חוזה שכירות למגורים בישראל כפוף לסימן ו׳ לפרק ב׳ לחוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971, שנוסף בתיקון שפורסם ברשומות ביום 19.7.2017. הסימן קובע כמה הוראות שאי אפשר להתנות עליהן, או שאפשר להתנות עליהן רק לטובת השוכר, ובהן חובת המשכיר למסור דירה ראויה למגורים, מועדי תיקון ליקויים, חלוקת התשלומים בין הצדדים ותקרה לגובה הערובות. המשמעות המעשית: סעיף בחוזה שסותר את ההוראות האלה אינו מחייב את השוכר, גם אם חתם עליו. זו הסיבה שנוסח ישן או נוסח שהורד מהאינטרנט מסוכן דווקא למשכיר, שמסתמך על הגנה שאינה קיימת.
הנוסח שלהלן מוצע בשתי גרסאות, שתוכן החוזה בהן זהה לחלוטין. הגרסה המוסברת היא מסמך עבודה בן תשעה עמודים: לצד כל אחד משישה עשר הסעיפים מופיעות שתי הערות קצרות, מה כדאי למשכיר לוודא ומה כדאי לשוכר לבדוק, ובסופה נספח פרוטוקול מסירה וצ׳קליסט נפרד לכל צד. הגרסה הנקייה היא אותו חוזה בדיוק, בחמישה עמודים, בלי ההערות ובלי הצ׳קליסטים, למי שכבר יודע מה הוא רוצה ומבקש נוסח למילוי ולחתימה.
הורדת הגרסה המוסברת, תשעה עמודים הורדת הגרסה הנקייה, חמישה עמודים
מה יש במסמך
- עמוד פתיחה עם שמונה מצבים שבהם אין להשתמש בנוסח כמות שהוא, ובהם דיירות מוגנת, שכירות משנה, יחידה שפוצלה בלי היתר, נכס בהתחדשות עירונית ושכירות עסקית.
- טבלת ההוראות הכופות. חמש שורות: מה החוק קובע, מהו הסעיף, ומה קורה לתניה שסותרת אותו.
- חוזה מלא בן שישה עשר סעיפים עם שדות מילוי, מהמבוא וההצהרות ועד ההודעות והשונות.
- הערת משכיר והערת שוכר לצד כל סעיף, שמסמנות היכן בדיוק עובר קו המחלוקת.
- נספח פרוטוקול מסירה והחזרה, עם קריאות מונים, מצב המערכות ועמודת גיל משוער לכל מיתקן.
- צ׳קליסט נפרד לשוכר ולמשכיר, שמונה בדיקות לכל צד, למילוי לפני החתימה.
איזו גרסה להוריד
תוכן החוזה זהה בשתי הגרסאות. ההבדל הוא רק במה שנלווה אליו.
הגרסה המוסברת, תשעה עמודים. מתאימה למי שמנסח או בודק חוזה בפעם הראשונה, ולמי שרוצה להבין מה עומד מאחורי כל סעיף לפני שהוא מוותר עליו או מתעקש עליו. לצד כל סעיף מופיעות הערת משכיר והערת שוכר, ובסוף המסמך צ׳קליסט נפרד לכל צד ופרוטוקול מסירה.
הגרסה הנקייה, חמישה עמודים. אותו נוסח בדיוק, בלי הערות ובלי צ׳קליסטים, לשימוש מיידי. מתאימה למי שכבר סגר את התנאים המסחריים ומחפש מסמך למילוי ולחתימה, וכן לבעל נכס שמנהל כמה דירות ורוצה נוסח אחיד. נספח פרוטוקול המסירה נשאר גם בה.
מי שמוריד את הגרסה הנקייה בלי לקרוא קודם את המוסברת מוותר בעיקר על ההסבר מה קורה כשמוחקים סעיף. זה בדרך כלל המקום שבו נוצרות המחלוקות.
למי המסמך מתאים
בעלי דירה שמשכירים דירת מגורים ורוצים נוסח שיעמוד בבדיקה; שוכרים שקיבלו נוסח מהמשכיר ורוצים לדעת מה בו תקף ומה בטל; ובעלי נכסים שמנהלים כמה דירות ורוצים בסיס אחיד. המסמך מתאים לשכירות רגילה של דירת מגורים בין בעל דירה לשוכר.
