מדרגות מס הרכישה שחלות היום על רכישת דירה נוספת, 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪ ו-10% מעליו, אינן הסדר קבוע בחוק אלא הוראת שעה שתוקפה נגמר ביום 31.12.2026. נכון ליום 7.9.2026 לא פורסמה הארכה. במקביל, מדרגות מס הרכישה לרוכשי דירה יחידה מוקפאות ואינן מתעדכנות לפי המדד עד 15.1.2028. שני הדברים יחד אומרים שעסקה שתיחתם בדצמבר 2026 ועסקה זהה שתיחתם בינואר 2027 עלולות להיבחן לפי שני משטרי מס שונים, והמועד הקובע הוא יום המכירה ולא מועד המסירה או הרישום.
מה המצב היום
הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2026, שפרסמה רשות המסים ביום 18.1.2026, מרכזת את הסכומים והשיעורים שחלים בשנת המס 2026. היא מבחינה בין שני סוגים של סכומים: כאלה שעודכנו לפי המדד, וכאלה שהוקפאו במפורש.
ברכישת דירה שאינה דירה יחידה חלים היום שני שיעורים בלבד: 8% על חלק השווי שעד 6,055,070 ₪, ו-10% על החלק שמעליו. ההוראה מציינת את השיעורים האלה כהוראת שעה שתחולתה עד 31.12.2026.
ברכישת דירה יחידה על ידי תושב ישראל חלות חמש מדרגות: פטור מלא עד 1,978,745 ₪, 3.5% עד 2,347,040 ₪, 5% עד 6,055,070 ₪, 8% עד 20,183,565 ₪, ו-10% מעל לכך. המדרגות האלה מוקפאות עד 15.1.2028.
מה נגמר בסוף השנה ומה לא
ההבחנה הזו חשובה, כי היא נוגעת לשתי אוכלוסיות שונות לגמרי.
מי שרוכש דירה נוספת פועל תחת הסדר שיש לו תאריך תפוגה כתוב. הוראת השעה הנוכחית נולדה מהחלטת ועדת הכספים של הכנסת מיום 9.12.2024, שהאריכה בשנתיים את השיעור המוגדל על רוכשי דירה שנייה ומעלה עד סוף 2026. מה שיחול מיום 1.1.2027 תלוי בחקיקה, ונכון למועד כתיבת שורות אלה לא פורסמה הארכה נוספת ולא פורסמה הוראה שקובעת הסדר אחר.
מי שרוכש דירה יחידה נמצא במצב הפוך. אצלו אין תאריך תפוגה, אלא הקפאה. הסכומים לא ישתנו עד 15.1.2028, גם אם מחירי הדירות יעלו בינתיים. המשמעות הכלכלית היא שחיקה: ככל שהמחיר עולה ותקרת הפטור עומדת במקום, חלק גדול יותר מהעסקה נופל אל תוך המדרגות החייבות. רוכש שקנה דירה במחיר הקרוב ל-1,978,745 ₪ לפני שנתיים נהנה מפטור על כמעט כל העסקה. רוכש של אותה דירה היום, במחיר שעלה, משלם 3.5% על ההפרש.
מה קובע לאיזה משטר העסקה שייכת
התשובה היא יום המכירה. סעיף 19 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963 קובע שיום המכירה הוא ככלל יום כריתת ההסכם, ולא מועד המסירה, לא מועד התשלום האחרון ולא מועד רישום הזכויות בטאבו.
לכן שאלה שנשמעת טכנית הופכת בסוף 2026 לשאלה כספית: הסכם שנחתם ב-28 בדצמבר 2026 והסכם זהה שנחתם ב-4 בינואר 2027 עשויים ליפול תחת שני הסדרים שונים. מי שנמצא בעיצומו של משא ומתן ברבעון האחרון של השנה צריך לדעת את זה לפני שהוא מסכים לדחות חתימה בשבועיים.
נקודה נוספת שנוגעת לאותו עיקרון: זיכרון דברים שמכיל את היסודות המהותיים של העסקה עלול להיחשב כהסכם מחייב ולקבע את יום המכירה מוקדם ממה שהצדדים התכוונו. בשנה שבה תאריך אחד מפריד בין שני משטרי מס, זו כבר לא הערה תיאורטית.
