קניית דירה שאינה רשומה בטאבו: דירה בניהול רמ״י, בחברה משכנת או בבית משותף שטרם נרשם

אפשר לקנות דירה שאינה רשומה בטאבו, ועסקאות כאלה נעשות כל יום. מה שמשתנה הוא איפה בודקים את הזכויות, איך מגינים על הכסף עד שהזכויות עוברות, ואיך הבנק רושם את הביטחון שלו. דירה כזו נמצאת כמעט תמיד באחד משלושה מצבים: הזכויות מנוהלות ברשות מקרקעי ישראל, הן רשומות בספרים של חברה משכנת, או שהבניין רשום בטאבו אבל עדיין לא נרשם כבית משותף.

בכל אחד מהמצבים האלה יש מרשם אחר, מסמך אחר שמוכיח מי בעל הזכות, ומסלול אחר להעברה. רוכש שבודק דירה כזו לפי הרגלים של עסקה רגילה בטאבו עלול לקבל מסמך שאין לו תוקף, לשלם לפני שיש לו הגנה, או לגלות מאוחר מדי שההעברה תלויה באישור של גוף שלישי.

המאמר מסביר איך מזהים באיזה מצב הדירה נמצאת, מה בודקים בכל אחד מהם לפני החתימה, מה מחליף את הערת האזהרה, ומה צריך לכתוב בהסכם כדי שהעסקה לא תיתקע אחרי שהכסף כבר שולם.

עודכן: 20.10.2026.

למה דירה בכלל אינה רשומה בטאבו

דירה שאינה רשומה בטאבו אינה דירה בעייתית. היא דירה שהזכויות בה עדיין לא הגיעו לשלב הרישום הסופי בפנקסי המקרקעין. ברוב המקרים יש לכך סיבה היסטורית או תכנונית, ולא פגם בזכות עצמה.

הדוגמה השכיחה ביותר היא שכונות שנבנו על קרקע של המדינה. הקרקע בבעלות המדינה, רשות מקרקעי ישראל מנהלת אותה, והזכות של הדייר היא זכות חכירה לפי חוזה עם רמ״י. כל עוד הבניין לא נרשם כבית משותף והחכירה לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין, הזכות מנוהלת בתיק הנכס ברמ״י.

מקרה שני הוא שיכונים ותיקים שנבנו בידי חברות ציבוריות או חברות בנייה גדולות. החברה שבנתה ניהלה את רישום הזכויות בספרים שלה, והעברות בין דיירים נרשמו אצלה במשך עשרות שנים. אלה החברות המשכנות.

המקרה השלישי שונה במהותו. הקרקע רשומה בטאבו, וגם הבעלים רשומים בה, אבל הבניין לא נרשם כבית משותף. אין לדירה תת חלקה משלה, ומה שרשום הוא חלק בלתי מסוים בחלקה כולה. זה מצב שכיח בבניינים חדשים יחסית שטרם הושלם בהם רישום הבית המשותף, וגם בבניינים ותיקים שבהם הרישום פשוט לא נעשה.

ההבחנה בין שלושת המצבים היא נקודת ההתחלה של כל בדיקה, מפני שהיא קובעת למי פונים, איזה מסמך מבקשים, ומה ייחשב בסוף העסקה הוכחה שהזכות עברה.

איך יודעים באיזה מצב הדירה נמצאת

הצעד הראשון הוא נסח רישום של החלקה, ולא שאלה למוכר. מוכרים רבים אינם יודעים איך הזכות שלהם רשומה, ומתווכים נוטים לכתוב רשום בטאבו גם כשהמצב מורכב יותר.

נסח הרישום מראה מי הבעלים הרשום של החלקה. כשהבעלים הוא המדינה, רשות הפיתוח או קרן קיימת לישראל, ואין בנסח חכירה רשומה על שם המוכר, הזכויות מנוהלות כנראה בתיק ברמ״י. כשהבניין רשום כבית משותף, הנסח הוא נסח של תת חלקה, ובו מופיעים שמות בעלי הזכויות בדירה. כשהנסח הוא של חלקה שלמה עם רשימה של בעלים בחלקים שונים, זה סימן לבית משותף שטרם נרשם.