מה המסמך אינו
הוא אינו ייעוץ משפטי ואינו תחליף לבדיקת הנכס ולבדיקת זהות הצדדים. הוא גם אינו מתאים לכל שכירות. שכירות משנה, דיירות מוגנת, שכירות ארוכה במיוחד ושכירות בדמי שכירות גבוהים מהסף שבחוק כפופות לכללים אחרים, והמסמך מפרט זאת בעמוד הראשון שלו. נוסח חוזה הוא נקודת פתיחה, ולפני חתימה בעסקה אמיתית יש להתאים אותו לנסיבות.
מה החוק קובע, ומה קורה לתניה שסותרת אותו
דירה ראויה למגורים
הכלל: סעיף 25ו מחייב את המשכיר למסור דירה ראויה למגורים. התוספת הראשונה לחוק מונה את המצבים שבהם דירה אינה ראויה, ובהם היעדר מערכת ניקוז, היעדר חשמל, היעדר אוורור ותאורה טבעית, היעדר מים ראויים לשתייה והיעדר הפרדה של המקלחת והשירותים. המשמעות המעשית: זו ההוראה היחידה בסימן שאין להתנות עליה כלל, גם לא בהסכמת השוכר. מסירת דירה שאינה ראויה היא הפרה של החוזה.
מועדי תיקון ליקויים
הכלל: סעיף 25ח מחייב את המשכיר לתקן ליקוי בתוך שלושים ימים מדרישת השוכר. ליקוי שבשלו לא ניתן לעשות שימוש סביר בדירה מתוקן בתוך שלושה ימים. החריג: השוכר אחראי לליקוי שנגרם בשל שימוש בלתי סביר שלו. מה לבדוק: אפשר להתנות על המועדים רק לטובת השוכר, כלומר לקצר אותם. סעיף שמאריך אותם אינו מחייב, וכך גם סעיף שמטיל על השוכר כל תיקון עד סכום מסוים בלי קשר לאשמה.
מי משלם על מה
הכלל: סעיף 25ט קובע שהשוכר נושא בדמי השכירות, בארנונה, בחשמל, במים, בגז ובהסקה ובדמי ועד בית. מה שמוטל על המשכיר ואי אפשר לגלגל: ביטוח המבנה, כל תשלום המיועד לרכישה או להשבחה של מערכות ומיתקנים, ודמי תיווך כאשר המתווך פעל מטעם המשכיר. המשמעות המעשית: החלפת דוד או מזגן שהגיעו לסוף חייהם היא רכישה או השבחה, ולכן היא על המשכיר. חוזה שכתוב בו כי כל תיקון והחלפה חלים על השוכר אינו משנה את התוצאה.
תקרת הערובות
הכלל: סעיף 25י קובע שגובהן המצטבר של כל הערובות יחד לא יעלה על הנמוך מבין שניים: דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות, או סכום השווה לשלושה חודשי שכירות. המשמעות המעשית: התקרה חלה על כל הערובות במצטבר ולא על כל אחת בנפרד. שיק ביטחון ועוד שטר חוב ועוד ערבות של ערב נספרים יחד. מה לבדוק: בשכירות של שנה התקרה תהיה תמיד שלושה חודשי שכירות, אך בשכירות של שישה חודשים השליש שווה חודשיים, ולכן התקרה היא חודשיים בלבד. הערובה או יתרתה מוחזרת בתוך שישים ימים מתום השכירות או מסילוק החוב, לפי המאוחר.
ביטול שלא בשל הפרה
הכלל: סעיף 25יג קובע שתניה המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בידי השוכר, בטלה. המשמעות המעשית: משכיר שצופה מכירה של הדירה בתקופת השכירות אינו יכול לפתור זאת בתניית ביטול חופשית. הפתרון הנכון הוא תקופת שכירות קצרה יותר או מנגנון פיצוי מוסכם.
שלוש נקודות שחוזרות בחוזי שכירות בפועל
הערובות נספרות יחד, וזו הטעות הנפוצה ביותר
משכיר שלוקח שיק ביטחון בגובה שלושה חודשי שכירות, ובנוסף שטר חוב, ובנוסף ערב, חורג מהתקרה גם אם כל רכיב בנפרד נראה סביר. בשכירות של שנה בדמי שכירות של 6,000 ₪ לחודש, שליש מהתקופה שווה 24,000 ₪ ושלושה חודשי שכירות שווים 18,000 ₪, ולכן התקרה היא 18,000 ₪ לכל הערובות יחד. כדאי לעשות את החישוב הזה לפני שממלאים את סעיף הערובות, ולרשום את התוצאה בחוזה עצמו.
