דייר סרבן בפינוי בינוי: מתי הסירוב סביר, מה הרוב יכול לעשות, ומה בודקים לפני שמסרבים

כמעט בכל מתחם של פינוי בינוי מגיע רגע שבו רוב בעלי הדירות כבר חתמו, ומעט מהם עדיין לא. לפעמים מדובר בשכן אחד שלא השתכנע, לפעמים בזוג מבוגר שלא רוצה לעבור דירה, ולפעמים במי שחושב שההסכם פשוט לא טוב. מבחינת הרוב, כל חודש של עיכוב הוא עוד חודש שבו הפרויקט לא זז. מבחינת מי שמסרב, זה הבית שלו.

החוק מכיר בשני הצדדים. הוא מאפשר לרוב לפעול נגד מי שמסרב בלי סיבה טובה, והוא גם מגן על מי שיש לו סיבה טובה לסרב. השאלה בכל מתחם היא באיזה צד של הקו נמצא הסירוב. המאמר הזה מסביר איך החוק מגדיר את הקו, מה בודקים בפועל, ומה כדאי לעשות לפני שמגיעים לבית המשפט, משני צדי השולחן.

עודכן: 29.10.2026.

מי הוא דייר סרבן, ולמה החוק עוסק בו

דייר סרבן הוא כינוי מקובל, לא מונח משפטי. הכוונה לבעל דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי, שמסרב לחתום על ההסכם עם היזם אחרי שרוב השכנים כבר חתמו. הכינוי עצמו מטעה מעט. הוא נשמע כמו האשמה, אבל לא כל סירוב הוא סרבנות. החוק מבחין בין סירוב סביר, שמותר ומוגן, לבין סירוב בלתי סביר, שיש לו מחיר.

הסיבה שהחוק עוסק בנושא פשוטה. פרויקט פינוי בינוי מחייב את כל הדירות בבניין. אי אפשר להרוס בניין כשדירה אחת בו נשארת. בלי מנגנון חוקי, בעל דירה אחד יכול לעצור פרויקט של עשרות משפחות, או לדרוש תמורה גבוהה בהרבה מזו של כולם כתנאי לחתימה. מצד שני, אי אפשר לחייב אדם למסור את הבית שלו לעסקה שפוגעת בו. החוק מנסה לאזן בין שני הדברים.

החוק שמסדיר את זה הוא חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006. בעבר נקרא חוק פינוי ובינוי (פיצויים), ובמסמכים ישנים עדיין מופיע השם הקודם. מאז נחקק עבר כמה תיקונים, שהקלו על הרוב והוסיפו הגנות לבעלי דירות מבוגרים. לכן מאמר או חוות דעת מלפני כמה שנים עלולים לתאר מצב שכבר אינו בתוקף.

כמה בעלי דירות צריכים להסכים

הרוב שנדרש כדי לפעול נגד מי שמסרב הוא בעלי שני שלישים מהדירות. בבניין יחיד, בעלי דירות שבבעלותם לפחות שני שלישים מהדירות צריכים להסכים לעסקה. רק כשהרוב הזה קיים, אפשר לתבוע את מי שמסרב באופן בלתי סביר. בעבר הרוב הנדרש היה גבוה יותר, ולכן מסמכים ישנים מדברים על שמונים אחוז.

במתחם של כמה בניינים התמונה מורכבת יותר. נוהל ההכרזה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מפרט את הרוב המיוחס כך: בעלי דירות שבבעלותם לפחות 66% מהדירות במתחם, לפחות 60% מהדירות בכל בית משותף, ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בית צמוד לדירותיהם. בבניינים קטנים, של ארבע או חמש דירות, יש כללים מיוחדים. החישוב המדויק נעשה לפי הנוסח העדכני של החוק ולפי הנתונים של המתחם הספציפי.

שתי נקודות מעשיות חשובות בספירה:

• סופרים דירות, לא אנשים. זוג שמחזיק דירה אחת הוא דירה אחת. בעלים של כמה דירות בבניין אינו נספר בהכרח לפי מספר הדירות שלו, והחוק מגביל את המשקל של בעל דירות רבות, כדי שאדם אחד לא יכריע לבדו.
• הספירה מתחילה ברישום. מי הבעלים של כל דירה, ומה מוצמד לכל דירה, נקבע לפי רישום הבית המשותף ולפי הנסח. כשהבית אינו רשום כבית משותף, או כשהרישום אינו תואם את המצב בשטח, צריך לבדוק את זה לפני שמחשבים רוב. על רישום הבית המשותף ועל ההצמדות ראו את המאמר על בית משותף, תקנון והצמדות.