השלב השני הוא פנייה לרמ״י. דרך האזור האישי באתר הרשות, רמ״י שלי, אפשר לבקש אישור זכויות. לפי דף השירות של רמ״י, כשהנכס רשום בטאבו התשובה היא לפנות ללשכת רישום המקרקעין, וכשהנכס מנוהל בידי חברה משכנת או גורם מאכלס, רמ״י מפיקה הודעה על רישום זכויות ולא אישור זכויות. כלומר, התשובה שמתקבלת מרמ״י היא כבר אינדיקציה איפה הזכות באמת יושבת.

שתי הבדיקות האלה לוקחות ימים בודדים, והן נעשות לפני משא ומתן על לוח התשלומים. מי שחותם לפניהן קובע מועדים בלי לדעת מי בכלל מאשר את ההעברה.

דירה שהזכויות בה מנוהלות ברשות מקרקעי ישראל

בנכס כזה המסמך הקובע הוא אישור זכויות מקוון של רמ״י, ובקשת ההעברה מוגשת לרמ״י ולא ללשכת רישום המקרקעין. ההעברה כפופה לתנאים שרמ״י בודקת, ובהם תשלום חובות ודמי הסכמה כשהנכס אינו מהוון.

אישור הזכויות, ומה כתוב בו

אישור הזכויות מופק דרך רמ״י שלי. לפי דף השירות, כל אדם או מייצג רשאי לבקש אותו, גם לנכס של אחר. האישור כולל תיאור של המקרקעין, את בעלי הזכויות ואת סוג הזכות שלהם, שעבודים, פעולות רשומות והערות. הוא חתום בחתימה אלקטרונית מאובטחת, ובתצורה הדיגיטלית שלו הוא נסח מקור. דף השירות קובע במפורש שעותק מודפס לא ייחשב כנסח רשמי.

מכאן נגזר כלל עבודה פשוט. אישור זכויות שהמוכר מביא מודפס, או שנשלח בצילום, אינו בדיקה. את האישור מפיקים בעצמכם, או שעורך הדין שמלווה את הרכישה מפיק אותו, סמוך למועד החתימה.

ההסתייגויות שרמ״י מוסיפה, והן החלק החשוב באישור

נוהל B90.08 של רשות מקרקעי ישראל, שמסדיר את הפקת אישור הזכויות ופורסם בנוסחו המעודכן ב-21.2.2023, קובע מה נבדק בתיק הנכס לפני ההפקה ומה נרשם באישור. שלוש הסתייגויות בו משנות את התמונה לרוכש:

• נכס שניתן לרישום בטאבו. כשהנכס כבר ניתן לרישום בלשכת רישום המקרקעין, האישור יכלול הערה שרמ״י לא תבצע בו כל פעילות, לרבות מתן התחייבות לרישום משכנתה. בפועל זה אומר שהעסקה לא תתקדם מול רמ״י עד שהרישום בטאבו יושלם.
• הסכם שתוקפו פג. כשתקופת החוזה עם רמ״י הסתיימה, האישור יפנה את הבעלים לבקש את חידושה. עד אז ההעברה אינה מתקדמת.
• שימוש חורג, חריגות בנייה או פלישה. כשיש אינדיקציה לאחד מאלה, האישור יציין זאת, ורמ״י לא תבצע פעילות בנכס עד להסדרה.

בנוסף, לפי אותו נוהל, הבדיקה כוללת עיקולים, משכונות, צווי מניעה, כינוס נכסים, התחייבויות קיימות לרישום משכנתה וחובות. לכן אישור הזכויות הוא גם המקום שבו מגלים שעבודים של המוכר.

ההסתייגות הראשונה היא זו שמפתיעה הכי הרבה רוכשים. נכס שהיה במשך שנים בניהול רמ״י יכול להגיע לשלב שבו הבניין כבר רשום כבית משותף, ואז רמ״י מפסיקה לטפל בו. רוכש שתכנן לקבל משכנתה על בסיס התחייבות של רמ״י יגלה שהבנק צריך מסלול אחר, ושההעברה צריכה לעבור קודם בטאבו. זה עניין של שבועות או חודשים, וצריך לדעת עליו לפני שקובעים מועדים בהסכם. בנוהל ההתחייבות למשכנתה של רמ״י יש חריג מוגבל למצב הזה, שתיארתי בגיליון העבודה לרישום משכנתה.

