חוות הדעת הכלכלית בפינוי בינוי: מה תקן 21.1 מחייב ואיך נבדקת התמורה לבעלי הדירות

חוות הדעת הכלכלית בפינוי בינוי היא השומה שבודקת אם התכנית המוצעת כלכלית, ומה היא מאפשרת לתת לבעלי הדירות. את הפירוט המזערי שחייב להופיע בה קובע תקן 21.1 של מועצת שמאי המקרקעין, שאושר ב-1.6.2022 ונכנס לתוקף ב-13.6.2022. התקן אינו קובע מהו הרווח היזמי הראוי. במקום זה הוא מחייב את השמאי להציג את החישוב, לפרסם טבלת רגישות שמראה מה קורה לרווח בכל רמת תמורה, ולהפנות למסמך נפרד של השמאי הממשלתי הראשי שקובע את הרף המזערי. לפי העדכון מ-22.12.2025, הרף נע בין 16% ל-17% בממוצע, לפי מחוז.

לבעל דירה בבניין שמתארגן לפינוי בינוי זו לא סוגיה תיאורטית. כשיזם אומר שאין בפרויקט מרווח לתת יותר, התשובה לשאלה הזו נמצאת בחוות הדעת הכלכלית, ולא במשא ומתן. מי שיודע לקרוא את השומה הנכונה יודע אם ההצעה שעל השולחן נמצאת בתוך הטווח שהתקן עצמו מתאר, או מתחתיו.

מה בודקת חוות הדעת הכלכלית, ולמה היא קודמת לכל דיון על תמורה

בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי בינוי עונה על שאלה אחת: בהנחה שהתכנית המוצעת תאושר, האם הפרויקט מניב ליזם תמריץ שמצדיק את ביצועו, אחרי שהוא מכסה את עלויות הבנייה, את העלויות הנלוות, את המיסים, את המימון ואת התמורה לבעלי הדירות. אם התשובה שלילית, התכנית לא תקודם. אם התשובה חיובית בפער גדול, יש מקום לשאול למה התמורה לבעלים אינה גבוהה יותר.

השומה הזו נערכת כשומת מקרקעין מבוססת הנחה, כלומר על בסיס ההנחה שהתכנית תאושר כפי שהוצעה. זה מחייב אותה להיות מפורטת: סעיפים 5.1 עד 5.19 לתקן 21.1 מונים את הרכיבים שחייבים להופיע בה, החל בזהות המזמין, היזם ומועד השומה, דרך ביקור בנכס לפי סעיף 5.6, זיהוי החלקה ותיאור הסביבה לפי סעיפים 5.7 ו-5.8, המצב התכנוני המאושר לפי סעיף 5.9, התכנית המוצעת בהנחת אישור לפי סעיף 5.10, והזכויות המשפטיות כולל הסכמים שנחתמו בין בעלים ליזם לפי סעיף 5.11.

הנקודה המעשית: חוות דעת שאין בה פירוט של רכיב מהותי אינה עומדת בתקן. זו לא הערה אסתטית. כשהשומה חסרה, אין דרך לבדוק את המסקנה שלה.

שלוש חוות דעת שונות שכולן נקראות תקן 21

זה המקור הנפוץ ביותר לבלבול בפרויקטים, והוא גם המקום שבו נציגויות מקבלות תשובה שאינה עונה על השאלה ששאלו. תקן 21.1 מסדיר שלושה סוגי שומה, ולכל אחד מהם תפקיד אחר ומועד אחר.

חלק א: בדיקת הכדאיות הכלכלית של התכנית

סעיפים 5.1 עד 5.19. זו השומה שמשמשת את מוסדות התכנון בדרך לאישור התכנית. היא בוחנת את הפרויקט כולו ולא דירה מסוימת. היא מגיעה לשווי ההשבחה לפי סעיף 5.15, למסקנות לפי סעיף 5.16, ולטבלת הרגישות לפי סעיף 5.17.

חלק ב: שומת התמורה לבעלי הדירות האופייניות

סעיף 6. זו השומה שבודקת את התמורה המוצעת לבעלי הדירות האופייניות בבניין. התקן מפנה בהערת שוליים לסעיף 2א לחוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006. השומה הזו יכולה לשמש בהסכמים בין בעלים ליזם, וגם בהליך של מינוי שמאי פינוי ובינוי.

