תמ״א 70: ועדת הערר קבעה שתוכנית שהוחלט להפקידה לפני המטרו טעונה דיון נוסף נפרד

עדכון מקצועי | משרד עורך דין נאור גלברג - מקרקעין, מיסוי והתחדשות עירונית

תוכנית שהוחלט להפקידה לפני שתמ״א 70 נכנסה לתוקף אינה מקבלת תוקף רק משום שהוועדה המקומית התייחסה לתמ״א בדרך אגב, בדיון בהתנגדויות. היא צריכה דיון נוסף, נפרד ומנומק, שבו הוועדה בוחנת במפורש במה התוכנית אינה תואמת את תוכנית המטרו, ומחליטה אם בכל זאת ראוי לאשר אותה ובאילו תנאים. כך קבעה ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ביום 14.10.2026, בערר על תוכנית פינוי בינוי במתחם רובין במרכז הרצליה.

התוצאה המעשית: החלטת הוועדה המקומית הרצליה מיום 15.10.2025, שאישרה את התוכנית בתנאים, לא תוכל לשמש בסיס למתן תוקף עד שיתקיים הדיון הנוסף. ההחלטה רלוונטית לכל בעל דירה, יזם ושכן במרחב של תחנת מטרו מתוכננת, שהתוכנית בעניינו הגיעה לשלב ההפקדה לפני תמ״א 70.

פרטי ההליך

מה קרה

הוועדה המקומית הרצליה החליטה על הפקדת התוכנית ביום 1.5.2024. כשנה לאחר מכן, ביום 21.5.2025, פורסמה ברשומות למתן תוקף תמ״א 70, תוכנית המתאר הארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב. לפי תשריט התמ״א, מתחם התוכנית נמצא במרחב עירוני מוטה מטרו ובתוך מרחב הליבה של התחנה, בסמוך לכניסה המתוכננת אליה.

בעלת החלקה הגובלת ממזרח, שבה מבנה לשימור, הגישה התנגדות. בין היתר טענה שהתוכנית נקודתית, על שטח קטן מעשרה דונם בלב מרחב הליבה, ושלא התקיים בה הדיון הנוסף שהוראות המעבר של תמ״א 70 מחייבות. באוגוסט 2025 בחן יו״ר הוועדה המחוזית את התוכנית לפי סעיף 109 לחוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965, קבע שהיא טעונה אישור השר, ודרש תיקונים, בין היתר בתקן החניה, בהגדרת הדיור המכליל ובהנמקה לקידום תוכנית בשטח קטן מעשרה דונם במרחב הליבה.

ביום 15.10.2025 דנה הוועדה המקומית בהתנגדויות, קיבלה את ההתנגדות באופן חלקי בלבד ואישרה את התוכנית בתנאים. לעניין תמ״א 70 קבעה שהתוכנית תוכננה ותואמה מול התמ״א עוד לפני ההפקדה. ועדת הערר נתנה רשות ערר, והערר הוגש ביום 22.12.2025.

מה קובעת הוראת המעבר בסעיף 6 לתמ״א 70

סעיף 6 להוראות תמ״א 70, שכותרתו הוראות מעבר, קובע:

תכנית שהוחלט להפקידה טרם תחילתה של תכנית זו רשאי מוסד תכנון ליתן לה תוקף אף אם היא אינה תואמת את הקבוע בתכנית זו, ובלבד שקיים בה דיון נוסף בהתייחס לקבוע בתכנית זו.

במילים פשוטות: תוכנית ותיקה אינה נפסלת רק משום שאינה עומדת בכללים החדשים של מרחב המטרו. מוסד התכנון רשאי לאשר אותה, אבל רק אחרי שעצר ובחן אותה מול התמ״א. המועד הקובע הוא מועד ההחלטה להפקיד, ולא מועד פרסום ההפקדה ולא מועד הדיון בהתנגדויות. מועד תחילתה של תמ״א 70 עצמה נקבע לפי סעיף 119(א) לחוק התכנון והבנייה, כלומר 15 ימים מפרסום ההודעה האחרונה על אישורה.

ועדת הערר הדגישה שהבחינה נעשית מול הוראות התמ״א עצמן: התכנון הכולל והחריגים לו, ההוראות על מרחב הליבה, רחוב עירוני ראשי, הליכתיות וקישוריות, צורכי ציבור, דיור מכליל, חניה, שלביות ואופי הבינוי. אלה אמות המידה שלפיהן בודקים אם התוכנית אינה תואמת, ואם הדיון שנערך בה עונה על דרישת סעיף 6.

שלושה מסלולים לתוכנית במרחב המטרו

ההחלטה ממפה את המסלולים שתמ״א 70 מאפשרת לתוכנית מפורטת במרחב עירוני מוטה מטרו. הכלל, לפי סעיף 8.1.1.2, הוא שבנייה ופיתוח במרחב כזה ייעשו לפי תוכנית מפורטת שאושרה בהתאם לתכנון כולל או שהיא עצמה תכנון כולל, כלומר תוכנית שחלה על חלק משמעותי מהמרחב, על רובע או שכונה שלמים, או על כל מרחב הליבה או רובו. תוכנית על 2.7 דונם אינה כזו.