מהוון או לא מהוון: דמי הסכמה וחובות

דף השירות של רמ״י להעברת זכויות במקרקעין מונה את התנאים להעברה בנכסי מגורים: תשלום דמי הסכמה אם הנכס אינו מהוון, ותשלום חובות של דמי חכירה שנתיים אם קיימים. לפי אותו דף, תשלום החובות במועד שרמ״י קובעת הוא תנאי להשלמת העסקה, ואם הופרו תנאי חוזה החכירה או הסכם הפיתוח, רמ״י לא תאשר את ההעברה אלא אם ההפרות תוקנו או הוסדרו.

דמי הסכמה הם חלקה של רמ״י בעליית ערך הקרקע, והם מוטלים על נכס שאינו מהוון. מבחינת הרוכש זו שאלה של מחיר ושל אחריות: מי משלם, ומה קורה אם הסכום שרמ״י דורשת גבוה מהצפוי. בהסכם המכר הנוהג הוא שהמוכר נושא בדמי ההסכמה ובחובות עד יום ההעברה, אבל ההסכם הוא שקובע את החלוקה ביניכם, ולכן צריך לכתוב אותה במפורש.

הדף מוסיף נקודה שמשפיעה על רוכש מיורשים או ממי שקיבל את הנכס מקרוב משפחה: העברה לקרובים וירושה אינן נחשבות העברת זכויות לעניין דמי ההסכמה, ודמי ההסכמה יחושבו מהרכישה הקודמת במועד ההעברה הבאה. כשקונים נכס לא מהוון ממי שקיבל אותו בירושה, ההעברה הבאה היא העסקה שלכם, וזה המועד שבו החשבון נפתח. את הצד של המוכר בעסקה כזו פירטתי במאמר על מכירת דירה שהתקבלה בירושה, ואת ההיגיון של דמי ההסכמה ודמי הרכישה בנחלות במאמר על מכירת נחלה במושב.

הגשת הבקשה להעברה

לפי דף השירות, בקשת ההעברה מוגשת על ידי כל בעלי הזכויות בנכס. מדפיסים את הטופס, ממלאים, מצרפים את מסמכי החובה ושולחים בדואר רשום למרחב של רמ״י שבתחומו הנכס. הבקשה נבדקת, הפונה מקבל הודעה עם מספר תיק ושובר אגרה, ובקשה שחסר בה דבר מוחזרת לתיקון. דחייה נמסרת בכתב.

הדף אינו נוקב בזמני טיפול. בתכנון לוח הזמנים של העסקה צריך לקחת בחשבון שהבקשה עלולה לחזור לתיקון, ושכל סבב כזה דוחה את ההעברה.

המשכנתה בנכס של רמ״י

בנכס שאינו רשום בטאבו אי אפשר לרשום שטר משכנתה. במקומו רמ״י מנפיקה לבנק כתב התחייבות לרישום משכנתה. לפי דף השירות, רמ״י מתחייבת בו לא לרשום את הזכויות בטאבו אלא אם המשכנתה לטובת הבנק תירשם באותו מעמד, ולא לאשר העברת זכויות בנכס בלי הסכמת הבנק. את הבקשה מגיש בעל הזכויות או מי שמחזיק ייפוי כוח כדין, עם מכתב הפנייה מהבנק, וכל בעלי הזכויות צריכים לחתום עליה.

לרוכש יש לזה שתי השלכות. הראשונה, אם למוכר יש משכנתה, כלומר כתב התחייבות קיים לטובת הבנק שלו, ההעברה לא תאושר בלי הסכמת הבנק הזה. סילוק ההלוואה של המוכר וביטול ההתחייבות הם חלק מהעסקה, בדיוק כמו מחיקת משכנתה בטאבו. השנייה, לפי דף השירות את הבקשה להתחייבות מגיש בעל הזכויות בנכס. מכאן שהתחייבות לטובת הבנק של הרוכש תלויה בכך שהזכויות כבר רשומות ברמ״י על שמו, או בהסדר שהבנק מקבל לתקופת הביניים. זה נבדק מול הבנק לפני החתימה, ולוח התשלומים נבנה כך שיתחשב בפער שבין העמדת ההלוואה לבין אישור ההעברה ברמ״י.