חלק ג: הדירה הספציפית

סעיף 7. כאן נבדקת כדאיות התמורה לדירה אחת ולא לבניין. סעיף 7.3 מפנה לתקנה 19 לתקנות פינוי ובינוי (פיצויים) (מינוי שמאי פינוי ובינוי וסדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי פינוי ובינוי), התשע"ב-2012. זו השומה הרלוונטית כשבעל דירה סבור שמה שהוצע לו אינו הוגן ביחס לשכניו או ביחס למה שהוא מחזיק.

הרווח היזמי: למה התקן לא נוקב במספר, ומה כן קובע את הרף

הכלל

סעיף 5.14 לתקן 21.1 קובע שאין זה ראוי לקבוע שיעור רווח יזמי כללי, מפני שהשיעור הנכון תלוי בפרויקט המסוים. זה שינוי מהגרסה הקודמת של התקן, ששם היו נקובים שיעורים. במקום מספר קבוע, התקן מפנה למסמך נפרד בשם הרווח היזמי המזערי בתכניות פינוי בינוי, שמתעדכן מעת לעת.

הרף בפועל, לפי עדכון דצמבר 2025

המסמך העדכני במועד כתיבת שורות אלה הוא העדכון מדצמבר 2025, שפורסם ב-22.12.2025 וחתום על ידי השמאי הממשלתי הראשי, גיל בלולו. הוא קובע שיעור מזערי ממוצע לכל מחוז, וטווח סטייה מותר סביבו.

החריג, ואיפה הוא נפתח

השיעורים אינם חלים אחורה. לפי המסמך עצמו, הם נוגעים לתכניות שבמועד הפרסום טרם הוחלט על הפקדתן, ושמוכנת להן שומת תקן 21 במסגרת התכנון. תכנית שהוחלט על הפקדתה לפני הפרסום אינה נפתחת מחדש בגלל העדכון. גם תקן 21.1 עצמו כולל הוראת מעבר באותה רוח בסעיף 11.

בנוסף, סעיף 5.14 מתיר לשמאי לסטות מהשיעורים בנימוק, בהתחשב בסוג הפרויקט, במקומו, בגודלו, בשיעורי ההסכמה של הבעלים ובגורמי סיכון. כלומר השיעור אינו רצפה מוחלטת, אלא נקודת מוצא שסטייה ממנה דורשת הנמקה בגוף השומה.

המשמעות המעשית לבעל דירה

בפועל יש כאן שני מספרים ולא אחד. יש את השיעור שהשמאי קבע בשומה, ויש את הרף המזערי שהמסמך הממשלתי מתאר. אם השומה מגיעה לרווח שגבוה משמעותית מהרף, זו בדיוק הנקודה שבה שואלים למה התמורה לבעלים נעצרה במקום שבו היא נעצרה. אם השומה מגיעה לרווח שנמוך מהרף, צריך לבדוק אם הסטייה נומקה ועל מה היא נשענת.

ממה מורכב חישוב הכדאיות, ואיפה המספרים זזים

סעיף 5.14 מונה את רכיבי החישוב, וכדאי להכיר אותם מפני שכל אחד מהם הוא נקודה שבה מסקנה יכולה להשתנות. החישוב יוצא מהמצב הקיים, עובר לתכנית המוצעת ולתמהיל היחידות, ומשם להכנסות הצפויות ממכירת הדירות החדשות. מול ההכנסות מוצבות עלויות הבנייה, העלויות הנלוות, עלויות הבעלים, האחזקה, המיסים והמימון. מה שנשאר הוא הרווח.

שלושה רכיבים הם אלה שבפועל קובעים את התוצאה. ההכנסות נגזרות ממחיר למטר שהשמאי הניח לדירות החדשות, והנחה שמרנית מדי מקטינה את הרווח המחושב ומצמצמת לכאורה את המרווח לתמורה. עלויות הבנייה נגזרות ממפרט ומאיכות שעוד לא נבנו, ולכן הן אומדן ולא נתון. עלויות המימון משתנות עם הריבית ועם לוח הזמנים, ופרויקט שנמשך שנתיים יותר מהמתוכנן נושא עלות מימון אחרת לגמרי.