| הנושא | הסכום או השיעור | עד מתי |
|---|---|---|
| דירה נוספת, מדרגה ראשונה | 8% עד 6,055,070 ₪ | הוראת שעה, עד 31.12.2026 |
| דירה נוספת, מדרגה שנייה | 10% מעל 6,055,070 ₪ | הוראת שעה, עד 31.12.2026 |
| דירה יחידה, תקרת הפטור | 1,978,745 ₪ | מוקפא עד 15.1.2028 |
| הקלה לעולה, תקנות 12 ו-12א | 0.5% עד 1,988,090 ₪ | מוקפא |
| תקרת הפטור לדירת מגורים מזכה, סעיף 49א(א1) | 5,008,000 ₪ | עד 31.12.2027 |
| סעיף 49ה, שווי שתי הדירות | 2,252,000 ₪ ו-3,746,000 ₪ | עד 31.12.2027 |
| סעיף 49ז, תקרה ורצפה | 2,428,100 ₪ ו-607,000 ₪ | עד 15.1.2028 |
| מס נוסף | 5,385,285 ₪ | עד 15.1.2028 |
מה צריך לבדוק במקרה קונקרטי
הפער בין 8% לבין מדרגות דירה יחידה הוא הפער הגדול ביותר במיסוי רכישה בישראל. בדירה בשווי שני מיליון שקלים מדובר בהפרש של יותר ממאה וחמישים אלף שקלים. לכן לפני שמניחים איזה שיעור חל, אלה הבדיקות:
- סיווג הרוכש, לא סיווג הדירה. החוק בוחן את התא המשפחתי כיחידה אחת. בני זוג וילדיהם הקטינים נחשבים רוכש אחד, ודירה של אחד מהם מלפני הנישואין עשויה להפוך את הרכישה המשותפת לדירה נוספת. ראו חזקת התא המשפחתי.
- חלקים בדירות אחרות. החזקה של עד שליש בדירה אחרת, או עד מחצית בדירה שהתקבלה בירושה, אינה שוללת את מעמד הדירה היחידה. מעבר לשיעורים האלה הסיווג משתנה, ואיתו כל החישוב.
- מסלול משפרי הדיור. מי שרוכש דירה חלופית לפני שמכר את הקיימת יכול לשלם לפי מדרגות דירה יחידה, בכפוף למכירת הדירה הקודמת בתוך 24 חודשים. אי עמידה במועד פותחת את השומה מחדש בתוספת ריבית והצמדה.
- בסיס החישוב עצמו. מס רכישה מחושב על שווי המכירה, ולא בהכרח על הסכום שנרשם בחוזה. בעסקאות בין קרובים ובנכסים בעלי מאפיין חריג השניים אינם זהים. ראו שווי המכירה במיסוי מקרקעין.
- חלופות לרכישה. לפני שקובעים שרכישה על שם מסוים היא הדרך, יש לבחון גם העברה ללא תמורה בין קרובים ואת השלכותיה על מס השבח העתידי. הפחתת מס הרכישה היום עלולה לייקר את מס השבח במכירה הבאה.
לאומדן ראשוני לפי הנתונים שלכם אפשר להשתמש במחשבון מס הרכישה. הוא נותן כיוון, לא שומה, והוא אינו מחליף בדיקת סיווג.
מה עדיין לא ידוע
הדבר היחיד שידוע בוודאות הוא מועד הפקיעה. מה יחול מיום 1.1.2027 אינו ידוע, והוא תלוי בהחלטה של המחוקק. שלוש האפשרויות הן הארכה נוספת של אותה הוראת שעה, חקיקה שקובעת הסדר אחר, או פקיעה בלי הסדר חלופי כך שיחזור לחול ההסדר הקבוע שבחוק.
אני לא מציע להימר על אף אחת מהן. מי שממילא מתכנן רכישה של דירה נוספת ברבעון האחרון של 2026 צריך לקחת בחשבון שהמשטר עשוי להשתנות, ולתמחר את חוסר הוודאות הזה בלוח הזמנים של העסקה ובניסוח סעיף המועדים בהסכם. מי שאינו נמצא בעסקה פעילה, אין סיבה שימהר בגללה.
עדכון זה ייבדק שוב עם כל התפתחות חקיקתית, ובכל מקרה לקראת סוף השנה. את התמונה המלאה של מדרגות, פטורים והקלות ריכזתי במדריך מס הרכישה. סוגיה משיקה שנוגעת למוכרים ולא לרוכשים היא זכויות בנייה בלתי מנוצלות לפי סעיף 49ז, שגם התקרה והרצפה שלו מוקפאות עד 15.1.2028.
מקורות
- הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מספר 1/2026, רשות המסים, כ״ט בטבת התשפ״ו, 18.1.2026. קישור ישיר ל-PDF
- חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, סעיפים 9 ו-19.
- החלטת ועדת הכספים של הכנסת מיום 9.12.2024 בדבר הארכת הוראת השעה בשנתיים, עד סוף שנת 2026, כפי שדווחה בתקשורת הכלכלית.