דירה שהזכויות בה רשומות בחברה משכנת

בדירה של חברה משכנת הבדיקה נעשית מול החברה, ואישור הזכויות מגיע ממנה. ההודעה שרמ״י מפיקה לנכס כזה אינה אישור זכויות. זו נקודה שנופלת בה טעות שוב ושוב, מפני שבשני המקרים מתקבל מסמך רשמי למראה.

דף השירות של רמ״י אומר זאת במפורש: לנכס שמנוהל בידי חברה משכנת או גורם מאכלס מופקת הודעה על רישום זכויות, שאינה אישור זכויות בעל תוקף משפטי מחייב, ולאישור זכויות יש לפנות לגורם שמנהל את הנכס. נוהל B90.08 מונה בין הגורמים האלה חברה משכנת, גורם מאכלס, גורם משכן וחברה קבלנית.

מה בודקים מול החברה

החברות המשכנות אינן פועלות לפי נוהל אחיד, וכל חברה קובעת את הטפסים, את העמלות ואת לוחות הזמנים שלה. לכן הבדיקה מתחילה בשאלה מה החברה הספציפית דורשת, ולא בהנחה. במקרים כאלה אני ממליץ לבדוק לפחות את הדברים הבאים:

• שהמוכר הוא בעל הזכויות לפי הספרים של החברה. לא לפי חוזה שהוא מחזיק ולא לפי חשבונות ארנונה. כשהמוכר קנה בעצמו מדייר קודם ולא השלים את ההעברה אצל החברה, השרשרת אינה סגורה, וצריך להשלים אותה לפני שהיא ממשיכה אליכם.
• מה כולל תיאור הדירה באישור. מספר החדרים, הקומה, ובעיקר הצמדות: מחסן, חניה, גג או חצר. מה שאינו מופיע באישור לא יעבור אליכם רק מפני שהוא הוזכר במודעה.
• שעבודים והתחייבויות. משכנתה של המוכר בנכס כזה רשומה בדרך כלל כמשכון והתחייבות, ולא כשטר בטאבו. צריך לדעת לטובת מי, ומה נדרש כדי לבטל אותם.
• מה נדרש להעברה. אילו מסמכים, אילו אישורי מסים, אילו עמלות, ומי חותם. בחלק מהמקרים נדרש גם אישור של רמ״י, כשהקרקע שבבסיס הבניין מוחכרת ממנה.
• מה מצב רישום הבית המשותף. אם החברה כבר פועלת לרישום הבניין, ייתכן שההעברה תידחה עד להשלמתו, או שתיעשה ישירות בטאבו.

איך הבנק נרשם בנכס של חברה משכנת

זכות שאינה רשומה בטאבו אינה יכולה לשאת שטר משכנתה. הבנק מקבל במקום זה שני דברים: משכון על הזכות של הלווה, שנרשם במרשם הבטוחות ברשות התאגידים, והתחייבות של החברה לרשום משכנתה כשהזכות תירשם בטאבו. המשכון מגן על הבנק מול צדדים שלישיים כל עוד אין רישום בטאבו. ההתחייבות מבטיחה שכשהזכות תירשם, היא לא תירשם נקייה משעבוד. את רשימת המסמכים בכל אחד מהמסלולים ריכזתי בגיליון העבודה לרישום משכנתה.

מאותה סיבה, רוכש מחברה משכנת צריך לבדוק גם את מרשם המשכונות. לפי דף השירות של רשות התאגידים, אפשר לעיין במקוון במשכונות שנרשמו על יחידים, עמותות ושותפויות, ובשעבודים שנרשמו על חברות. משכון שהמוכר נתן על הזכות שלו לגורם שאינו הבנק למשכנתאות לא יופיע בהכרח באישור של החברה המשכנת, אבל הוא יופיע במרשם.

בניין שטרם נרשם כבית משותף

כשהבניין לא נרשם כבית משותף, הדירה רשומה בטאבו כחלק בלתי מסוים בחלקה כולה. אפשר לקנות אותה, לרשום הערת אזהרה ולקבל משכנתה, אבל הבדיקה רחבה יותר מבדיקה של דירה רשומה.

הנסח במצב כזה הוא נסח של החלקה. הוא מראה את כל הבעלים בחלקה ואת החלקים שלהם, והוא אינו אומר איזו דירה שייכת למי. את הקשר בין החלק בחלקה לבין הדירה הפיזית מוכיחים במסמכים אחרים: הסכם שיתוף בין הבעלים, תשריט, הסכם הרכישה המקורי מהקבלן, או החלטה של מפקח על רישום מקרקעין. בלי אחד מאלה, הרוכש קונה אחוזים בחלקה ולא דירה מוגדרת.

