חוק המכר דירות: מה הוא מחייב את הקבלן, ומה הוא נותן לרוכש

מי שקונה דירה מקבלן מוגן בשני חוקים נפרדים, ולא באחד. חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, קובע מה הקבלן חייב למסור ובאיזו איכות, ומה קורה כשהדירה שונה ממה שהובטח או כשהמסירה מתאחרת. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974, עוסק בשאלה אחרת לגמרי: מה מגן על הכסף שכבר שילמתם, אם הקבלן נקלע לקשיים לפני שהדירה נרשמה על שמכם.

שני החוקים האלה הם קוגנטיים. סעיף 7א לחוק המכר (דירות) קובע שאין להתנות על הוראותיו אלא לטובת הקונה. סעיף בחוזה שמצמצם זכות שהחוק נותן לכם פשוט לא תקף, גם אם חתמתם עליו.

המדריך הזה עובר על שני החוקים לפי הסדר שבו הם פוגשים את הרוכש בפועל: מה חותמים, איך משלמים, מה מבטיח את הכסף, מה קורה בפרויקט בלי ליווי בנקאי, מה קורה כשמאחרים במסירה, ומה קורה כשמתגלים ליקויים אחרי הכניסה.

המפרט: המסמך שקובע מה בדיוק קניתם

סעיף 2 לחוק המכר (דירות) מחייב את המוכר לצרף לחוזה מפרט והוראות תחזוקה ושימוש, חתומים על ידו במועד החתימה. המפרט אינו נספח טכני שולי. הוא ההגדרה המשפטית של הממכר.

המפרט נערך בטופס שקבע השר בצו, ובו המוכר חייב למלא כל פריט במפורט ובמדויק, או לציין במפורש שהפריט אינו חל. פריט שנשאר ריק, או שנכתב לגביו ניסוח עמום כגון לפי בחירת החברה, הוא נקודת חולשה שתחזור אליכם בשלב המסירה.

שינוי במפרט אחרי החתימה מחייב חתימה של שני הצדדים. קבלן אינו רשאי להחליף מפרט חד צדדית.

שתי בדיקות שאני עושה במפרט לפני חתימה, ושחוסכות את רוב הוויכוחים בהמשך:

• השטחים. מהו שטח הדירה, מה נכלל בו ומה לא, והאם המספר בחוזה זהה למספר בתשריט. זה נושא שלם בפני עצמו, והרחבתי עליו במאמר על שטח דירה ולמה לאותה דירה יש כמה מספרים ובמאמר על תקן 9.1 והגדרת שטח הדירה בשומות.
• המחירון. החוק מחייב שהמפרט יכלול מחירון לפריטים שאפשר לוותר עליהם או לשנות את מיקומם, כדי שתדעו מה מקבלים בזיכוי ומה עולה תוספת. בקשת שינוי צריכה להימסר למוכר לפני ההתקנה, ולא יאוחר מהמועד שנקבע בחוזה, ובכל מקרה לא פחות משישה חודשים מגמר היסודות.

כלל השבעה אחוזים: הכסף שלכם חייב להיות מובטח

סעיף 2 לחוק הבטחת השקעות אוסר על מוכר לקבל מרוכש סכום העולה על שבעה אחוזים ממחיר הדירה, בלי שהכספים הובטחו באחת מחמש הדרכים שהחוק מונה. זה הכלל המרכזי, וממנו נגזר כמעט כל מה שקורה בפועל בעסקה מקבלן.

שימו לב לניסוח. האיסור אינו על גביית תשלום ללא ערבות בנקאית. הוא על גביית תשלום ללא בטוחה, והחוק מכיר בחמש בטוחות שונות שאינן שוות ערך זו לזו.