חשוב גם להבין מה הרוב אינו עושה. רוב של שני שלישים אינו מחייב את המיעוט לחתום. הוא רק פותח את הדלת לתביעה, ובתביעה בית המשפט בודק אם הסירוב סביר. רוב בלי בדיקה כזו הוא רק מספר.

מתי סירוב נחשב סביר

החוק מונה מצבים שבהם סירוב נחשב סביר, ומי שנמצא באחד מהם אינו חשוף לתביעה בגלל הסירוב. הרשימה מכוונת לשאלה אחת: האם העסקה, כפי שהוצעה לבעל הדירה הזה, פוגעת בו באופן שמצדיק לסרב. אלה המצבים העיקריים, כפי שהם מתוארים גם במדריך הזכויות של כל זכות.

העסקה אינה כדאית כלכלית

זו הטענה הנפוצה ביותר, והקשה ביותר להוכיח. השאלה אינה אם בעל הדירה היה רוצה יותר. השאלה היא אם התמורה שהוצעה לו סבירה ביחס לשווי הדירה שלו ולהיקף הפרויקט. מי שטוען לחוסר כדאיות צריך בדרך כלל חוות דעת שמאית, ולא תחושה. ההשוואה הטבעית היא לבדיקה הכלכלית של הפרויקט כולו, שנעשית לפי תקן 21.1 של מועצת שמאי המקרקעין. על התקן ועל מה שאפשר לבדוק בו ראו את המאמר על חוות הדעת הכלכלית בפינוי בינוי.

מקרה שבו הטענה הזו מקבלת משקל אמיתי הוא כשבעל דירה מסוים מקבל פחות מאחרים בלי הסבר. למשל, דירה גדולה שמקבלת אותה תוספת מטרים כמו דירה קטנה, או דירה עם הצמדה שלא קיבלה עליה שום תמורה. כשההסכם אינו שוויוני ביחס לדירה מסוימת, הסירוב של בעליה נראה אחרת.

לא הוצעו מגורים חלופיים

בתקופת הבנייה בעלי הדירות צריכים לגור במקום אחר. עסקה שאינה מסדירה את זה, בדירה חלופית או בדמי שכירות מתאימים לכל התקופה, משאירה את בעל הדירה בלי קורת גג או בהוצאה שלא תכנן. סירוב לעסקה כזו נחשב סביר. בפועל רוב ההסכמים כוללים דמי שכירות, והשאלה הופכת לשאלה של סכום ומשך. על מה שצריך להיות בהסכם בעניין הזה ראו את המאמר על הערבויות, דירת התמורה ודמי השכירות.

לא הוצעו בטוחות הולמות

בעל דירה שמוסר את הבית שלו להריסה צריך לדעת שאם היזם ייתקע, הוא לא יישאר בלי בית ובלי כסף. לכן ההסכם צריך לכלול בטוחות: ערבות בנקאית לביצוע, ערבות לדמי השכירות, ערבות לפי חוק המכר (דירות) לדירה החדשה, ובטוחה לרישום. עסקה בלי בטוחות כאלה היא עסקה שאפשר לסרב לה.

נסיבות אישיות מיוחדות

יש מצבים שבהם העסקה הוגנת באופן כללי, אבל לא מתאימה לאדם מסוים. מצב בריאותי, מצב משפחתי או נסיבות אחרות יכולים להפוך מעבר דירה לשנים לבלתי אפשרי או לבלתי הגיוני עבורו. החוק מאפשר להביא את זה בחשבון. זו לא דרך לפטור כל אחד מהעסקה, אלא הכרה בכך שעסקה אחת לא מתאימה לכולם באותה מידה.

מוגבלות של בעל הדירה או של מי שגר איתו

כשבעל הדירה, או בן משפחה שגר איתו, הוא אדם עם מוגבלות, והדירה הנוכחית מותאמת לו, המגורים החלופיים צריכים לכלול התאמות דומות. אם הם לא כוללים אותן, ולא הוצע תשלום עבור ההתאמות, הסירוב נחשב סביר.