מה שצריך לבדוק במקרה כזה: מהו המחיר למטר שהונח לדירות החדשות, ואיך הוא מתיישב עם עסקאות בפועל באותו אזור. זו הבדיקה היחידה שבעל דירה יכול לעשות גם בלי להיות שמאי, והיא לעתים מגלה פער משמעותי. סעיף 6.11(ז) מוסיף מגבלה: בחישוב התמורה נכללים רק שטחים שמותרים לפי סעיף 5.14(א), ולא כל שטח שמופיע בתכנית.

שלביות, והסוגיה שהיא יוצרת בבניין אחד

סעיף 6.11(ו) מחייב את השומה להתייחס לשלביות כשהתכנית מחייבת אותה. בפרויקט שמתפרס על כמה בניינים או על כמה מתחמים זו לא הערה טכנית. מי שדירתו נמצאת בשלב השני או השלישי ממתין שנים נוספות, מקבל דמי שכירות לתקופה ארוכה יותר, וחשוף לסיכון שהשלבים המאוחרים לא ייצאו לפועל כלל.

הנקודה החשובה כאן היא שהשומה יכולה להגיע למסקנה שהתמורה ראויה בממוצע, בעוד שבפועל היא מחולקת בין בעלים שחוויית הפרויקט שלהם שונה לגמרי. לכן בבניין שנמצא בתכנית רבת שלבים כדאי לבדוק באיזה שלב הוא, ומה ההסכם אומר על המצב שבו השלב שלו אינו מתחיל. את ההגנות החוזיות שמטפלות בזה, ובראשן הערבויות ומועדי ההתליה, אפשר לנסח מראש.

בניין עם חנויות בקומת הקרקע

סעיף 3 לתקן קובע שהוא חל על יחידות מסחריות בשינויים המחויבים. בפועל זה אומר שחנות או משרד בקומת הקרקע אינם דירה אופיינית, והתמורה להם אינה נגזרת ממפתח הדירות. היא נגזרת משווי היחידה המסחרית, מהפדיון שהיא מייצרת ומהשאלה אם בתכנית החדשה נשמר שטח מסחרי מקביל. בעל חנות שמקבל הצעה שמנוסחת במטרים כמו לדירות צריך לבדוק את זה לפני שהוא מתייחס להצעה כאל נקודת מוצא.

טבלת הרגישות: הסעיף שבעל דירה צריך לקרוא ראשון

סעיף 5.17 לתקן 21.1 מחייב את השומה לכלול טבלת רגישות. הטבלה משנה את התמורה לבעלים ומראה מה קורה לרווח היזמי בכל רמה. בהיעדר מדיניות תמורות, הרמות שהתקן מורה לבדוק הן תוספת שטח של אפס, 12 ו-25 מטרים רבועים. הטבלה כוללת גם את התמורה לפי הסכם קיים בין היזם לבעלים אם יש כזה, וגם חלופה שבה נוספות זכויות בנייה באופן שמשאיר תמריץ ראוי.

זו אולי השורה החשובה ביותר במאמר הזה. הטבלה הזו מתרגמת את השאלה הכי שכיחה בפרויקט, האם אפשר לקבל עוד, למספר. היא מראה במפורש מה היה הרווח אם הבעלים היו מקבלים 25 מטרים נוספים ולא 12. כשהיזם אומר שאין מרווח, הטבלה היא המקום שבו נבדקת הטענה.

מה שצריך לבדוק במקרה כזה: האם הטבלה קיימת בכלל, אילו רמות תמורה נבדקו בה, ומה הרווח שהתקבל בכל רמה. חוות דעת שהגיעה למסקנה בלי טבלת רגישות אינה מאפשרת את הבדיקה הזו.

מפתח התמורה והאחידות: דירות אופייניות ודירות שאינן אופייניות

הכלל

סעיף 6.11(א) קובע שמפתח התמורה לבעלי הדירות האופייניות יהיה אחיד, בהתאמה להפרשי שטח ולשטחים אחרים. סעיף 6.11(ב) קובע שדירות שאינן אופייניות ייקבעו לפי מפתח אחיד שמבוסס על שוויין ביחס לדירות האופייניות. סעיף 6.11(ד) מתאר את התמורה כדירה חדשה בשטח שאינו קטן מהשטח הקיים, בתוספת כיסוי העלויות והאחזקה. סעיף 6.11(ג) מטיל על היזם את עלויות הבעלים, כגון הובלה ושכירות, למעט חובות אישיים.

