קניית דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי: מה בודקים לפני שחותמים

אפשר לקנות דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי, אבל מה שנקנה בעסקה כזו אינו רק דירה ישנה. הקונה נכנס בדרך כלל לנעליו של המוכר בהסכם שכבר נחתם מול יזם, ומקבל יחד עם הדירה את ההתחייבויות שבו, את לוח הזמנים שלו ואת הסיכון שהפרויקט לא יתממש. המחיר שמבקשים על דירה כזו משקף בדרך כלל גם את הדירה החדשה שאמורה להיבנות, ולכן השאלה המרכזית היא כמה מהפרויקט כבר קיים בפועל, ולא כמה הוא מבטיח.

המאמר מסביר מה בדיוק עובר לקונה, איך מזהים באיזה שלב הפרויקט נמצא, מה בודקים בהסכם עם היזם ובנסח הטאבו, איך מתמחרים דירה כזו, ומה צריך לכתוב בהסכם המכר כדי שהקונה לא יגלה אחרי החתימה שהוא קנה הבטחה בלי כיסוי.

עודכן: 22.10.2026.

מה בדיוק קונים כשקונים דירה בבניין של פינוי בינוי

כשבעל הדירה כבר חתם על הסכם פינוי בינוי, הקונה רוכש את הדירה הקיימת יחד עם מעמדו של המוכר בהסכם מול היזם. זה ההבדל המהותי בין עסקה כזו לעסקת יד שנייה רגילה.

הסכם פינוי בינוי הוא חוזה שבו בעל הדירה מתחייב למכור את זכויותיו בדירה ליזם, כדי שהבניין ייהרס וייבנה במקומו בניין חדש. בתמורה הוא מקבל דירה חדשה, גדולה יותר, בדרך כלל עם מחסן וחניה, ומימון של דירה חלופית לתקופת הבנייה. כך מתארת זאת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית במדריך שפרסמה להסכם הפינוי והבינוי.

מכאן נגזרות שלוש השלכות מעשיות לקונה:

• ההסכם כבר קיים, והקונה אינו מנהל עליו משא ומתן. התמורה, המפרט, הערבויות והמועדים נקבעו בין המוכר ליזם, בדרך כלל יחד עם כל בעלי הדירות בבניין ובאמצעות עורך הדין שלהם. הקונה מקבל אותם כפי שהם.
• ההסכם מדווח לרשות המסים כעסקה. נוהל ההכרזה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית דורש מהיזם לצרף לבקשת הכרזה את טופסי הדיווח לרשות המסים על כל עסקאות הפינוי והבינוי שנחתמו עם בעלי הדירות. כלומר, מבחינת המס המוכר כבר מכר משהו ליזם, ומכירת הדירה לקונה צריכה להתיישב עם הדיווח הזה.
• הקונה מקבל גם את הסיכון. אם הפרויקט לא יצא לפועל, הקונה נשאר עם הדירה הישנה, במחיר ששילם בציפייה לדירה חדשה.

כשבעל הדירה עדיין לא חתם, התמונה שונה. הקונה רוכש דירה רגילה בבניין שמדברים בו על פרויקט, ויחתום בעצמו על ההסכם אם וכאשר יגיע. כאן הסיכון קטן יותר מבחינה משפטית, אבל הוא גדול יותר מבחינת המחיר, מפני שקשה מאוד להעריך פרויקט שעדיין אין לו הסכם.

יש גם מצב שלישי, שאינו נושא המאמר: קנייה של דירה חדשה מהיזם בפרויקט פינוי בינוי, מתוך הדירות שהיזם מוכר בשוק החופשי. זו עסקה מול קבלן לכל דבר, והיא נבדקת כמו כל רכישת דירה מקבלן.

באיזה שלב הפרויקט נמצא, ולמה זו השאלה הראשונה

השלב שבו נמצא הפרויקט הוא הנתון החשוב ביותר בעסקה, מפני שהוא קובע כמה מהמחיר משולם על דבר שכבר קיים וכמה על ציפייה. המילים פינוי בינוי במודעה יכולות לתאר בניין שבו רק התחילו לדבר על יזם, וגם בניין שכבר יש לו היתר בנייה. בין שני המצבים עוברות בדרך כלל שנים.