בעלי דירות מבוגרים: הסדר מיוחד

לבעלי דירות מבוגרים החוק קובע הגנה נוספת: היזם צריך להציע להם חלופות לדירת התמורה, ואם לא הציע, הסירוב שלהם נחשב סביר. ההיגיון ברור. אדם בן שמונים שמתבקש לעזוב את הבית שלו לכמה שנים ולחזור לדירה חדשה, אולי לא ייהנה ממנה בכלל. מה שמתאים לזוג צעיר אינו בהכרח מתאים לו.

לפי התיאור באתר כל זכות, ההסדר בנוי בשתי מדרגות גיל. המדרגה הראשונה היא גיל 70 במועד שבו נחתמה העסקה הראשונה עם היזם, בתנאי שבעל הדירה גר בדירה לפחות שנתיים. בעל דירה כזה זכאי לכך שהיזם יציע לו, לצד דירת התמורה, גם לפחות אחת מכמה חלופות. בין החלופות: מעבר לבית אבות, רכישת דירה חלופית או קבלת סכום כסף לרכישתה; שתי דירות קטנות ששוויין יחד דומה לשווי דירת התמורה; או דירה קטנה יותר בתוספת תשלום איזון. מגיל 75, וגם לחולה הנוטה למות, הדרישות מחמירות, והיזם צריך להציע חלופה מהסוג הראשון. הפירוט המלא מופיע בעמוד של כל זכות על תמורה ייחודית לבעלי דירות מבוגרים.

בפועל, כשיש בבניין בעלי דירות מבוגרים, זה אחד הדברים הראשונים שאני בודק בהסכם. השאלה היא אם החלופות מעשיות בפועל: האם הסכום שמוצע במקום דירה מאפשר לקנות דירה מתאימה באזור, האם המקום בבית האבות קיים ומה עלותו, ומה קורה אם בעל הדירה נפטר באמצע הפרויקט. הורים מבוגרים בפרויקט כזה הם לעתים קרובות גם שאלה של הילדים, שעתידים לרשת את הדירה. כשיש ירושה באמצע הדרך, נכנסות גם שאלות של מס, שעליהן כתבתי במאמר על דירה בירושה בפרויקט התחדשות עירונית.

מה הרוב יכול לעשות: התביעה נגד מי שמסרב

כשיש רוב של שני שלישים והסירוב אינו סביר, בעלי הדירות שהסכימו יכולים לתבוע את מי שמסרב בבית המשפט. מי שתובע הם בעלי הדירות, לא היזם. בפועל היזם מעורב, מממן לעתים את ההליך ומספק את חוות הדעת, אבל התביעה היא של השכנים שחתמו.

לפני תביעה בודקים גם את מעמד המתחם. לפי נוהל ההכרזה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אחת המשמעויות של הכרזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי היא האפשרות לתבוע בעל דירה שמסרב סירוב בלתי סביר, לפי החוק ובתנאים שבו. רשימת מתחמים שהוכרזו לאחרונה, ובהם שישה בתל אביב, ומה ההכרזה משנה לבעלי הדירות בהם, מופיעה בעדכון על 12 מתחמי פינוי בינוי שהוכרזו באוקטובר 2026. על ההכרזה ועל מה שהיא אומרת על מצב הפרויקט כתבתי במאמר על קניית דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי.

נקודה שלא תמיד ידועה: עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות בפרויקט אינו הכתובת לתביעה כזו. באוגוסט 2026 הרשיע בית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין בניגוד עניינים עורכת דין שייצגה את בעלי הדירות ותבעה בעלת דירה שסירבה לחתום. על ההכרעה, ועל מה שלא הוכרע בה, כתבתי במאמר על עורך הדין של הדיירים והדייר שמסרב. לכן תביעה כזו מוגשת באמצעות עורך דין אחר.

הסעדים: פיצויים, וגם הוראה לבצע את העסקה

הסעד הבסיסי הוא פיצויים. מי שמסרב באופן בלתי סביר אחראי לנזק שהעיכוב גרם לשכנים, ובית המשפט רשאי לחייב אותו בכל הנזק או בחלק ממנו. בהחלטה על הסכום הוא מביא בחשבון גם את גובה הנזק, גם את יכולתו של בעל הדירה לשלם, וגם את נסיבות העסקה.