שלוש נקודות עולות במצב הזה יותר מבכל מצב אחר:

• שעבודים של בעלים אחרים. בנסח של חלקה שלמה מופיעים גם עיקולים ומשכנתאות של שכנים. צריך לוודא שהשעבוד רובץ על החלק שלהם ולא על החלק שאתם קונים.
• הצמדות. כל עוד אין תקנון רשום, הזכות לחניה, למחסן או לגג נשענת על הסכמים בין הבעלים. רוכש שמשלם על הצמדה צריך לראות את המסמך שמעניק אותה.
• שטח הדירה. בהיעדר תשריט רשום, השטח שבמודעה ושבהסכם הוא נתון שאיש לא בדק מול מרשם. כדאי לבדוק אותו מול ההיתר ומול מדידה, כפי שהסברתי במאמר על שטח דירה.

את הליך רישום הבית המשותף, את התקנון ואת שאלת ההצמדות פירטתי במאמר על בית משותף: רישום, תקנון, רכוש משותף והצמדות.

מה מחליף את הערת האזהרה

בעסקה רגילה בטאבו, הערת האזהרה היא ההגנה המרכזית של הרוכש מרגע החתימה ועד הרישום. בדירה של רמ״י או של חברה משכנת אין בדרך כלל זכות רשומה של המוכר בטאבו שעליה תירשם הערה, ולכן ההגנה בנויה מכמה מנגנונים שמשלימים זה את זה.

הערת אזהרה בטאבו נשענת על סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, והיא נרשמת על זכות שרשומה בפנקסי המקרקעין. את מה שהיא עושה ואת סוגי ההערות הסברתי במאמר על הערת אזהרה בטאבו. כשהזכות של המוכר אינה רשומה שם, אלה המנגנונים שעושים את העבודה:

שתי הערות על הסדר הזה. ראשית, התשלום הראשון. בעסקה בטאבו הוא מותנה בדרך כלל ברישום הערת האזהרה. כשאין הערה, הוא צריך להיות קטן יותר או להיות מוחזק בנאמנות עד אירוע אחר שאפשר לאמת, למשל קבלת אישור זכויות עדכני על שם המוכר והגשת בקשת ההעברה. שנית, הבדיקות חוזרות על עצמן. אישור זכויות שהופק לפני החתימה מופק שוב לפני כל שחרור משמעותי של כסף, כדי לוודא שלא נרשם בינתיים עיקול או התחייבות חדשה.

האם דירה שאינה רשומה בטאבו שווה פחות

לא בהכרח. מה שמשפיע על השווי אינו מקום הרישום עצמו, אלא מה שהוא מסתיר: עלויות שטרם שולמו, זמן עד העברה, ואי ודאות לגבי מה בדיוק נמכר.

כשמעריכים שווי של דירה כזו, אלה הרכיבים שבודקים בנוסף לבדיקה הרגילה של מיקום, גודל ומצב:

• דמי הסכמה בנכס לא מהוון. זו עלות שמישהו ישלם, המוכר בעסקה הזו או הרוכש בעסקה הבאה. כשהיא נופלת על הרוכש, היא חלק מהמחיר.
• חריגות בנייה. בנכס של רמ״י חריגה שזוהתה יכולה לעצור את ההעברה עצמה, לפי ההסתייגות שבנוהל B90.08, ולא רק להשפיע על השימוש. על המשמעות התכנונית של חריגות כתבתי במאמר על חריגות בנייה.
• הצמדות שאינן מעוגנות. חניה או מחסן שאינם מופיעים באישור הזכויות או בהסכם שיתוף אינם רכיב בטוח של השווי.
• הזמן עד העברה. עסקה שתלויה באישור של גוף שלישי לוקחת יותר זמן, וזה משפיע על רוכשים שצריכים מימון בלוח זמנים נוקשה.

מצד שני, יש שכונות שלמות שבהן רוב הדירות במצב הזה, והשוק כבר מגלם אותו. ההשוואה הנכונה היא לדירות באותו מצב רישום, ולא לדירה רשומה בבניין סמוך.