כאן נדרשת הבהרה שהיא משפטית ולא שמאית: התקן מחייב את השמאי, לא את היזם. הוא קובע מה חייבת חוות הדעת להציג ולפי אילו עקרונות היא נבדקת. הוא אינו הסכם ואינו מקים לבעל דירה זכות חוזית לתמורה מסוימת. ההגנה החוזית נוצרת בהסכם עם היזם, והשומה היא הכלי שמאפשר לנהל את המשא ומתן על ההסכם מתוך נתונים.

מה זה אומר לדירה גדולה, לדירת גג או לדירה עם מחסן

דירה שחורגת מהטיפוס השכיח בבניין היא בדיוק המקום שבו מפתח אחיד יוצר תוצאה מעוותת אם הוא מיושם בלי התאמה. שתי דירות של שבעים מטר מקבלות אותה תוספת, וזה הגיוני. דירת גג של מאה ארבעים מטר עם גג צמוד אינה דירה אופיינית, ואם מחשבים לה את התמורה באותו מפתח בלי להתייחס לשווי היחסי, היא תקבל פחות ממה שמשקף את מה שהיא מחזיקה.

סעיף 7.11 מתיר סטייה ממפתח התמורה האחיד לדירה מסוימת רק כשמאפיינים מיוחדים מצדיקים זאת, למשל שטח, זיקות הנאה, מיקום או שיפוץ. לכן בעל דירה לא אופיינית צריך לוודא שהמאפיינים שלו תועדו, ולא להסתמך על כך שהם ייראו מעצמם.

מה לא נכנס לחישוב המצב הקיים

פרט אחד בתקן משפיע על החישוב כולו ונעלם מהדיון. סעיף 5.9, בהערת שוליים, מוציא זכויות לפי תמ"א 38 מחישוב זכויות הבנייה במצב הקיים. ההיגיון מובן: אם היו מכניסים אותן למצב הקיים, ההשבחה שהתכנית החדשה יוצרת הייתה נראית קטנה יותר, והמרווח שממנו משולמת התמורה היה מצטמק.

למה זה חשוב לבעל דירה: טענה של יזם שהבניין כבר מחזיק זכויות משמעותיות ולכן התכנית מוסיפה מעט אינה מתיישבת עם אופן החישוב שהתקן מורה עליו, כשהזכויות שמדובר בהן הן זכויות תמ"א. את החישוב של היטל ההשבחה במצב הקודם כשתמ"א 38 חלה על הבניין בוחנים בנפרד, והוא נדון בהלכת לויתן ובדרך שבה מחושב ההיטל במצב הקודם.

מועד השומה, ולמה הוא לא שרירותי

שומה כלכלית אינה תקפה לנצח, ומועד השומה הוא חלק מהתוכן שלה. סעיפים 6.4 ו-7.4 קובעים את המועד בזיקה להמלצת ועדה מקומית להפקיד תכנית, וסעיף 6.4 מזכיר בהקשר הזה גם את סעיף 77 לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965. סעיף 5.18 עוסק בתוקף השומה וסעיף 5.19 בפרסומה.

בפועל, בפרויקט שנמשך שנים זה אומר שחוות דעת מלפני שלוש שנים אינה משקפת את מחירי המכירה, את עלויות הבנייה ואת תנאי המימון של היום. שינוי בכל אחד משלושת אלה מזיז את הרווח היזמי, ולכן מזיז את התשובה לשאלה מה אפשר לתת לבעלים. נציגות שמנהלת משא ומתן על סמך שומה ישנה מנהלת אותו על סמך תמונה שאינה קיימת.

חריגה מהתקן, ומה היא מחייבת את השמאי

סעיף 9 לתקן 21.1 מתיר לשמאי לסטות מהוראות התקן, בתנאי שמהות הסטייה תירשם ויינתנו לה נימוקים והסברים. זו הוראה מועילה לבעל דירה, מפני שהיא הופכת כל חריגה לדבר שאפשר לאתר ולתקוף. סעיף 8 מחייב הצהרות וחתימה.

הבדיקה הנגזרת מכך פשוטה: לעבור על השומה ולחפש מקומות שבהם השמאי כתב שהוא סוטה מהתקן, ולקרוא את הנימוק. שמאי שסטה בלי לרשום זאת פתח פתח לערער על השומה. שמאי שסטה ונימק, צריך שהנימוק יעמוד במבחן.