אחרי התיקונים בחוק, הפיצויים אינם הסעד היחיד. בית המשפט רשאי להורות לבעל הדירה להתקשר בעסקה, ואם הוא אינו חותם, למנות עורך דין שיחתום בשמו. בתביעות שדווחו בשנים האחרונות בתי המשפט עשו בזה שימוש, וחייבו בעלי דירות לחתום על ההסכם בתוך מועד שנקבע. במילים פשוטות: מי שמסרב בלי סיבה טובה עלול לגלות שהעסקה תיחתם בשמו בכל מקרה, ושהוא נושא גם בהוצאות ההליך.

מה בית המשפט בודק

בית המשפט אינו בודק אם ההסכם הוא הטוב ביותר האפשרי. הוא בודק אם הסירוב של בעל הדירה הזה סביר, לפי המצבים שהחוק מונה ולפי הנסיבות. לכן התיק נבנה סביב ראיות: חוות דעת שמאית על הכדאיות, ההסכם עצמו והנספחים שלו, התכתבויות שמראות מה הוצע לבעל הדירה ומה ענה, ונסיבותיו האישיות. מי שמסרב בעל פה בלבד, בלי לנמק ובלי לבקש דבר, מגיע להליך כזה בעמדה חלשה.

לפני שמסרבים: מה בעל הדירה צריך לבדוק

סירוב הוא זכות, אבל כדאי להפעיל אותה אחרי בדיקה ולא במקומה. רוב בעלי הדירות שמסרבים אינם מנסים לסחוט אף אחד. הם חוששים, או שלא קיבלו הסבר, או שמשהו בהסכם באמת לא מתאים להם. הבעיה היא שסירוב בלי בדיקה לא מבחין בין המצבים האלה, ובית המשפט יבחין ביניהם במקומם.

לקרוא את ההסכם המלא, לא את הסיכום

בעל דירה שמתלבט צריך לראות את ההסכם עצמו ואת כל הנספחים: המפרט הטכני, התשריט של הדירה החדשה, רשימת הערבויות ומועדי מתן כל אחת, ולוח הזמנים. סיכום של עמוד אחד שהופץ בבניין אינו מספיק כדי להחליט. רשימת הבדיקות שאני עובר עליה בכל הסכם נמצאת בצ׳קליסט לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי.

להשוות את התמורה שלי לתמורה של אחרים

הדבר הראשון שאני בודק כשבעל דירה בודד מתלבט הוא אם ההסכם שוויוני ביחס אליו. האם הדירה שלו מקבלת את אותה תוספת כמו דירות דומות, האם מה שמוצמד לדירה שלו, כמו גינה, גג או מחסן, קיבל ביטוי בתמורה, והאם השטח שלו נמדד נכון. אם יש כאן פער, זו טענה שמצדיקה סירוב, וגם סוג הבעיה שבדרך כלל אפשר לתקן במשא ומתן. על הדרכים השונות למדוד שטח דירה ראו את המאמר שטח דירה: למה לאותה דירה יש כמה מספרים.

לקבל חוות דעת שמאית לפני שטוענים לחוסר כדאיות

מי שחושב שהעסקה לא כדאית צריך לדעת את זה, לא לחשוב את זה. חוות דעת של שמאי מקרקעין על שווי הדירה הנוכחית מול שווי דירת התמורה, ובדיקה של התחשיב הכלכלי של הפרויקט, הן הבסיס לכל טענה כזו. לפעמים הבדיקה מאשרת את החשש. לפעמים היא מראה שהעסקה סבירה, וחוסכת לבעל הדירה הליך שהיה מפסיד בו.

לכתוב את הנימוקים

מכתב קצר שמסביר מה בדיוק מפריע ומה יפתור את הבעיה עושה שני דברים. הוא פותח משא ומתן אמיתי, והוא מתעד שהסירוב נשען על סיבה. אם העניין יגיע לבית המשפט, יהיה ברור שבעל הדירה ביקש פתרון ולא רק אמר לא.

להבין מה הסיכון

מי שמסרב באופן בלתי סביר חשוף לתביעת פיצויים, להוראה לבצע את העסקה ולהוצאות משפט. הסיכון הזה אמיתי, ולכן ההחלטה לסרב צריכה להתקבל אחרי ייעוץ שמייצג את בעל הדירה עצמו. עורך הדין של הפרויקט מייצג את כלל בעלי הדירות. כשיש מחלוקת בין בעל דירה בודד לבין הרוב, כדאי שבעל הדירה ישמע גם חוות דעת נפרדת.