הנקודה העדינה בהחלטה נוגעת למסלול התוכנית החלקית. הוועדה המקומית והיזמית טענו שהמתחם הוא יחידה תכנונית עצמאית, ולכן אפשר לאשר תוכנית על פחות מעשרה דונם. ועדת הערר קבעה שהטענה הזו אינה מכניסה את התוכנית למסלול של סעיף 8.1.3, משום שתנאי הסף שלו, החלטת הפקדה בתוך שלוש שנים מיום תחילת התמ״א, אינו מתקיים כאשר ההחלטה להפקיד קדמה לתחילה. תוכנית שההחלטה להפקידה קדמה לתמ״א נבחנת לפי סעיף 6. עם זאת, השאלה אם מדובר ביחידה תכנונית עצמאית נשארת רלוונטית, כשיקול בתוך הדיון הנוסף עצמו.

מה קבעה ועדת הערר

דיון בהתנגדויות אינו דיון נוסף. ההתייחסויות לתמ״א 70 בהחלטה על ההתנגדויות ובהליך לפי סעיף 109 היו, לשון ההחלטה, התייחסויות נקודתיות לרכיבים מסוימים של התוכנית, ולא דיון מהותי ומובנה בהשלכות מתן תוקף לתוכנית שאינה תואמת את התמ״א. לא נבחן במה בדיוק התוכנית אינה תואמת, לא נבחן אם אפשר לאשר אותה חרף זאת ובאילו תנאים, ולא נבחנו הנושאים במכלול אחד.

הליך סעיף 109 אינו מחליף את הדיון. בהליך הזה נדרשו תיקונים בתקן החניה, בדיור המכליל ובהנמקה לגודל התוכנית. לפי ועדת הערר אין בכך מענה לדרישה המהותית של סעיף 6. המסקנה נתמכה בעמדת יו״ר הוועדה המחוזית, שכתבה ביולי 2026 שבכוונתה לאשר את התוכנית לפי סעיף 109 אם הוועדה המקומית תקיים דיון לפי הוראות המעבר.

תיאום מול התמ״א לפני ההפקדה אינו מספיק. הוועדה המקומית נשענה בעיקר על גבולות המתחם, הרחובות הגובלים, בית הכנסת והמבנים לשימור, ובדיון בערר גם על ריבוי בעלי הזכויות, המורכבות הקניינית והחשש שתכנון רחב יעכב את ההתחדשות. ועדת הערר אמרה שאלה שיקולים חשובים, אבל לא די בהם. בין היתר לא הוצגה בחינה של האפשרות לתכנן יחד את המתחם, את החלקה הגובלת ואת מקרקעי בית הכנסת הסמוכים.

דוגמאות לפערים שלא נבחנו. ההחלטה מונה כמה הוראות שהדיון הנוסף צריך לעבור עליהן: רצועות הליכה ברוחב של 3 מטרים לפחות במרחב הליבה, למעט מקרים חריגים, ואילו ההחלטה קבעה זיקת הנאה ברוחב 2 מטרים לאורך רחוב סירקין בלי להסביר אם היא עונה על הדרישה; רחוב סוקולוב, שמסומן בתמ״א כרחוב עירוני ראשי, שבו התמ״א דורשת רצועות הליכה של 4 מטרים לפחות משני צדי הדרך, בעוד שקו הבניין לכיוון הרחוב נקבע 0; וכן תקן החניה לפי שלבי ביצוע המטרו, צורכי הציבור, הקישוריות לתנועה רכה, הדיור המכליל ושלביות הביצוע.

מה ועדת הערר לא קבעה. היא לא קבעה שהתוכנית סותרת את תמ״א 70 או שאסור לאשר אותה. היא כתבה במפורש שההפקדה קדמה לתמ״א, ושהשאלה היא אם התוכנית ראויה לאישור על אף אי ההתאמה. גם טענות השכנה לגבי קו הבניין של 4 מטרים וזכות הגישה מרחוב סוקולוב נדחו. התוכנית הרחיבה את קו הבניין מ-3 ל-4 מטרים, אסרה הבלטת מרפסות לכיוון מזרח וקבעה מרווח של 8 מטרים בין המגדלים, ולפי ועדת הערר זה מענה תכנוני ממשי.

איך ייראה הדיון הנוסף. לא דיון חוזר כללי בתוכנית, אלא דיון ממוקד ומנומק בשאלה אם, חרף אי ההתאמה, אפשר לתת לתוכנית תוקף מכוח הוראת המעבר, ואם כן, באילו תיקונים, תנאים ואיזונים. רק אחרי החלטה מנומקת כזו אפשר להמשיך בהליכי מתן התוקף ובבחינה לפי סעיף 109.