ההבחנה בין תיקון להחלפה היא שקובעת מי משלם
תקלה שנגרמה משימוש בלתי סביר של השוכר היא עניינו. מערכת שהגיעה לסוף חייה, למשל דוד בן שתים עשרה שנים שהפסיק לפעול, אינה נזק אלא בלאי, וההחלפה חלה על המשכיר לפי סעיף 25ט. לכן פרוטוקול המסירה שבמסמך כולל עמודת גיל משוער לכל מיתקן. רישום הגיל ביום המסירה הופך את השאלה לעובדתית במקום לוויכוח בסוף התקופה.
דמי תיווך אינם אוטומטית על השוכר
סעיף 25ט קובע שהמשכיר נושא בתשלומיו לצד שלישי, ובכללם דמי תיווך כאשר המתווך פעל מטעמו. שוכר שהמשכיר הביא את המתווך אינו חייב בדמי התיווך מכוח החוזה, גם אם נכתב אחרת. זו נקודה שכדאי לברר לפני החתימה ולא אחריה.
שאלות ותשובות
כמה ערובות מותר למשכיר לדרוש
סעיף 25י קובע תקרה מצטברת לכל הערובות יחד, והיא הנמוך מבין דמי השכירות בעד שליש מתקופת השכירות לבין סכום השווה לשלושה חודשי שכירות. התקרה חלה על סך כל הערובות ולא על כל ערובה בנפרד, ולכן שיק ביטחון, שטר חוב וערבות אישית נספרים במצטבר. דרישה מעבר לתקרה אינה תקפה.
מי משלם על החלפת דוד או מזגן שהתקלקל
תלוי בסיבה. ליקוי שנגרם משימוש בלתי סביר של השוכר הוא באחריותו. מערכת שכשלה מבלאי ומגיעה להחלפה היא תשלום המיועד לרכישה או להשבחה, וסעיף 25ט מטיל אותו על המשכיר. סעיף בחוזה שמגלגל כל החלפה על השוכר מתנה על ההוראה הזו שלא לטובתו, ולכן אינו מחייב אותו.
תוך כמה זמן חייב המשכיר לתקן תקלה
סעיף 25ח קובע שלושים ימים מדרישת השוכר לליקוי רגיל, ושלושה ימים לליקוי שבשלו לא ניתן לעשות שימוש סביר בדירה. מניין הימים מתחיל מהדרישה, ולכן כדאי למסור אותה בכתב ולא בשיחה. אפשר לקצר את המועדים בחוזה, אך לא להאריך אותם.
האם המשכיר יכול לבטל את החוזה באמצע התקופה
לא בשל שיקוליו בלבד. סעיף 25יג קובע שתניה המאפשרת למשכיר לבטל את החוזה שלא בשל הפרתו בידי השוכר, בטלה. ביטול בשל הפרה של השוכר אפשרי, בכפוף לתנאי החוזה ולדין הכללי. מכירת הדירה אינה מקצרת את השכירות, והרוכש נכנס לנעלי המשכיר.
האם השוכר משלם דמי תיווך
לא כאשר המתווך פעל מטעם המשכיר. סעיף 25ט מטיל על המשכיר את תשלומיו לצד שלישי, ודמי תיווך במקרה כזה בכללם. שוכר שפנה בעצמו למתווך והתקשר איתו הוא עניין אחר, ושם החיוב נובע מההתקשרות עם המתווך ולא מחוזה השכירות.
האם חוזה שכירות למגורים חייב להיות בכתב
סעיף 25ב קובע שחוזה שכירות למגורים ייערך בכתב וייחתם בידי שני הצדדים, ואולם אי קיום ההוראה אינו גורע מתוקף החוזה. כלומר הסכם בעל פה עשוי להיות תקף, אך הוא מותיר את שני הצדדים בלי ראיה על מה שסוכם. בפועל זו הסיבה המרכזית לסכסוכים על מצב הדירה ועל מה שהובטח.