מס רכישה ומס שבח בדירה שאינה רשומה בטאבו

מקום הרישום אינו פוטר מחובות המס. מכירה של דירה בנכס של רמ״י או של חברה משכנת מדווחת לרשות המסים, ומס רכישה ומס שבח נבחנים בה לפי אותם כללים שחלים על דירה רשומה.

המשמעות המעשית היא שגם ההעברה ברמ״י או בחברה המשכנת דורשת את האישורים של רשות המסים ושל הרשות המקומית, בדיוק כמו העברה בטאבו. את סדר האישורים, את המועד להגשת ההצהרה ואת מה שמעכב אותם בפועל פירטתי במדריך מהחתימה ועד הטאבו. את חישוב מס הרכישה בצד הקונה הסברתי במדריך על מס רכישה.

מה לכתוב בהסכם המכר

רוב הבעיות בעסקאות כאלה אינן משפטיות במהותן. הן נובעות מכך שההסכם נכתב כאילו מדובר בעסקה רגילה בטאבו. אלה הסעיפים שאני בודק בכל עסקה של דירה שאינה רשומה:

• תיאור הזכות הנמכרת כפי שהיא. זכות חכירה מרמ״י, זכות בספרי חברה משכנת, או חלק בלתי מסוים בחלקה, לפי המסמך שנבדק, ולא הניסוח הכללי של דירה רשומה.
• האישורים הדרושים כתנאי. אישור רמ״י או החברה להעברה, ואישורי המסים והרשות המקומית, עם מועדים להגשה ועם פירוט מי פועל להשיג כל אחד.
• מי משלם מה. דמי הסכמה, חובות דמי חכירה, עמלות החברה המשכנת, ועלויות של הסדרת חריגות אם יידרשו.
• לוח תשלומים שקשור לאירועים. שחרור כספים מהנאמנות לפי אירוע שאפשר לאמת, ולא לפי תאריך בלבד.
• מה קורה אם הגוף המנהל מסרב או מתעכב. פרק זמן מוסכם, ומה הזכויות של כל צד אם האישור לא ניתן בתוכו. בלי הסעיף הזה עיכוב בירוקרטי הופך לוויכוח על הפרה.
• מסמכי העברה וייפוי כוח. נחתמים בחתימה ומופקדים בנאמנות.

את המבנה הכללי של ההסכם פירטתי בעמוד על הסכם מכר, ואת מה שקורה כשאחד הצדדים אינו עומד בו במאמר על הפרת הסכם מכר דירה. כשהמוכר מסלק משכנתה מתוך התמורה, אותם עקרונות של תשלום ישיר לבנק חלים גם כאן. הסברתי אותם במאמר על מכירת דירה עם משכנתא.

צ׳קליסט לפני חתימה

רשימה רחבה יותר של הבדיקות בעסקת יד שנייה, גם בדירה רשומה, נמצאת בצ׳קליסט הבדיקות לפני רכישת דירה יד שנייה. את התמונה המלאה של העסקה ריכזתי במדריך קניית דירה יד שנייה.

שאלות ותשובות

אפשר לקנות דירה שאינה רשומה בטאבו?

כן. דירות רבות בישראל מנוהלות ברשות מקרקעי ישראל, רשומות בחברה משכנת או נמצאות בבניין שטרם נרשם כבית משותף, והן נמכרות ונקנות כרגיל. ההבדל הוא שהבדיקה וההעברה נעשות מול הגוף שמנהל את הזכויות, וההגנה על הרוכש עד ההעברה נבנית בהסכם ובנאמנות ולא בהערת אזהרה רגילה.

מה ההבדל בין אישור זכויות להודעה על רישום זכויות של רמ״י?

אישור זכויות מופק לנכס שרמ״י מנהלת, והוא מסמך מקור כשהוא בתצורה הדיגיטלית החתומה. הודעה על רישום זכויות מופקת לנכס שמנוהל בידי חברה משכנת או גורם מאכלס, ולפי דף השירות של רמ״י היא אינה אישור זכויות בעל תוקף משפטי מחייב. בנכס כזה פונים לחברה לקבלת אישור.

עותק מודפס של אישור הזכויות מספיק?

לא. דף השירות של רמ״י קובע שעותק מודפס לא ייחשב כנסח רשמי. את האישור מפיקים בעצמכם או בידי עורך הדין שמלווה את הרכישה, סמוך לחתימה ושוב לפני שחרור כספים משמעותי.