איפה השטח נפגש עם התמורה

כל החישוב הזה נשען על מספר אחד שנראה פשוט ואינו פשוט: שטח הדירה. לאותה דירה יש כמה שטחים שונים, לפי מה שמודדים ולפי איזה כלל מודדים, והפער ביניהם מתורגם ישירות למטרים בדירה החדשה. הנושא מוסבר בהרחבה במאמר על שטח דירה ולמה לאותה דירה יש כמה מספרים שונים.

בשומות מקרקעין נוספה לכך שכבה חדשה. תקן 9.1 של מועצת שמאי המקרקעין קובע הגדרה חדשה לשטח דירה בשומות, והוא יחול על שומות שייחתמו מיום 1.1.2027. המשמעות לפרויקט שנמצא עכשיו בתכנון מוסברת במאמר על תקן 9.1 וההגדרה החדשה לשטח דירה. מי שחותם היום על הסכם שמנוסח במטרים, ושומת התמורה שלו תיערך בעוד שנה, צריך לדעת לפי איזו הגדרה ייספרו המטרים.

מה בעל דירה צריך לבדוק בחוות הדעת, בפועל

מה אפשר לעשות עם חוות דעת שלא מסתדרת

שלוש דרכים, ובסדר הזה. הראשונה היא בדיקה שמאית מטעם בעלי הדירות, שקוראת את השומה של היזם מול התקן ומול נתוני השוק, ומצביעה על הרכיבים שבהם היא חורגת. זו הדרך הזולה והיא גם זו שמייצרת את המנוף בפועל, מפני שהיא מחזירה את הדיון למספרים.

השנייה היא טיפול בסוגיה בגוף ההסכם. מפתח תמורה, מדידת שטחים, מועד עדכון השומה והתחייבות למסור את חוות הדעת הם כולם סעיפים שאפשר לנסח. מה שנכנס להסכם מחייב, מה שנאמר בפגישה לא. הנושא נדון בהרחבה במאמר על הסכם פינוי בינוי, הערבויות, דירת התמורה ודמי השכירות, ובפירוט תפעולי בצ׳קליסט לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי.

השלישית היא ההליך של מינוי שמאי פינוי ובינוי, שאליו מפנה סעיף 7.3 לתקן בהקשר של תקנה 19 לתקנות משנת 2012. זו הדרך הארוכה והיא מתאימה למקרה שבו הפער אמיתי ולא נסגר במשא ומתן.

בכל שלוש הדרכים, מי שמייצג את בעלי הדירות הוא זה שמזמין את הבדיקה ומנהל אותה. איך נבחר, מי משלם לו ואיך מחליפים אותו מוסבר במאמר על בחירת עורך דין בפינוי בינוי, ושתים עשרה שאלות לשאול כל מועמד, ארבע מהן על בדיקת התמורה, מרוכזות במסמך העבודה להשוואת הצעות של עורכי דין. מה בודקים ביזם עצמו לפני התקשרות מוסבר במאמר על התקשרות עם יזם בהסכם לביצוע התחדשות עירונית.

ריכוז הנושאים שבעל דירה בפרויקט פינוי בינוי נדרש להם, מההתארגנות ועד הרישום, נמצא בעמוד עורך דין פינוי בינוי.

איפה זה נפגש עם שאר התמונה

שווי ההשבחה שהשומה מגיעה אליו לפי סעיף 5.15 אינו רק מספר בחישוב הכדאיות. הוא גם הבסיס שממנו נגזר היטל ההשבחה, והוא נושא בפני עצמו שמוסבר במאמר על היטל השבחה, מי משלם ואיך נבנית השומה. בפינוי בינוי יש לכך מאפיינים נוספים, ואחד מהם נדון בהחלטה על השיעור המופחת בהיטל השבחה בפינוי בינוי ותחולתו על שטחי מסחר ותעסוקה.

החלטה מיום 5.10.2026 קשרה בין שני המישורים במפורש. ועדת הערר במחוז מרכז קבעה שפער גדול בין שומת היטל ההשבחה לבין אומדן ההיטל שבבדיקה הכלכלית לפי תקן 21 מחייב הסבר מקצועי, ובהיעדר הסבר הוא מטיל ספק בסבירות השומה. פירטתי אותה בעדכון על הפטור לממ״דים בפינוי בינוי והבקרה של תקן 21 על השומה.