עודכן: 7.9.2026. האמור הוא מידע מקצועי כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לבדיקה פרטנית של העסקה ושל סיווג הרוכש.
העדכון נועד למסירת מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף לבדיקה פרטנית. אין להסתמך עליו לצורך קבלת החלטה בעסקה מבלי לבחון את הנסיבות הספציפיות. הדין, הפסיקה והוראות רשות המסים עשויים להשתנות לאחר מועד הפרסום.
מדריכים פופולריים באתר
מדיניות פרטיות
נאור גלברג – משרד עורכי דין נדל"ן ושמאות מקרקעין
gelberglaw.co.il
עדכון אחרון: 30 במרץ 2025
1. כללי ומבוא
מדיניות פרטיות זו מסדירה את אופן איסוף, שימוש, עיבוד ושמירת המידע האישי שנאסף באמצעות אתר האינטרנט gelberglaw.co.il (להלן: "האתר"), המופעל על ידי משרד גלברג עורכי דין, בניהולו של נאור גלברג, עורך דין נדל"ן ושמאי מקרקעין (להלן: "המשרד" או "בעל האתר").
מדיניות זו נכתבה בהתאם להוראות חוק הגנת הפרטיות, תשמ"א-1981 (להלן: "חוק הגנת הפרטיות"), תקנות הגנת הפרטיות (אבטחת מידע), תשע"ז-2017, חוק התקשורת (בזק ושידורים), תשמ"ב-1982 בנוגע לשימוש בעוגיות, וכן בהתחשב בעקרונות תקנת הגנת הנתונים הכללית של האיחוד האירופי (GDPR) ככל שהדבר רלוונטי.
שימוש באתר, מילוי טפסים, פנייה למשרד דרך האתר, או הצטרפות לרשימת התפוצה ו/או לקהילת הוואטסאפ של המשרד, מהווים הסכמה לתנאי מדיניות פרטיות זו. אם אינך מסכים לתנאים אלה, אנא הימנע משימוש באתר.
2. זהות בעל האתר ואחראי המידע
שם: נאור גלברג, עורך דין נדל"ן ושמאי מקרקעין
שם המשרד: נאור גלברג משרד עורכי דין נדל"ן ושמאות מקרקעין (Gelberg Law)
כתובת האתר: gelberglaw.co.il
כתובת דוא"ל לפניות פרטיות: ניתן לפנות דרך טופס יצירת הקשר באתר
לכל פנייה בנושא פרטיות, ניתן לפנות אל המשרד בדרכי ההתקשרות המפורטות באתר. המשרד ישיב לפניות בתוך 30 ימי עסקים ממועד קבלתן.
3. סוגי המידע הנאסף
3.1 מידע שנמסר באופן ישיר
המשרד אוסף מידע שנמסר מרצון על ידי המשתמש, לרבות:
- שם פרטי ושם משפחה
- כתובת דוא"ל
- מספר טלפון
- נושא הפנייה וסוג השירות המבוקש
- תוכן ההודעה או השאלה שנשלחה
- פרטי רישום לרשימת תפוצה, קהילת וואטסאפ או אירועים
3.2 מידע הנאסף אוטומטית
בעת גלישה באתר, ייתכן ויאסף מידע טכני-מנהלי באופן אוטומטי, לרבות:
- כתובת IP של המשתמש
- סוג הדפדפן והמכשיר
- מערכת ההפעלה
- דפים שנצפו ומשך הגלישה
- מקור ההגעה לאתר (Referral)
- נתוני שימוש ואינטראקציה עם האתר
3.3 עוגיות (Cookies)
האתר עשוי לעשות שימוש בעוגיות לצורך שיפור חוויית המשתמש, ניתוח תנועת גולשים, ופרסום ממוקד. פירוט אודות העוגיות מובא בסעיף 8 להלן.
4. מטרות עיבוד המידע
המידע הנאסף ישמש לצרכים הבאים בלבד:
- מתן מענה לפניות, שאלות ובקשות שנשלחו למשרד
- יצירת קשר עם פונים ולקוחות פוטנציאליים לצורך מתן שירות משפטי
- שליחת עדכונים מקצועיים, תוכן נדל"ני וניוזלטר – לנרשמים בלבד שנתנו הסכמה מפורשת
- ניהול רשימת תפוצה וקהילת הוואטסאפ "נדל"ן בלי סימני שאלה"
- שיפור תפקוד האתר, חוויית המשתמש, ופיתוח תכנים רלוונטיים
- עמידה בחובות חוקיות ורגולטוריות המוטלות על המשרד
- ניתוח סטטיסטי ומחקר שוק לצרכים עסקיים פנימיים בלבד
המשרד לא ישתמש במידע למטרות שיווק ישיר ללא הסכמה מפורשת מראש מצד המשתמש.