במדריך להסכם הפינוי והבינוי מתארת הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית את התנאים המתלים הנהוגים ברוב ההסכמים, ומהם אפשר לגזור את סדר השלבים: השגת הרוב הדרוש מבעלי הדירות, הכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי כדי להבטיח את הטבות המס, אישור תכנית חדשה למתחם, הוצאת היתר בנייה, וחתימה על הסכם ליווי עם הגורם שמממן את הפרויקט. רק אחרי אלה מגיע הפינוי עצמו.

הצבעים בתרשים אינם דירוג משפטי. הם מבטאים כמה מהפרויקט כבר אינו תלוי בהחלטות עתידיות של מוסדות התכנון, של בעלי הדירות האחרים ושל הגורם המממן.

איך מאמתים את השלב, ולא מסתמכים על המוכר

מוכרים ומתווכים נוטים לתאר את הפרויקט במצבו הטוב ביותר. ההבדל בין יש יזם לבין יש תכנית מאושרת הוא ההבדל בין כמה שנים של אי ודאות לבין פרויקט שקרוב לביצוע. לכן כל שלב נבדק במסמך:

שתי טעויות חוזרות כאן. הראשונה היא בלבול בין תכנית שהומלצה או שנדונה לבין תכנית שהופקדה או אושרה. השנייה היא הנחה שאם רוב הדיירים חתמו, הפרויקט כבר בטוח. גם פרויקט עם רוב גבוה יכול להיתקע בתכנון, בדייר סרבן או במימון.

הכרזה על מתחם פינוי בינוי: מה היא אומרת לקונה

הכרזה על מתחם כמתחם פינוי בינוי היא סימן לכך שהפרויקט עבר שני מבחנים חיצוניים: תכנית שהופקדה לפחות, ורוב מיוחס של בעלי דירות שחתמו. היא גם פותחת את הדרך להטבות המס בעסקאות הפינוי והבינוי במתחם.

לפי נוהל ההכרזה לבקשת יזם של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, הכרזה של מנהל הרשות לפי סעיף 14 לחוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נושאת שלוש משמעויות: הטבות במס שבח, במס רכישה ובמע״מ על שירותי הבנייה בעסקאות הפינוי והבינוי במתחם; הסדרים מיוחדים לעניין היטל ההשבחה, לפי סעיף 3א לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה; ואפשרות להגיש תביעה נגד בעל דירה שמסרב סירוב בלתי סביר, לפי חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006 ובתנאים שבו. ההכרזה טעונה פרסום של צו ברשומות. דוגמה עדכנית: ב-29.10.2026 הודיעה הרשות על הכרזה של 12 מתחמים, שישה מהם בתל אביב, ואת הרשימה ואת המשמעות לבעלי הדירות ריכזתי בעדכון על 12 מתחמי פינוי בינוי שהוכרזו.

התנאים להכרזה במסלול שבו היזם מבקש אותה, כפי שהנוהל מפרט אותם, מלמדים הרבה על מצב הפרויקט:

• תכנון. תכנית מפורטת שלכל הפחות הופקדה להתנגדויות, ומאפשרת הריסה של 24 יחידות דיור לפחות ובנייה של מכפלת מספר היחידות הקיימות, ולכל הפחות 70 יחידות, לפי הגבוה.
• הסכמים. היזם התקשר בהסכמי פינוי ובינוי עם רוב מיוחס של בעלי הדירות, כהגדרתו בחוק עידוד מיזמי פינוי ובינוי. הנוהל מפרט אותו: בעלי דירות שבבעלותם לפחות 66% מהדירות במתחם, ולפחות 60% מהדירות בכל בית משותף, ויותר ממחצית הרכוש המשותף בו צמוד לדירותיהם.
• עמדת הרשות המקומית. הסכמת הרשות המקומית להכרזה, או התקיימות אחת החלופות שהחוק קובע במקומה.