ולבעל דירה ששוקל למכור את הדירה בעוד הפרויקט בתהליך יש שאלה נפרדת לגמרי, שנוגעת לשווי ולעיתוי ולא לשומה הכלכלית. היא נדונה במאמר על המלכוד של בעלי דירות לפני מכירת נכס המצוי בהתחדשות עירונית.

שאלות נפוצות

מה זה תקן 21 ומי קבע אותו

תקן 21.1 של מועצת שמאי המקרקעין קובע את הפירוט המזערי הנדרש בשומות מקרקעין שנערכות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי בינוי. הוא אושר ב-1.6.2022 ונכנס לתוקף ב-13.6.2022 לפי סעיף 10 לתקן.

כמה רווח יזם רשאי לקחת בפינוי בינוי

התקן אינו קובע שיעור. הוא מחייב את השמאי לחשב את הרווח ולהציג אותו, ומפנה למסמך של השמאי הממשלתי הראשי שקובע רף מזערי. לפי העדכון מ-22.12.2025 הרף הוא 16% בממוצע במחוזות מרכז, תל אביב וירושלים, ו-17% בממוצע במחוזות צפון, חיפה ודרום, עם טווח של נקודת אחוז לכל כיוון. השיעורים חלים על תכניות שבמועד הפרסום טרם הוחלט על הפקדתן.

אפשר לדרוש לראות את חוות הדעת הכלכלית של היזם

בפועל זה נושא להסדרה בהסכם, ולא דבר שמתקיים מעצמו. התחייבות למסור את חוות הדעת ולעדכן אותה במועדים מסוימים היא סעיף שאפשר לדרוש בשלב ניסוח ההסכם. לכן כדאי להעלות את הנושא לפני החתימה ולא אחריה.

הדירה שלי גדולה מהשאר. למה התוספת שאני מקבל זהה

מפתח התמורה לדירות האופייניות אחיד לפי סעיף 6.11(א). דירה שאינה אופיינית נבדקת לפי סעיף 6.11(ב) על בסיס שוויה ביחס לדירות האופייניות, וסעיף 7.11 מתיר סטייה ממפתח אחיד לדירה מסוימת כשמאפיינים כגון שטח, זיקות הנאה, מיקום או שיפוץ מצדיקים זאת. אם המאפיינים האלה לא תועדו בשומה, הם לא ישפיעו עליה.

חוות הדעת של היזם מלפני ארבע שנים. זה קובע

מועד השומה הוא חלק מהשומה, ותוקפה נדון בסעיף 5.18. שינוי במחירי המכירה, בעלויות הבנייה ובתנאי המימון מזיז את הרווח היזמי, ולכן מזיז את התשובה לשאלה מה אפשר לתת לבעלים. שומה ישנה מצדיקה בקשה לעדכון.

מה ההבדל בין שמאי מטעם היזם לשמאי מטעם בעלי הדירות

שניהם כפופים לאותו תקן, וסעיף 5.2 מחייב לציין את זהות המזמין. ההבדל אינו באיכות המקצועית אלא בשאלה שהשומה באה לענות עליה ובהנחות שנבחרו בדרך. בדיקה מטעם בעלי הדירות קוראת את השומה הקיימת, בוחנת את ההנחות שבה ואת טבלת הרגישות, ומצביעה על הרכיבים שבהם יש מקום לדיון.

מקורות

• תקן מספר 21.1 בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתכנית פינוי בינוי, מועצת שמאי המקרקעין, אושר ב-1.6.2022, תחילה ב-13.6.2022. נוסח התקן באתר gov.il.
• הרווח היזמי המזערי בתוכניות פינוי בינוי, עדכון דצמבר 2025, אגף שומת מקרקעין, חתום על ידי השמאי הממשלתי הראשי ביום 22.12.2025. המסמך המלא.
• חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס"ו-2006, סעיף 2א, כפי שהוא מאוזכר בסעיף 6 לתקן 21.1.
• תקנות פינוי ובינוי (פיצויים) (מינוי שמאי פינוי ובינוי וסדרי דין בבקשות שיוגשו לשמאי פינוי ובינוי), התשע"ב-2012, תקנה 19, כפי שהיא מאוזכרת בסעיף 7.3 לתקן 21.1.
• חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, סעיף 77, כפי שהוא מאוזכר בסעיף 6.4 לתקן 21.1.

עודכן ב-11.10.2026. האמור כאן הוא מידע מקצועי כללי ואינו חלופה לבדיקה של התכנית, ההסכם והשומה הקונקרטיים.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.