5. הבסיס החוקי לעיבוד המידע
עיבוד המידע האישי מבוסס על אחד או יותר מהמקורות הבאים:
- הסכמה מפורשת של המשתמש – למשל, מילוי טופס יצירת קשר, הרשמה לרשימת תפוצה, או הצטרפות לקהילה
- ביצוע חוזה או נקיטת צעדים לפניו – כאשר הפנייה נוגעת לקבלת שירות משפטי
- עמידה בחובה חוקית – לפי חוקים ותקנות המוטלים על עורך הדין
- אינטרס לגיטימי של המשרד – לצורך שיפור השירות, אבטחת המידע, וניהול תקין
6. שיתוף מידע עם צדדים שלישיים
המשרד לא ימכור, לא ישכיר, ולא יעביר את המידע האישי של המשתמשים לצדדים שלישיים לצרכי שיווק, פרסום או כל מטרה מסחרית אחרת ללא הסכמה מפורשת.
עם זאת, המשרד עשוי לשתף מידע בנסיבות הבאות:
- ספקי שירות חיצוניים – כגון ספקי אירוח האתר, מערכות ניהול לקוחות (CRM), כלי שליחת אימייל (לדוגמה: Mailchimp, ActiveTrail), ופלטפורמות ניתוח גולשים (Google Analytics, Meta Pixel), לצורך תפעול האתר בלבד, בכפוף להסכמי עיבוד מידע
- רשויות חוק ורגולטורים – כאשר קיימת חובה חוקית לגילוי מידע לפי דין
- הגנה על זכויות המשרד – במקרה של סכסוך משפטי, לצורך הגנת האינטרסים של המשרד
- העברה לצד שלישי בהסכמת המשתמש – במקרים שבהם ניתנה הסכמה מפורשת
כל ספק חיצוני שמקבל גישה למידע אישי מחויב לשמור על סודיות ולפעול בהתאם לדיני הגנת הפרטיות החלים.
7. שמירת מידע
המשרד ישמור את המידע האישי לתקופה הנדרשת לצורך מטרות העיבוד שלשמן נאסף, ולפי הדרישות הרגולטוריות הרלוונטיות:
- מידע שנמסר בטפסי יצירת קשר – ייאחסן עד 3 שנים ממועד הפנייה האחרונה, אלא אם נדרש לשמרו תקופה ארוכה יותר לצרכים משפטיים
- פרטי נרשמים לרשימת תפוצה – ייאחסנו כל עוד המשתמש לא ביקש להסיר את עצמו
- מידע המוחזק לצרכי ייצוג משפטי – ייאחסן בהתאם לחובות לשכת עורכי הדין וחוקי ההתיישנות
- מידע טכני (לוגים, cookies) – בהתאם למדיניות הפלטפורמה הרלוונטית
עם תום התקופה הנדרשת, המידע יימחק או יאונונים (anonymized) באופן בטוח.
8. עוגיות (Cookies) ועקיבה דיגיטלי
8.1 מהי עוגייה?
עוגייה היא קובץ טקסט קטן המאוחסן במכשיר המשתמש בעת גלישה באתר. עוגיות משמשות לזיהוי המשתמש, שיפור חוויית הגלישה וניתוח דפוסי שימוש.
8.2 סוגי העוגיות בשימוש
- עוגיות הכרחיות – לתפעול בסיסי של האתר (לא ניתנות לביטול)
- עוגיות ביצועים וניתוח – כגון Google Analytics, לצורך ניתוח תנועת גולשים
- עוגיות פרסום ממוקד – כגון Meta Pixel ו-Google Ads, לצורך הצגת מודעות רלוונטיות
- עוגיות פונקציונליות – שמירת העדפות המשתמש ושיפור חוויית הגלישה
8.3 שליטה בעוגיות
בהתאם לסעיף 30א לחוק התקשורת (בזק ושידורים), תשמ"ב-1982, האתר מחויב לקבל הסכמתך לשימוש בעוגיות שאינן הכרחיות לתפעולו. ניתן לנהל את הגדרות העוגיות דרך הגדרות הדפדפן שלך. שים לב כי חסימת עוגיות עלולה לפגוע בחוויית השימוש באתר.
