפרד.

המשמעות המעשית

הכלל. בהסכם קומבינציה עם תמורה קבועה, תקרה מפורשת על מספר יחידות הדיור או על היקף הבנייה היא חלק מהתמורה. יזם שחורג ממנה בלי הסכמה מפורשת של בעלי הקרקע מפר את ההסכם, ואם ההסכם מגדיר את ההתחייבות כיסודית, ההפרה מקנה זכות ביטול. סעיף מקסום זכויות אינו מתיר חריגה מהתקרה.

החריג. פסק הדין נשען על הסכם שבו המגבלה נוסחה במפורש והוגדרה כיסודית, והתמורה הייתה קבועה. בהסכם שבו התמורה גדלה עם היקף הבנייה, או שאין בו תקרה, או שהתקרה אינה מוגדרת כהתחייבות יסודית, הניתוח עשוי להיות שונה. כמו כן, זו אינה הלכה חדשה אלא יישום של כללי פרשנות, שליחות ותום לב מוכרים, בהליך שבו הערעור נדחה על סמך הכתובים.

לבעלי דירות וקרקע. לפני חתימה, כדאי לוודא שההסכם קובע תקרה ברורה על היקף הפרויקט או מנגנון שמגדיל את התמורה כשהזכויות גדלות, ושהוא מגדיר את ההתחייבות הזו כיסודית. אם היזם מקדם תוכנית חדשה, יש לבקש ממנו את מסמכי התוכנית ולא להסתפק בהודעות שמגיעות מהוועדה. וכשמתגלה חריגה, כדאי לפעול בתוך זמן סביר ממועד הגילוי ולשלוח הודעה ברורה. בתיק הזה בית המשפט המחוזי לא ראה בדוא״ל מפברואר 2021 הודעת ביטול חד משמעית, והביטול נשען בסופו של דבר על התביעה שכנגד.

ליזמים. כשנפתחת הזדמנות להגדיל זכויות, הדרך הבטוחה היא לחזור לבעלי הקרקע, לגלות את התוכנית ולהגיע להסכמה כתובה על תמורה מעודכנת לפני שמגישים אותה. נספח שמטפל רק בעיכוב, בלי לגלות את השינוי בהיקף, אינו מכשיר את ההפרה. בתיק הזה הציעו היזמים להתאים את התמורה לתוכנית המוגדלת רק בסיכומים, ובית המשפט המחוזי קבע שההצעה באה מאוחר מדי.

לפרויקטים עם כמה בעלי זכויות. ההסכמים כאן נחתמו בנפרד עם כל בעל דירה, ורק שתי משפחות היו צד להליך. התוצאה היא פרויקט תקוע: ההסכם עם יזם אחד בוטל לגבי חלק מהדירות ונשאר בתוקף לגבי האחרות. מבנה ההתקשרות, הסכם אחד לכל הבניין או הסכמים נפרדים, משפיע ישירות על מה שקורה כשמשהו משתבש.

מה לבדוק

• האם ההסכם קובע תקרה על מספר יחידות הדיור או על היקף הבנייה, והאם היא מנוסחת כהתחייבות מפורשת של היזם.
• האם ההתחייבות הזו מנויה בין ההתחייבויות שההסכם מגדיר יסודיות.
• מה היחס בין סעיף המקסום לבין התקרה, והאם יש מנגנון שמגדיל את התמורה אם הזכויות גדלות.
• אילו ייפויי כוח ניתנו ליזם, ומה הם מתירים לו להגיש בשם בעלי הקרקע.
• האם נחתמו נספחים מאוחרים, ומה בדיוק נאמר בהם על היקף הפרויקט.
• מתי נודע לכם בפועל על השינוי, ומה התיעוד לכך.
• האם נקבעה בהסכם ערבות להבטחת מס השבח שלכם, והאם היא הופקדה בפועל.

הרקע הכללי לעסקה מופיע במדריך עסקת קומבינציה. בפרויקט פינוי בינוי ראו גם את הערבויות והתמורה בהסכם פינוי בינוי ואת הצ׳קליסט לפני חתימה, ועל בחירת היזם עצמו ראו בדיקת יזם בהתחדשות עירונית. ההבחנה בין הפרה יסודית להפרה שאינה יסודית, והדרך לבטל חוזה, מוסברות גם במאמר על הפרת הסכם מכר דירה.

מקורות

• ע״א 22103-12-25 משה ארז ואח׳ נ׳ עדנה אלון ואח׳, בית המשפט העליון, 18.10.2026. פסק הדין במלואו, PDF
• ת״א 17285-02-22, בית המשפט המחוזי בירושלים, השופט ד׳ זילר, 29.9.2025
• ע״א 7649/18 ביבי כבישים עפר ופיתוח בע״מ נ׳ רכבת ישראל בע״מ, 20.11.2019, כפי שאוזכר בפסק הדין
• חוק השליחות, התשכ״ה-1965, סעיף 8
• תקנות סדר הדין האזרחי, התשע״ט-2018, תקנה 138(א)(5)

האמור הוא סקירה מקצועית ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. תוצאת סכסוך בהסכם קומבינציה תלויה בנוסח ההסכם הספציפי, בנספחים שנחתמו ובמועד שבו נודע על ההפרה.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.