חמש הבטוחות שהחוק מכיר בהן

• ערבות בנקאית. התחייבות של בנק להחזיר לכם את כל מה ששילמתם, למעט רכיב המע״מ, אם הבעלות לא תועבר בשל עיקול, צו הקפאת הליכים, פירוק או מניעה מוחלטת אחרת. זו הבטוחה החזקה ביותר, ובפרויקט עם ליווי בנקאי היא הסטנדרט.
• פוליסת ביטוח. ביטוח אצל מבטח שאישר הממונה על שוק ההון, שבו אתם המוטבים, ודמי הביטוח שולמו מראש. מבחינת ההיקף היא מקבילה לערבות. מבחינת המימוש היא תלויה בתנאי הפוליסה, ולכן צריך לקרוא אותה ולא להסתפק באישור קיום ביטוח.
• משכנתה ראשונה לטובתכם. שעבוד של הדירה, או של חלק יחסי מהקרקע, לטובתכם או לטובת חברת נאמנות, להבטחת החזר הכספים.
• הערת אזהרה. רישום הערה לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, ובלבד שלא רשומים קודם לכן שעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שגוברים עליכם. התנאי הזה הוא העיקר, ובלעדיו ההערה אינה בטוחה אלא רישום. כתבתי על המנגנון בהרחבה במאמר על הערת אזהרה בטאבו.
• העברת בעלות. רישום הזכות על שמכם כשהדירה או הקרקע נקיות משעבוד, עיקול או זכות צד שלישי. זו הבטוחה החזקה מכולן, והיא נדירה לפני סיום הבנייה.

סעיף 2א מאפשר למוכר להחליף ערבות או ביטוח בבטוחה מסוג אחר לאחר שהבנייה הושלמה והחזקה נמסרה, אלא אם נקבע בחוזה שאינו רשאי. זו נקודה שכדאי להסדיר בחוזה מראש ולא להשאיר פתוחה.

כשהקרקע היא מקרקעי ישראל, סעיף 2ג מגדיר מתי חובת ההבטחה נפסקת: בהשלמת הבנייה, במסירת החזקה, ובחתימת חוזה מול רשות מקרקעי ישראל שלפיו תירשמו כחוכרים לתקופה העולה על עשרים וחמש שנה, כשהזכות נקייה מעיקול ומזכויות צד שלישי. עד שכל השלושה התקיימו, הבטוחה נשארת.

הליווי הבנקאי ופנקס השוברים: איך הכסף אמור לזוז

בפרויקט עם ליווי בנקאי, החוק אינו מסתפק בכך שתקבלו ערבות. הוא קובע גם את המסלול שבו הכסף עובר. סעיף 3ד לחוק הבטחת השקעות מחייב את התאגיד המלווה להפיק פנקס שוברים לכל דירה, ולמסור אותו למוכר. המוכר מוסר את הפנקס לרוכש, ורשאי לקבל תשלומים באמצעות השוברים בלבד.

המשמעות המעשית: כל שקל נכנס לחשבון הליווי של הפרויקט, ולא לחשבון של החברה היזמית או של מישהו אחר. תשלום באמצעות שובר מהווה הוראה בלתי חוזרת של המוכר לתאגיד המלווה להמציא ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח. הבנק מחויב להמציא את הבטוחה בתוך ארבעה עשר ימי עסקים מהתשלום.

כאן נמצאת אחת הטעויות שחוזרות. רוכש שמעביר כסף בהעברה בנקאית רגילה, או בהמחאה לפקודת החברה, מפני שכך ביקשו ממנו במשרד המכירות, יוצא מהמסלול שהחוק בנה. גם אם בסוף תקבלו ערבות, בתקופה שבין התשלום לערבות הכסף אינו מוגן, ואם החברה נקלעת לקושי בדיוק שם, אתם בבעיה ראייתית ומעשית כאחת.

הפרה של הסדר השוברים אינה עניין טכני. החוק מגדיר אותה כעבירה שדינה מאסר או קנס, ולצידה עיצום כספי בסכום של מאות אלפי שקלים.