9. אבטחת מידע
המשרד נוקט באמצעי אבטחה טכנולוגיים וארגוניים בהתאם לתקנות הגנת הפרטיות (אבטחת מידע), תשע"ז-2017, לרבות:
- תקשורת מוצפנת (HTTPS/SSL) לכל פנייה ושדרה של מידע באתר
- הגבלת גישה למידע לעובדי המשרד המורשים בלבד
- שימוש בסיסמאות מאובטחות ואמצעי אימות
- גיבויים שוטפים של מסדי נתונים
- ניטור ובקרה על גישה למערכות
יחד עם זאת, המשרד מבהיר כי אינו יכול להבטיח אבטחה מוחלטת של המידע ואין בכוחו של אף ארגון להבטיח זאת לחלוטין. בכל מקרה של חשד לאירוע אבטחה שעלול לפגוע בפרטיות, המשרד יפעל בהתאם לחובות הדיווח הקבועות בחוק.
10. זכויות המשתמש
בהתאם לחוק הגנת הפרטיות, תשמ"א-1981 ולעקרונות ה-GDPR, עומדות למשתמשים הזכויות הבאות:
- זכות עיון – לקבל מידע אודות המידע האישי המוחזק אודותיך
- זכות תיקון – לתקן מידע שגוי, חלקי או לא עדכני
- זכות מחיקה ("הזכות להישכח") – לבקש מחיקת המידע האישי, בכפוף לחובות שמירה חוקיות
- זכות התנגדות – להתנגד לעיבוד המידע למטרות שיווקיות
- זכות לצמצום עיבוד – לבקש הגבלת השימוש במידע בנסיבות מסוימות
- זכות ניידות נתונים – לקבל את המידע האישי בפורמט מובנה (ככל שחל)
- זכות ביטול הסכמה – לבטל הסכמה שניתנה בכל עת, ללא השפעה על כשרות העיבוד שנעשה טרם הביטול
לממש את זכויותיך, ניתן לפנות אל המשרד בדרכי ההתקשרות המפורטות באתר. המשרד ישיב לפניות בתוך 30 ימי עסקים.
11. קישורים לאתרים חיצוניים
האתר עשוי לכלול קישורים לאתרי אינטרנט חיצוניים. מדיניות פרטיות זו אינה חלה על אתרים אלה, והמשרד אינו נושא באחריות לאופן שבו הם מטפלים במידע אישי. מומלץ לעיין במדיניות הפרטיות של כל אתר חיצוני לפני מסירת מידע אישי.
בפרט, המשרד מפעיל פעילות ברשתות חברתיות כגון אינסטגרם, טיקטוק, פייסבוק ויוטיוב תחת המותג "נאור גלברג – עורך דין ושמאי מקרקעין". הנתונים הנאספים בפלטפורמות אלה כפופים למדיניות הפרטיות של אותן פלטפורמות.
12. שירותי האתר ואוכלוסיות מוגנות
האתר מיועד לגולשים מבוגרים בני 18 ומעלה. המשרד אינו אוסף ביודעין מידע אישי מקטינים מתחת לגיל 18. אם נודע לך כי קטין מסר מידע אישי, אנא פנה אלינו לצורך מחיקתו.
13. שינויים במדיניות הפרטיות
המשרד שומר לעצמו את הזכות לעדכן מדיניות פרטיות זו מעת לעת, בהתאם לשינויים בחוק, בטכנולוגיה, בפעילות האתר או בנסיבות אחרות. כל שינוי מהותי יפורסם באתר ויצוין במועד העדכון האחרון בראש המסמך.
המשך השימוש באתר לאחר פרסום שינויים במדיניות מהווה הסכמה לתנאיה המעודכנים. ממליצים לעיין במדיניות זו מעת לעת.
14. דין חל וסמכות שיפוטית
מדיניות פרטיות זו כפופה לדיני מדינת ישראל. כל מחלוקת הנוגעת ליישום מדיניות זו תידון בבתי המשפט המוסמכים בישראל. כמו כן, זכאי כל משתמש להגיש תלונה לרשות להגנת הפרטיות (מחלקה ברשות המדינית וחברה אזרחית בהנהלת מערכת המשפט, לשעבר: רשם מאגרי המידע).
15. צרו קשר
לכל שאלה, בקשה, או הפעלת זכות בנוגע לפרטיות, ניתן לפנות אלינו:
- באמצעות טופס יצירת הקשר באתר: gelberglaw.co.il
- בדוא"ל: כמפורט באתר
- בטלפון: כמפורט באתר
מסמך זה עודכן לאחרונה: 30 במרץ 2025
גלברג עורכי דין – נאור גלברג, עורך דין נדל"ן ושמאי מקרקעין | gelberglaw.co.il