למי שקונה דירה, המשמעות כפולה. מתחם שהוכרז הוא פרויקט שעבר את שלב ההחתמות ואת שלב ההפקדה. ומתחם שלא הוכרז אינו בהכרח פרויקט חלש, אבל הטבות המס שהפרויקט נשען עליהן עדיין אינן מובטחות. המדריך של הרשות ממליץ שבמקרה כזה בעלי הדירות ידרשו מהיזם ערבות מיסים, שמטרתה להבטיח את תשלומי המס שיידרשו בגין העסקה. קונה שנכנס לפרויקט כזה צריך לבדוק אם ערבות כזו קיימת בהסכם.

ההסכם עם היזם: מה מבקשים ומה קוראים

ההסכם שהמוכר חתם עליו הוא המסמך החשוב ביותר בעסקה, וקונה שלא קרא אותו אינו יודע מה הוא קונה. מבקשים עותק מלא, כולל כל הנספחים: המפרט הטכני, נספח התמורות, נספח הערבויות, וייפויי הכוח שהמוכר חתם עליהם.

התנאים המתלים והמועדים שלהם

הסכם פינוי בינוי נכנס לתוקף רק כשמתקיימים התנאים המתלים שבו. לפי המדריך של הרשות, אם אחד מהתנאים לא התקיים בפרק הזמן שנקבע לו, ההסכם נחשב כאילו לא נכנס לתוקף, והצדדים רשאים להודיע לרשויות המס שהוא בטל.

זו נקודה שמשנה את העסקה. קונה שמשלם על פוטנציאל של דירה חדשה צריך לדעת עד מתי היזם צריך להשיג כל תנאי, ומה קורה אם לא השיג. בהסכם המדף של הרשות, אחד התנאים המתלים הוא השגת רוב של 80% מבעלי הדירות בפרויקט כולו ו-67% מכל בניין, לפי המדריך משנת 2021. זהו תנאי חוזי, והוא אינו זהה לרוב המיוחס שנדרש לפי החוק להכרזה. כל הסכם קובע את השיעורים ואת המועדים שלו, ולכן קוראים את ההסכם הספציפי.

לצד התנאים המתלים יש לפעמים תנאים מפסיקים. המדריך מתאר שניים נפוצים: תנאי שמאפשר לבטל את ההסכם אם הפרויקט מתברר כלא כלכלי ליזם, ותנאי שמאפשר לבעלי הדירות לדחות הצעה לתמורה מופחתת מזו שנקבעה, ואז ההסכם מתבטל. קונה צריך לדעת אם יש תנאים כאלה, מפני שהם מכניסים אפשרות שהתמורה שעליה הוא משלם תשתנה.

העברת הזכויות לקונה

רוב ההסכמים מסדירים מה קורה כשבעל דירה מוכר את דירתו לפני שהפרויקט הושלם. מה שבודקים:

• האם נדרשת הסכמת היזם, ובאילו תנאים. בדרך כלל הקונה נדרש לחתום על מסמך שבו הוא מצטרף להסכם ומקבל על עצמו את כל ההתחייבויות של המוכר.
• מה עובר לקונה ומה נשאר אצל המוכר. תשלומים שהמוכר כבר קיבל מהיזם, אם היו, התחייבויות שהמוכר כבר הפר, ובקשות לשינויים בדירה החדשה שהוא כבר הגיש.
• הסדרים אישיים של המוכר. המדריך מתאר חלופות תמורה ייעודיות שהחוק מאפשר ליזם להציע לבעלי דירות מבוגרים, לפי גילם ותקופת מגוריהם בדירה. הסדר כזה קשור לבעל הדירה המסוים, ולכן אין להניח שהוא יעבור לקונה כפי שהוא. אם המוכר בחר בחלופה כזו, צריך לברר מול היזם מה התמורה שהקונה יקבל.

ייפויי הכוח

המדריך מונה כמה ייפויי כוח שבעלי הדירות חותמים עליהם בדרך כלל לטובת היזם: ייפוי כוח תכנוני, ייפוי כוח קנייני לביצוע העסקה ולרישום, ובכלל זה רישום משכנתאות ומחיקתן, ייפוי כוח בענייני מיסוי, ייפוי כוח לרישום הערת אזהרה, וייפוי כוח לנקיטת הליכים נגד דיירים סרבנים. הקונה יידרש בדרך כלל לחתום על ייפויי כוח דומים. כדאי לקרוא אותם לפני החתימה על הסכם המכר, ולא לגלות אותם במשרד של היזם.