למה הערבות אינה מכסה את המע״מ

הערבות והפוליסה מבטיחות את הכספים ששולמו למעט רכיב המע״מ. זו אינה טעות ניסוח. רכיב המע״מ הועבר למדינה, ולכן הוא אינו נמצא אצל הקבלן כדי שהבנק יבטיח אותו.

במקומו נבנה הסדר נפרד. זכות המוכר להחזר רכיב המע״מ במקרה של מימוש הבטוחה משועבדת בשעבוד ראשון לטובת המדינה, והחשב הכללי באוצר מקים קרן שמטרתה להשיב לרוכשים סכומים בגובה רכיב המע״מ בעת מימוש בטוחות. אם אי פעם תגיעו למימוש ערבות, זה ההסדר שצריך להפעיל, והוא נפרד מהפנייה לבנק.

הבנק שנותן לכם משכנתה אינו הבנק המלווה

סעיף 3ה מטיל חובה על כל גוף שנותן לרוכש הלוואה לרכישת דירה: להודיע לרוכש בכתב על זכויותיו לפי החוק, ולהעביר את כספי ההלוואה למוכר רק לאחר שווידא שניתנה בטוחה לטובת הרוכש, או שיש התחייבות בכתב של המוכר לתת אותה.

בפועל זה אומר שיש שני בנקים בתמונה, עם אינטרסים שונים. הבנק המלווה מממן את הקבלן ומחזיק את הפרויקט. הבנק המשכן מממן אתכם. אל תניחו שמי שאישר לכם משכנתה בדק את הבטוחה עבורכם. הוא חייב לוודא שניתנה בטוחה, לא לבדוק אם היא טובה.

פרויקט בלי ליווי בנקאי: מה החוק דורש ומה זה אומר בפועל

לא כל פרויקט מלווה בנקאית, וזה חוקי. קבלן רשאי לבנות בהון עצמי או במימון אחר, ובלבד שיבטיח את כספי הרוכשים באחת מחמש הדרכים שבסעיף 2.

החוק דורש שקיפות בנקודה הזאת. סעיף 2ב מחייב את המוכר להודיע לרוכש בכתב, עד מועד חתימת החוזה, אם לא התקשר עם תאגיד בנקאי או עם מבטח לליווי פיננסי של הפרויקט. ההודעה הזאת היא זכות שלכם, ואי מסירתה היא הפרה.

מה משתנה כשאין ליווי:

• אין פנקס שוברים ואין חשבון ליווי. הכסף נכנס לחשבון של החברה. אין מנגנון חיצוני שמוודא שהוא משמש לבנייה של הפרויקט הזה.
• אין בנק שמפקח על קצב הבנייה. בליווי, מפקח מטעם הבנק מאשר את התקדמות הבנייה לפני שחרור כספים. בלעדיו הפיקוח הזה נעדר.
• הבטוחה תהיה בדרך כלל הערת אזהרה או שעבוד. אלה בטוחות שמגנות על הזכות בנכס, לא על החזר הכסף במזומן. אם הפרויקט נעצר באמצע, הערת אזהרה על קרקע עם שלד חלקי אינה מחזירה לכם את מה ששילמתם.
• לוח התשלומים הופך למחייב. זו הנקודה החשובה ביותר, והיא מוסברת בסעיף הבא.

אני לא אומר שאסור לקנות בפרויקט בלי ליווי. אני אומר שזו עסקה עם פרופיל סיכון אחר, שמחייבת בדיקה עמוקה יותר של הקבלן, של הבעלות בקרקע ושל מצב הרישום, ושהתמחור צריך לשקף את זה. כשהתשובה במשרד המכירות לשאלה מי הבנק המלווה מגיעה מגומגמת, זה עצמו ממצא.

איך משלמים: לוח התשלומים ותקנות הסייג

סעיף 3א לחוק הבטחת השקעות קובע כלל שרוב הרוכשים אינם מכירים: מוכר אינו רשאי לקבל תשלומים בשיעורים העולים על אלה שקבע השר בתקנות, אלא אם הכספים הובטחו בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח.