לנציגות ולרוב: איך מטפלים בסירוב לפני בית המשפט

תביעה נגד שכן היא הכלי האחרון, לא הראשון. היא לוקחת זמן, היא יקרה, והיא משאירה משקעים בבניין שכולם עתידים לחזור לגור בו. כשסירוב נפתר בלי בית משפט, זה קורה בדרך כלל מוקדם, כשמישהו יושב עם בעל הדירה ומקשיב לו.

כמה דברים שעוזרים בפועל. מידע מלא וגלוי לכל בעלי הדירות, ולא רק לנציגות. תמורה שוויונית וכללים ברורים לחלוקה, כך שאיש לא יכול לטעון שקיבל פחות בלי סיבה. מענה מותאם לבעלי דירות מבוגרים ולבעלי מוגבלות, שנכתב בהסכם ולא נשאר בהבטחה. ותיעוד: פרוטוקולים, ההצעות שהתקבלו והנימוקים לבחירה. התיעוד הזה מגן על הנציגות, וגם יהיה הבסיס לכל הליך שיידרש.

הנציגות צריכה לזכור גם את גבולות הסמכות שלה. הנציגות אינה מוסמכת לחתום בשם בעלי הדירות, וההסכם מחייב כל בעל דירה רק אחרי שחתם עליו בעצמו. לחץ על בעל דירה, איומים או הבטחות שלא נכנסות להסכם עלולים לפגוע בפרויקט כולו, ולחזק דווקא את הטענה שהסירוב סביר. מי שמרגיש שהתנהלות היזם או המארגן כלפיו אינה תקינה יכול לבחון פנייה לממונה על פניות דיירים. הממונה פועלת ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ובוחנת הפרה קונקרטית של הוראת דין או התנהלות לא תקינה של גורם בפרויקט. על מה שהממונה בוחנת ומה נשאר מחוץ לסמכותה כתבתי במאמר על החלטות הממונה על פניות דיירים.

ועוד נקודה אחת שקשורה ישירות לסירובים: בחירת עורך הדין של בעלי הדירות. כשעורך הדין נבחר בהליך גלוי ברוב בעלי הדירות, ולא הובא על ידי היזם, קל יותר לשכנע את מי שמהסס שמישהו בודק את ההסכם בשבילו. על התהליך ראו את המאמר על בחירת עורך דין בפינוי בינוי.

פינוי בינוי מול חיזוק או הריסה ובנייה בבניין בודד

הכללים שתוארו כאן חלים על פינוי בינוי, כלומר על עסקה שבה הבניין הישן נהרס ובעלי הדירות מקבלים דירות חדשות בפרויקט שמוסדר בחוק פינוי ובינוי. בפרויקט של חיזוק בניין, או של הריסה ובנייה מחדש של בניין בודד מכוח חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח-2008, המסלול שונה: שם הפנייה נגד המתנגדים היא למפקח על רישום המקרקעין, והכללים לגבי הרוב ולגבי התנגדות שונים. לפני שמחליטים איך לפעול, צריך לדעת באיזה מסלול נמצא הפרויקט.

כשבעל דירה שמסרב רוצה למכור

לפעמים הפתרון לסירוב הוא מכירה. בעל דירה שאינו רוצה להיות חלק מהפרויקט יכול למכור את הדירה, ליזם או לקונה אחר, והקונה נכנס לנעליו. מבחינת הקונה זו עסקה עם בדיקות משלה: מה מצב הפרויקט, כמה בעלי דירות חתמו, האם המוכר נתבע, ומה יחייב את הקונה אחרי הרכישה. על הבדיקות האלה כתבתי במאמר על קניית דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי. ובצד המוכר יש למכירה כזו שיקולים משלה, שעליהם ראו את המאמר על מכירת דירה בבניין בהתחדשות עירונית.

צ׳קליסט לבעל דירה שמתלבט אם לסרב

שאלות ותשובות

כמה בעלי דירות צריכים להסכים כדי לתבוע דייר סרבן?

בבניין יחיד, בעלי דירות שבבעלותם לפחות שני שלישים מהדירות. במתחם של כמה בניינים יש גם דרישות לגבי כל בניין ולגבי הרכוש המשותף, ובבניינים קטנים כללים מיוחדים. הרוב אינו מחייב את המיעוט לחתום. הוא מאפשר להגיש תביעה, ובה בית המשפט בודק אם הסירוב סביר.

מתי מותר לסרב לעסקת פינוי בינוי?