אפשר לרשום הערת אזהרה על דירה של חברה משכנת?

לא בטאבו, כשהזכות של המוכר אינה רשומה שם. ההגנה נבנית מבדיקה ומפעולה מול החברה המשכנת, מנאמנות, מתשלום ישיר לנושים ומהפקדה מראש של מסמכי ההעברה. כשהבניין רשום בטאבו אבל לא כבית משותף, הערת אזהרה נרשמת על החלק בחלקה.

אפשר לקבל משכנתה על דירה שאינה רשומה בטאבו?

כן, אבל בדרך אחרת. בנכס של רמ״י הבנק מקבל כתב התחייבות לרישום משכנתה מרמ״י. בנכס של חברה משכנת הוא רושם משכון במרשם הבטוחות ומקבל התחייבות מהחברה. כדאי לברר מול הבנק את המסלול ואת המועד להעמדת ההלוואה לפני החתימה.

מה זה דמי הסכמה ומי משלם אותם?

דמי הסכמה הם תשלום לרמ״י בהעברת זכויות בנכס שאינו מהוון, והם מייצגים את חלקה בעליית ערך הקרקע. החלוקה ביניכם לבין המוכר נקבעת בהסכם המכר. בדרך כלל המוכר נושא בהם, אבל צריך לכתוב זאת במפורש.

רמ״י יכולה לסרב להעברה?

כן. לפי דף השירות להעברת זכויות, כשהופרו תנאי החוזה עם רמ״י היא לא תאשר את ההעברה עד שההפרות יתוקנו או יוסדרו, ותשלום החובות הוא תנאי להשלמת העסקה. לפי נוהל B90.08, גם חריגות בנייה, שימוש חורג או פלישה, או חוזה שתוקפו פג, עוצרים כל פעולה בנכס עד להסדרה.

כמה זמן לוקחת העברה ברמ״י?

דף השירות להעברת זכויות אינו נוקב בזמני טיפול. הבקשה יכולה לחזור לתיקון, וכל סבב כזה מאריך את התהליך. בתכנון ההסכם כדאי להניח פרק זמן ארוך יותר מזה של העברה רגילה בטאבו, ולבנות את לוח התשלומים בהתאם.

קריאה נוספת

אם הבניין רשום בטאבו אבל לא כבית משותף, השאלות על הצמדות ותקנון חוזרות גם אחרי הרישום. ראו בית משותף: רישום, תקנון, רכוש משותף והצמדות.

לפני שחותמים על משהו, גם זיכרון דברים יכול לחייב. ראו זיכרון דברים בעסקת דירה.

את העלויות של ליווי משפטי בעסקה, בשני הצדדים, פירטתי במאמר על שכר טרחת עורך דין לקניית דירה או מכירת דירה, ואת הליווי עצמו בעמוד עורך דין קניית דירה.

מקורות

• אישור זכויות, דף השירות של רשות מקרקעי ישראל, עודכן ב-21.5.2024. תוכן האישור, מעמדו כנסח מקור, העותק המודפס, וההודעה על רישום זכויות בנכס של חברה משכנת.
• נוהל B90.08, אישור זכויות או הודעה על רישום זכויות בנכס, רשות מקרקעי ישראל, נוסח מעודכן מיום 21.2.2023. הבדיקות לפני ההפקה וההסתייגויות שבאישור.
• בקשה להעברת זכויות במקרקעין, נכסי מגורים, דף השירות של רשות מקרקעי ישראל, עודכן ב-3.3.2025. התנאים להעברה, דמי הסכמה והליך ההגשה.
• התחייבות לרישום משכנתא, דף השירות של רשות מקרקעי ישראל, עודכן ב-1.4.2024, ונוהל B90.02 שאליו הוא מפנה.
• עיון בשעבודים ומשכונות, רשות התאגידים, משרד המשפטים, עודכן ב-22.7.2026.
• חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, סעיף 126.

המקורות הרשמיים נבדקו ב-20.10.2026. נהלים ודפי שירות של רשות מקרקעי ישראל מתעדכנים מעת לעת, ובכל עסקה בודקים את הנוסח העדכני ואת דרישות הגוף המנהל הספציפי. אין במאמר ייעוץ לעסקה מסוימת.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.