קראו את המשפט הזה פעמיים, מפני שהוא עובד בשני כיוונים.

אם כל שקל שאתם משלמים מובטח בערבות בנקאית או בביטוח, לוח התשלומים שבתקנות אינו מגביל את הקבלן, והפריסה נקבעת בחוזה. זה המצב הרגיל בפרויקט מלווה.

אם הבטוחה היא הערת אזהרה, שעבוד או העברת בעלות, לוח התשלומים שבתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה), התשל״ה-1975, הוא תקרה מחייבת. קבלן שגובה מעבר לשיעור שנקבע לשלב הבנייה שבו הפרויקט נמצא, מפר את החוק.

התקנות תוקנו ב-2019, ומאז יש בהן שני לוחות נפרדים: אחד לבנייה חדשה ואחד לתוספת בנייה למבנה קיים, כגון פרויקט תמ״א 38.

לוח התשלומים בבנייה חדשה

האחוזים מצטברים, כלומר הם מציינים כמה מותר לגבות בסך הכול עד אותו שלב.

לוח התשלומים בתוספת בנייה למבנה קיים

לוח התשלומים אינו רק הגנה מפני קבלן שגובה מהר מדי. הוא גם כלי בדיקה. כשהקבלן דורש תשלום, מותר ונכון לשאול איזה שלב בנייה הושלם ומי אישר זאת. בפרויקט מלווה יש מפקח מטעם הבנק שנותן את האישור. בפרויקט ללא ליווי, האישור הזה צריך לבוא ממישהו, ואם אין מי שייתן אותו, זו נקודה לבדיקה.

הצמדה למדד תשומות הבנייה

תיקון מספר 9 לחוק המכר (דירות), שנכנס לתוקף ב-7.7.2022, הגביל את ההצמדה. הוא חל על הסכמי מכר שנחתמו מאותו מועד ואילך.

המנגנון: התשלום הראשון, בשיעור של עשרים אחוזים ממחיר הדירה, אינו מוצמד כלל. ביתרת התשלומים ניתן להצמיד עד מחצית מכל תשלום, כך שבסך הכול ההצמדה חלה על כארבעים אחוזים ממחיר הדירה. ההצמדה נפסקת במועד המסירה שנקבע בחוזה. אם המוכר איחר, אינו רשאי להמשיך להצמיד בתקופת האיחור, אלא אם האיחור נובע מהרוכש או מסיכול.

לחישוב ההצמדה בפועל בנינו מחשבון הצמדה למדד תשומות הבנייה. אני ממליץ להריץ את המספר לפני החתימה, מפני שההפרש בין הצמדה מלאה להצמדה מוגבלת בעסקה ארוכה הוא עשרות אלפי שקלים.

איחור במסירה: מה מגיע לכם ומתי

סעיף 5א לחוק המכר (דירות) מעניק לרוכש פיצוי קבוע בגין איחור במסירה, בלי שיצטרך להוכיח נזק. זו נקודה עקרונית. אתם לא צריכים להראות ששכרתם דירה חלופית או שהפסדתם כסף. הפיצוי נגזר משווי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.

הנוסח שבתוקף כיום נקבע בתיקון מספר 9, והוא חל על הסכמים שנחתמו מיום 7.7.2022.

המבנה הזה בנוי כך שהוא מתייקר ככל שהאיחור מתמשך, והוא הפוך מהנוסח הקודם. בהסכמים שנחתמו לפני 7.7.2022 חלה הגרסה הישנה: תקופת גרייס של שישים ימים, ולאחריה פיצוי של דמי שכירות כפול 1.5 בשמונת החודשים הראשונים, וכפול 1.25 מהחודש התשיעי. אם החוזה שלכם ישן, זה הלוח שרלוונטי לכם.