כשהסירוב סביר. לפי החוק זה כולל כמה מצבים: העסקה אינה כדאית כלכלית לבעל הדירה; לא הוצעו מגורים חלופיים לתקופת הבנייה; לא הוצעו בטוחות הולמות; יש לו נסיבות אישיות מיוחדות; או שלא ניתן מענה למוגבלות שלו או של מי שגר איתו. לבעלי דירות מבוגרים יש הגנה נוספת.

מה יכול לקרות לדייר סרבן?

אם בית המשפט קובע שהסירוב בלתי סביר, הוא יכול לחייב את בעל הדירה בפיצויים על הנזק שגרם העיכוב, כולו או חלקו. לפי החוק כפי שתוקן, בית המשפט רשאי גם להורות לו להתקשר בעסקה, ואם הוא אינו חותם, למנות עורך דין שיחתום בשמו.

מי מגיש את התביעה, היזם או השכנים?

בעלי הדירות שהסכימו לעסקה. היזם מעורב בדרך כלל, אבל התביעה היא של השכנים. עורך הדין שמייצג את כלל בעלי הדירות בפרויקט אינו הכתובת לתביעה כזו, ובית הדין המשמעתי המחוזי של לשכת עורכי הדין הרשיע בניגוד עניינים עורכת דין שייצגה את הבניין ותבעה בעלת דירה שסירבה לחתום. לכן התביעה מוגשת באמצעות עורך דין אחר.

אני בן 78 ולא רוצה לעבור דירה לכמה שנים. אני חייב לחתום?

לא בהכרח. לבעלי דירות מבוגרים החוק מחייב את היזם להציע חלופות לדירת התמורה, ובגיל 75 ומעלה הדרישות מחמירות. אם החלופות לא הוצעו, הסירוב נחשב סביר. כדאי לבדוק מה בדיוק הוצע, ואם החלופה מאפשרת בפועל לגור במקום מתאים.

זה נכון גם לתמ״א 38?

לא באותה צורה. הכללים שבמאמר חלים על פינוי בינוי. בפרויקט של חיזוק או של הריסה ובנייה של בניין בודד לפי חוק החיזוק, הפנייה נגד המתנגדים היא למפקח על רישום המקרקעין, והכללים שונים.

לסיכום

דייר סרבן אינו תמיד מי שמעכב את הפרויקט בלי סיבה. לפעמים הוא היחיד שקרא את ההסכם עד הסוף. החוק נותן לרוב כלי חזק נגד סירוב בלתי סביר, כולל הוראה לבצע את העסקה, ונותן למי שמסרב הגנה כשיש לו סיבה טובה. ההבדל בין השניים נקבע בראיות: מה הוצע, למי, ומה נבדק. מי שעומד לסרב צריך לדעת את זה לפני שהוא אומר לא, ורוב שעומד לתבוע צריך לדעת את זה לפני שהוא מגיש תביעה.

מי שנמצא בתחילת הדרך יכול לקרוא עוד על ייצוג בעלי דירות בפינוי בינוי.

מקורות

• חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006, לשעבר חוק פינוי ובינוי (פיצויים): הרוב הנדרש, סירוב סביר ובלתי סביר, הסדרים לבעלי דירות מבוגרים, והסעדים בתביעה נגד בעל דירה שמסרב.
• כל זכות: הזכות לסרב לעסקת פינוי בינוי, ותמורה ייחודית לבעלי דירות מבוגרים בפינוי בינוי. נבדקו ביום 29.10.2026.
• נוהל הכרזה לבקשת יזם, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, קובץ שעודכן ב-24.12.2023: הרוב המיוחס ומשמעויות ההכרזה, ובהן האפשרות לתבוע בעל דירה שמסרב סירוב בלתי סביר.
• חוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה), התשס״ח-2008: המסלול בפרויקט חיזוק או הריסה ובנייה של בניין בודד.
• הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית: עקרונות לבניית נציגות דיירים וכתב ההסמכה לנציגות, לעניין גבולות הסמכות של הנציגות.
• תקן 21.1 של מועצת שמאי המקרקעין, לעניין הבדיקה הכלכלית של הפרויקט.

המאמר עודכן ב-29.10.2026. החוק תוקן כמה פעמים מאז נחקק, ובכל מתחם בודקים את הנוסח שבתוקף ואת נסיבות המקרה. אין במאמר ייעוץ לעסקה מסוימת.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.