מתי מקבלים בחזרה את שיק הביטחון
סעיף 25י קובע שהמשכיר יחזיר את הערובה או את יתרתה בתוך שישים ימים מתום תקופת השכירות או ממועד סילוק חובות השוכר, לפי המאוחר. מימוש ערובה מותר רק לשם גביית חוב לפי החוזה שלא סולק, ולאחר שניתנה לשוכר הודעה בכתב זמן סביר מראש ואפשרות לסלק את החוב.
על אילו שכירויות ההוראות האלה לא חלות
סעיף 25טו מוציא מתחולת הסימן, בין השאר, שכירות לתקופה של עד שלושה חודשים בלי אופציה, שכירות לתקופה העולה על עשר שנים בתנאים מסוימים, דירות במעונות ובדיור מוגן, מלונאות ונופש, דיירות מוגנת, וחוזה בין קרובים. הסימן גם אינו חל כאשר דמי השכירות החודשיים גבוהים מסכום הנקוב בסעיף. הסכום שנקבע בחוק בעת חקיקתו הוא 20,000 ₪ לחודש, והחוק מסמיך את שר המשפטים לעדכן אותו. בשכירות יקרה יש לבדוק מהו הסכום התקף במועד החתימה לפני שמסתמכים על הסייג.
מקורות
המקור המשפטי הוא סימן ו׳ לפרק ב׳ לחוק השכירות והשאילה, התשל״א-1971, סעיפים 25א עד 25טו. כל הפניה לסעיף בעמוד זה ובמסמך היא לסעיפי החוק הזה. הסימן נוסף בחוק השכירות והשאילה (תיקון), התשע״ז-2017, שפורסם ברשומות, ספר החוקים 2649, ביום 19.7.2017, בעמוד 1028. תחילת התיקון נקבעה לשישים ימים מיום הפרסום. נוסח הפרסום המלא זמין באתר הממשלה, והסעיפים נבדקו בנוסח הפרסום עצמו ולא במקור משני.
תוקף ועדכניות. האימות נעשה מול נוסח הפרסום ברשומות. סכומים הנקובים בחוק עשויים להתעדכן בצו או בהודעה, ולכן הסף שבסעיף 25טו מוצג כסכום שנקבע בחקיקה ולא כסכום עדכני, ויש לבדוק את התקף במועד החתימה. הוראות נוספות עשויות לחול על שכירות מסוימת מכוח תקנות, מכוח חוק הגנת הדייר או מכוח הסכם עם צד שלישי כמו בנק למשכנתאות או רשות מקרקעי ישראל. הנוסח מתאים לשכירות רגילה של דירת מגורים, ולא לכל שכירות.
המשך קריאה באתר
- מחשבון מס על שכר דירה, כדי לבדוק את חבות המס על ההכנסה מדמי השכירות לפני שקובעים אותם
- בית משותף: רישום, תקנון, רכוש משותף והצמדות, ובו מה נחשב רכוש משותף ומה מעמדם של חנייה ומחסן שאינם רשומים כהצמדה
- נכס עם חריגות בנייה, רלוונטי ליחידה שפוצלה או שאין לה היתר
- נכס בהתחדשות עירונית, שם נדרשות תניות פינוי שאינן בנוסח הזה
- מכירת דירה במחיר למשתכן, ובה מגבלות נפרדות שחלות גם על השכרה
- רישום הערת אזהרה
- השקעות נדל״ן בישראל
- שאלון הכנה לפני מכירת דירה
- מחשבוני נדל״ן ומיסוי
- כל המדריכים והכלים להורדה
הורדת הגרסה המוסברת, תשעה עמודים הורדת הגרסה הנקייה, חמישה עמודים
נכתב על ידי עו״ד נאור גלברג, עורך דין נדל״ן ושמאי מקרקעין. עודכן ביום 11.9.2026.
הנוסח והעמוד הם מידע כללי ומסמך לדוגמה בלבד ואינם מהווים ייעוץ משפטי. אין להשתמש בנוסח בעסקה אמיתית בלי להתאים אותו לנכס ולנסיבות, ובלי לבדוק את רישום הזכויות ואת זהות הצדדים. לתיאום פגישת ייעוץ.
ביום 14.9.2026 פרסם משרד הבינוי והשיכון תוכנית שמכוונת, בין היתר, להארכת תקופות השכירות ולהקמת גוף לבירור תלונות. אם היא תיושם, נוסח שנתי שמוארך מדי שנה יפסיק להספיק. הרחבה: תוכנית משרד השיכון לשוק השכירות.