מתי הקבלן פטור

תיקון 9 צמצם את הפטור באופן משמעותי. עד אליו נהגו חוזים לכלול סעיף שפוטר את המוכר מאיחור שנגרם מנסיבות שאינן בשליטתו, ורשימת הנסיבות הייתה רחבה. כיום הפטור מצומצם לשני מצבים: איחור שנגרם ממעשה או ממחדל של הרוכש בלבד, ואיחור שמקיים את תנאי הסיכול לפי דיני החוזים.

נייר העמדה של ממונה חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, מיום 24.5.2021, קבע כבר קודם לכן שורה של נסיבות שאינן מצדיקות פטור, ובהן עיכוב שמקורו ברשות מקומית, בחברת החשמל או בתאגיד מים, ועיכוב שמקורו בקבלן משנה, ביועץ או באדריכל מטעם המוכר. הממונה קבע גם שסעיף בחוזה שמסמיך את המוכר להחליט בעצמו אם האיחור מוצדק אינו לגיטימי.

אם החוזה שמוצג לכם עדיין כולל רשימת נסיבות פטור ארוכה, זה סימן שמדובר בנוסח שלא עודכן, ויש להעיר עליו. סעיף כזה אינו גובר על החוק, אבל הוא יוצר ויכוח מיותר בדיוק ברגע שבו לא תרצו להתווכח.

תקופת הבדק ותקופת האחריות: מה מכוסה וכמה זמן

אחרי המסירה מתחילות שתי תקופות שונות, וההבדל ביניהן הוא בנטל ההוכחה.

בתקופת הבדק, כל אי התאמה שמתגלה נחשבת להפרה של המוכר, אלא אם המוכר יוכיח שהרוכש הוא שגרם לה. הנטל עליו.

בתקופת האחריות, שנמשכת שלוש שנים ומתחילה בתום תקופת הבדק, המוכר אחראי רק אם הרוכש יוכיח שמקור אי ההתאמה בתכנון, בעבודה או בחומרים. הנטל עליכם.

אורך תקופת הבדק אינו אחיד. הוא נקבע לכל רכיב בנפרד בתוספת לחוק, בנוסח שנקבע בתיקון מספר 5 משנת 2011:

אי התאמה יסודית: עשרים שנה

לצד הטבלה קיימת קטגוריה נפרדת. אי התאמה בחלקי הבניין הנושאים ומעבירים עומסים, הנוגעת להבטחת יציבותו ובטיחותו של המבנה, מכוסה בתקופה של עשרים שנה ממועד המסירה. גם לאחר עשרים שנה המוכר עשוי לחוב, אם הרוכש יוכיח שמקור אי ההתאמה בתכנון, בעבודה או בחומרים.

זו ההוראה שהופכת ליקוי קונסטרוקטיבי לסיפור אחר לגמרי מליקוי אסתטי, ולכן שווה לזהות מוקדם באיזו קטגוריה נמצא הליקוי שהתגלה.

מתי חייבים להודיע

סעיף 4א מבחין בין שני מצבים. אי התאמה שניתן היה לגלות בעת המסירה, צריכה הודעה בתוך שנה ממועד העמדת הדירה לרשות הרוכש. אי התאמה שלא ניתן היה לגלות אז, וכן אי התאמה יסודית, צריכות הודעה בתוך זמן סביר לאחר שהתגלו.

המסקנה המעשית פשוטה. פרוטוקול המסירה אינו פורמליות. מה שנרשם בו קובע מה נחשב גלוי, ומכאן גם את המועד שממנו סופרים. בדיקה מקצועית של הדירה לפני החתימה על הפרוטוקול היא ההשקעה הזולה ביותר בכל העסקה.

מה עושים כשהקבלן לא מתקן

סעיף 4ב מחייב את הרוכש לתת למוכר הזדמנות נאותה לתקן, ואת המוכר לתקן בתוך זמן סביר. אלה שני חיובים, לא אחד.