המשמעות המעשית

הכלל. תוכנית במרחב תחנת מטרו שהוחלט להפקידה לפני תמ״א 70, ואינה תואמת את הוראותיה, יכולה לקבל תוקף רק אחרי דיון נוסף שמוקדש לשאלה הזו. בהחלטה הזו נקבע שהדיון צריך להיות נפרד ומפורש, ולא משולב בדיון בהתנגדויות או בהליך האישור לפי סעיף 109.

החריג. הדרישה חלה על תוכנית שאינה תואמת את התמ״א. במתחם רובין טענו הוועדה המקומית והיזמית שהתוכנית תואמת את התמ״א, וועדת הערר לא קיבלה את הטענה הזו כתחליף לדיון. לכן קביעה כללית שהתוכנית תואמת אינה מגן בטוח. כדאי לזכור גם שמדובר בהחלטה של ועדת ערר מחוזית אחת. היא אינה מחייבת ועדות ערר אחרות, אבל היא מנומקת ומפרטת את רשימת הנושאים שדיון כזה צריך לכסות.

לבעלי דירות בפרויקט. אם הבניין שלכם נמצא ליד תחנת מטרו מתוכננת בגוש דן, וההחלטה להפקיד את התוכנית קדמה לתחילתה של תמ״א 70, שפורסמה למתן תוקף ב-21.5.2025, כדאי לברר אם התקיים בה דיון לפי סעיף 6. דיון חסר הוא עילה שכן או בעל זכויות אחר יכול להעלות בערר, ועיכוב של חודשים בשלב מתן התוקף משפיע על לוחות הזמנים שבהסכם עם היזם, על המועדים להוצאת היתר ועל זכויות הביטול שבהסכם. אלה נקודות שנבדקות כבר בשלב הסכם הפינוי בינוי ובבדיקת היזם לפני ההתקשרות.

ליזמים ולוועדות מקומיות. דיון נוסף מסודר לפי סעיף 6, עם פרוטוקול שעובר על הוראות התמ״א אחת אחת, זול בהרבה מערר שמעכב את התוכנית חודשים ארוכים. כאן הערר הוגש בדצמבר 2025 וההחלטה ניתנה באוקטובר 2026. בפרויקט שבו חוות הדעת הכלכלית נשענת על היקף הבינוי המוצע, כדאי לבחון מראש אילו תיקונים הדיון הנוסף עשוי לדרוש, ומה הם עושים לכלכליות.

לשכנים. בעל חלקה גובלת שמבקש להתנגד יכול להצביע על היעדר דיון כזה. מנגד, ההחלטה מראה שטענות על קווי בניין ומרווחים נבחנות לפי סבירות התכנון, ושוועדת הערר לא תתערב בקלות באיזון שערכה הוועדה המקומית. מי שהתוכנית פוגעת בערך הנכס שלו צריך לבחון גם את המסלול של תביעת פיצויים לפי סעיף 197, שמועדיו נפרדים.

מה לבדוק

• האם הנכס נמצא במרחב עירוני מוטה מטרו לפי תשריט תמ״א 70, ואם כן, האם הוא בתוך מרחב הליבה של תחנה.
• מה מועד ההחלטה של הוועדה המקומית להפקיד את התוכנית: לפני תחילת תמ״א 70 או אחריה. זה המועד שקובע את המסלול.
• האם התקיים בתוכנית דיון שמוקדש במפורש להוראות המעבר של סעיף 6, ולא רק התייחסות בדיון בהתנגדויות.
• אם התוכנית קטנה מעשרה דונם: על מה נשענת הקביעה שהיא יחידה תכנונית עצמאית, והאם נבחנה אפשרות לתכנון משותף עם חלקות גובלות.
• מה נקבע בהליך לפי סעיף 109, ואילו תיקונים דרש יו״ר הוועדה המחוזית.
• מה קובע הסכם הפינוי בינוי לגבי עיכוב בשלב התכנוני, ומה המועד שבו בעלי הדירות רשאים לבטל.

לפני חתימה על הסכם בפרויקט כזה, עברו גם על הצ׳קליסט לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי. על הסמכויות של הממונה על פניות דיירים בהתחדשות עירונית ראו שש ההחלטות שפרסמה באוקטובר 2026.

מקורות

• ערר הר/1216/1225 הרמוני (נ.י.ה) נכסים ייזום והשקעות בע״מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה ואחרים, ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב, 14.10.2026. ההחלטה במלואה, PDF
• תמ״א 70, תוכנית המתאר הארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב, ילקוט הפרסומים 13469, עמוד 6984, 21.5.2025. סעיפים 6, 8.1.1.2, 8.1.2, 8.1.3, 9.1, 9.2 ו-10, כפי שהובאו בהחלטה
• חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965, סעיפים 109 ו-119(א)

האמור הוא סקירה מקצועית ואינו תחליף לייעוץ משפטי פרטני. התחולה של תמ״א 70 על תוכנית מסוימת נבחנת לפי מיקום המקרקעין, מועד ההחלטה להפקיד והוראות התמ״א בנוסחן.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.