החוק מוסיף שני מצבים שבהם הרוכש רשאי לתקן בעצמו ולחייב את המוכר בהוצאות: כשאותה אי התאמה חזרה בתוך שנתיים ממועד ההודעה, וכשהתיקון דחוף והמוכר לא ביצע אותו. שמרו תיעוד של כל פנייה ושל כל תיקון, מפני שההוכחה של חזרת הליקוי נשענת עליו.

את התמונה המלאה של תביעת ליקויים, ובכלל זה ראשי הנזק, הערכאה שאליה מגישים ושעון ההתיישנות שרץ במקביל, ריכזתי בעמוד על עורך דין ליקויי בנייה.

רכוש משותף, חברת ניהול ורישום הזכויות

שלושה סעיפים שנוטים להיבלע בין השורות, ושכל אחד מהם שווה כסף.

שינוי התקנון. סעיף 6 קובע שאם המוכר משנה את חלוקת הרכוש המשותף, את שיעור ההשתתפות בהוצאות או את סדרי קבלת ההחלטות, עליו לפרט זאת במפרט או בחוזה. לא פירט, רואים אותו כמי שהתחייב שההוראות הרגילות יחולו. שם צומחות מחלוקות על מחסנים, חניות וגגות.

חברת ניהול. סעיף 6א אוסר לקבוע בחוזה שגורם מסוים ינהל את הבניין, בלי לפרט את זהותו ואת תנאי ההתקשרות. גם אז, ההתקשרות הראשונית אינה תקפה לתקופה העולה על שלוש שנים, אלא אם בעלי הדירות יחליטו להאריך אותה.

רישום. סעיף 6ב מחייב את המוכר לפעול לרישום הפרצלציה, לרשום את הבית בפנקס הבתים המשותפים בתוך שנה, ולרשום את זכויות הרוכש בתוך שישה חודשים מהרישום. עיכוב שאינו בשליטת המוכר אינו נספר. בפועל זה השלב שנשכח, ולכן כתבתי עליו בנפרד במאמר על מהחתימה ועד הטאבו.

מי אוכף את החוק, ומה קורה לקבלן שמפר אותו

חוק הבטחת השקעות אינו מסתמך רק על תביעה אזרחית. הוא יצר מנגנון אכיפה מנהלי.

במשרד הבינוי והשיכון פועל ממונה חוק המכר. הוא מנהל רישום של העסקאות, הבטוחות ונותני הבטוחות, מברר פניות ציבור, ורשאי לדרוש מסמכים ולערוך ביקורת במקום שבו פועל המוכר. מוכר חייב לדווח לו על כל דירה שמכר בפרויקט. אחת לשנה מגיש הממונה דין וחשבון לשר ולוועדת הכספים של הכנסת, ובו מפורטים שמות מוכרים שהפרו את החוק. הדוח פתוח לעיון הציבור.

בצד הסנקציות יש שלוש רמות:

• עיצום כספי. סכומי הבסיס שבחוק נעים בין עשרות אלפי שקלים על אי דיווח או על אי יידוע הרוכש, מאתיים אלף שקלים על הפרת הסדר השוברים, וארבע מאות אלף שקלים על גביית סכום העולה על שבעה אחוזים בלי בטוחה. הסכומים מתעדכנים מדי שנה לפי מדד המחירים לצרכן, ועל תאגיד בנקאי או מבטח שהפר את חובותיו נקבע עיצום נפרד וגבוה יותר. בהפרה נמשכת מתווספת תוספת יומית, ובהפרה חוזרת בתוך שנתיים מתווסף סכום נוסף.
• אחריות פלילית. גביית סכום מעל שבעה אחוזים ללא בטוחה, ואי מסירת פנקס השוברים או קבלת תשלומים שלא באמצעותו, הן עבירות שדינן מאסר שנה או קנס כפול. גם נושא משרה בתאגיד חב בחובת פיקוח, ואם התאגיד הורשע קמה חזקה שהוא הפר אותה.
• פגיעה בעסק עצמו. בית המשפט רשאי לפסול מוכר שהורשע מהשתתפות במכרזים של המדינה או של תאגיד ממשלתי, ואם המוכר הוא קבלן רשום, לפסול או לבטל את רישומו בפנקס הקבלנים לתקופה שיקבע.

למה זה חשוב לרוכש. כשקבלן אומר לכם שכך נהוג בשוק, או שהערבות תגיע בהמשך, מה שעומד מולכם אינו נוהג שאפשר להשלים איתו, אלא הפרה שיש לה מחיר. אפשר וכדאי לפנות לממונה, וזה ערוץ זול ומהיר יותר מתביעה.

מה אני בודק ראשון

בכל עסקה מקבלן אני מתחיל בשלושה מסמכים, ורק אחר כך קורא את החוזה.

נסח הטאבו או אישור הזכויות על הקרקע, כדי לדעת מי הבעלים ומה רשום עליה. מכתב הבנק המלווה או ההודעה בכתב שאין ליווי, כדי לדעת באיזה מסלול הכסף ינוע. והמפרט, כדי לדעת מה בדיוק נמכר.

רוכשים רבים מתחילים מהמחיר וממועד המסירה. אלה שני הנתונים שיזוזו בהמשך. שלושת המסמכים האלה הם שקובעים אם יש בכלל על מה לדבר. כאן נכנס גם היתרון של בדיקה שמאית לצד הבדיקה המשפטית, מפני שהשאלה אם המחיר סביר ביחס לשלב הבנייה ולסיכון אינה שאלה משפטית.

שאלות ותשובות

הקבלן מבקש חמישה עשר אחוזים במעמד החתימה, לפני שיש ערבות. זה חוקי?

לא. סעיף 2 לחוק הבטחת השקעות אוסר לקבל יותר משבעה אחוזים ממחיר הדירה בלי שהכספים הובטחו. אפשר לשלם את היתרה כנגד קבלת הבטוחה, לא לפניה.

שילמתי בהעברה בנקאית ולא דרך שובר. מה עכשיו?

דרשו מיד את פנקס השוברים ואת הערבות בגין התשלום ששולם, בכתב. אם הפרויקט מלווה, המוכר רשאי לקבל תשלומים באמצעות השוברים בלבד, והבנק מחויב להמציא ערבות בתוך ארבעה עשר ימי עסקים מהתשלום. אם אין מענה, זו עילה לפנייה לממונה חוק המכר.

למה הערבות שקיבלתי נמוכה ממה ששילמתי?

מפני שהערבות אינה מכסה את רכיב המע״מ, שהועבר למדינה. לרכיב הזה יש הסדר נפרד, ובמסגרתו זכות ההחזר משועבדת למדינה והוקמה קרן באוצר להשבת הסכום לרוכשים בעת מימוש בטוחה.

הפרויקט בלי ליווי בנקאי. זה אומר שהוא לא חוקי?

לא. פרויקט רשאי לפעול בלי ליווי, אבל המוכר חייב להודיע לכם על כך בכתב עד מועד החתימה, וחייב להבטיח את כספכם באחת מחמש הבטוחות. בפרויקט כזה לוח התשלומים שבתקנות הופך לתקרה מחייבת, ופרופיל הסיכון שונה.

הערת אזהרה נחשבת בטוחה טובה?

היא בטוחה מוכרת בחוק, בתנאי שלא רשומים לפניה שעבוד, עיקול או זכות צד שלישי שגוברים עליכם. היא מגנה על הזכות בנכס, לא על החזר הכסף. אם הבנייה נעצרת באמצע, ההערה אינה מחזירה לכם את מה ששילמתם.

המסירה התאחרה בשלושה שבועות. מגיע לי פיצוי?

לא. בחוזים שנחתמו מיום 7.7.2022, איחור של עד חודש אינו מזכה בפיצוי לפי סעיף 5א. מעבר לכך מתחיל מנגנון הפיצוי המדורג.

בחוזה כתוב שאיחור עקב עיכוב ברשות המקומית פוטר את הקבלן. זה תקף?

קשה להסתמך על כך. הפטור בחוק מצומצם למעשה או למחדל של הרוכש ולסיכול, וממונה חוק המכר קבע במפורש שעיכוב שמקורו ברשות ציבורית או בגורם מטעם המוכר אינו מצדיק פטור. סעיף 7א קובע שאין להתנות על החוק אלא לטובת הקונה.

גיליתי סדק שנה וחצי אחרי הכניסה. מאוחר מדי?

תלוי במה מדובר. סדק העולה על 1.5 מילימטר ברכיב לא נושא נמצא בתקופת בדק של חמש שנים. אם הליקוי נוגע ליציבות המבנה, התקופה היא עשרים שנה. את ההודעה יש למסור בתוך זמן סביר לאחר הגילוי.

מי קובע מה הם דמי השכירות לצורך חישוב הפיצוי?

החוק מדבר על דמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. בפועל זה נקבע לפי חוות דעת שמאית או לפי נתוני שוק מגובים, ולא לפי מה שהקבלן מציע. זה אחד המקומות שבהם שומה מסודרת משנה את הסכום באופן ממשי.

חתמתי על סעיף שמוותר על זכות לפי החוק. הוא מחייב אותי?

לא. סעיף 7א לחוק המכר (דירות) קובע שאין להתנות על הוראותיו אלא לטובת הקונה, וויתור שנדרש כתנאי להעברה, לתיקון או למסירה בטל.

לאן להמשיך מכאן

אם אתם בשלב לפני חתימה, המשך טבעי הוא המדריך על רכישת דירה מקבלן, שמתמקד בתהליך עצמו, בדמי הרצינות ובניהול המשא ומתן, וכן המאמר על קניית דירה על הנייר.

אם העסקה כבר נחתמה והצד השני אינו מקיים, ראו את המאמר על הפרת הסכם מכר דירה. אם הליקויים התגלו אחרי הכניסה לדירה, ראו את העמוד על עורך דין ליקויי בנייה. אם אתם רוכשים במסגרת קבוצת רכישה, שבה חוק המכר אינו חל באותו אופן, ראו את המדריך על קבוצת רכישה. ולצד המשפט, עלות העסקה נקבעת גם במס, ועל כך במאמר על מס רכישה.

מקורות

• חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973. סעיפים 2, 3, 4, 4א, 4ב, 5א, 6, 6א, 6ב ו-7א, והתוספת.
• חוק המכר (דירות) (תיקון מס׳ 5), התשע״א-2011, ספר החוקים 2293, מיום 6.4.2011. הנוסח הנוכחי של התוספת ושל אי ההתאמה היסודית.
• חוק המכר (דירות) (תיקון מס׳ 9), התשפ״ב-2022, ספר החוקים 2983, מיום 30.6.2022. תחילה 7.7.2022. הצמדה למדד תשומות הבנייה ומנגנון הפיצוי על איחור במסירה.
• חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל״ה-1974. סעיפים 2, 2א, 2ב, 2ג, 3א, 3ד, 3ה, 3ו, 3ז, 3ח עד 3יג ו-4.
• תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר הדירה), התשל״ה-1975, כנוסחן לאחר התיקון מיום 16.4.2019, בתוקף מיום 16.5.2019.
• ממונה חוק המכר, משרד הבינוי והשיכון, נייר עמדה בנושא איחור במסירת דירה, מיום 24.5.2021.
• חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973 והתקנות מכוחו, דף רשמי של משרד הבינוי והשיכון.

עודכן בספטמבר 2026. המאמר מציג את הדין כפי שהוא במועד העדכון, ואינו מחליף ייעוץ בעסקה קונקרטית. נוסח החוזה, זהות המוכר, מצב הרישום ומועד החתימה משנים את התוצאה.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.