מי מייצג את הקונה

עורך הדין של בעלי הדירות מייצג את כולם מול היזם, והיזם הוא שנושא בשכרו ברוב הפרויקטים. הוא אינו מייצג את הקונה בעסקת הרכישה מול המוכר. אלה שני תפקידים נפרדים, ושני עורכי דין שונים. את הכללים על בחירת עורך הדין של בעלי הדירות ועל מי שמשלם לו פירטתי במאמר על בחירת עורך דין בפינוי בינוי.

נסח הטאבו: הערת אזהרה לטובת היזם ומה עוד מופיע בו

בבניין שבו נחתמו הסכמי פינוי בינוי, נסח הטאבו של הדירה יכלול לעתים קרובות הערת אזהרה לטובת היזם. היא אינה פגם בדירה, אבל היא קובעת שהמכירה לקונה תירשם רק בהסכמת היזם או אחרי שההערה תימחק.

לפי המדריך של הרשות, נהוג שהיזם רושם הערת אזהרה על זכויותיו של בעל הדירה בלשכת רישום המקרקעין, כדי להבטיח את התחייבותו למכור ליזם ולמנוע ממנו למכור את הדירה לאחר שלא בכפוף להסכם. הערת אזהרה נרשמת לפי סעיף 126 לחוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, וסעיף 127 לאותו חוק נושא את הכותרת איסור רישום בניגוד להערת אזהרה. בפועל, העברת הבעלות לקונה לא תירשם בטאבו בלי שהיזם יסכים לה, וזו הסיבה שהעסקה נבנית מראש סביב ההסכמה שלו.

המדריך ממליץ על שתי הגנות לבעלי הדירות בעניין הזה, ושתיהן רלוונטיות גם לקונה. הראשונה, שהיזם יוכל לרשום הערת אזהרה רק אחרי שהחתים שיעור מינימלי של בעלי דירות, כדי שההערה לא תכבול דירה בפרויקט שאין לו היתכנות. השנייה, שהיזם יתחייב למחוק את ההערה אם ההסכם יבוטל, ויפקיד בידי עורך הדין של בעלי הדירות ייפוי כוח נוטריוני בלתי חוזר שיאפשר לו לעשות זאת. קונה צריך לוודא שהמנגנון הזה קיים, מפני שאם הפרויקט יתבטל, הוא זה שיצטרך למחוק את ההערה כדי למכור את הדירה בעתיד.

מעבר להערה של היזם, בודקים בנסח את כל מה שבודקים בכל עסקה: הבעלים הרשומים, משכנתאות, עיקולים והערות אחרות. בבניין ישן כדאי לשים לב במיוחד לשאלה אם הבניין רשום כבית משותף ולהצמדות, מפני שהן משפיעות על התמורה בפרויקט. את קריאת הנסח, חלק אחר חלק, הסברתי במדריך איך קוראים נסח טאבו, ואת מה שהערת אזהרה עושה בעסקה רגילה במאמר על הערת אזהרה בטאבו.

המחיר: על מה משלמים בפועל

מחיר של דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי מורכב משני רכיבים: שווי הדירה הקיימת, וחלק משווי הדירה החדשה, שמוכפל בסיכוי שהפרויקט יתממש ומהוון לפי הזמן שיעבור עד אז. מחיר שמתייחס לדירה החדשה כאילו כבר נבנתה מתעלם משני הגורמים האלה.

כשאני מעריך שווי של דירה כזו, אלה השאלות שקובעות את התוצאה:

• מה שווה הדירה בלי הפרויקט. זו רצפת המחיר. אם הפרויקט לא יתממש, זה מה שיש לקונה ביד. ההשוואה היא לדירות דומות בבניינים דומים שאין בהם פרויקט.
• מה תהיה הדירה החדשה. השטח, הקומה, הכיוון, המרפסת, החניה והמחסן לפי נספח התמורות, ולא לפי מה שנאמר בכנס הדיירים. את ההבדלים בין שטחים שונים של אותה דירה הסברתי במאמר על שטח דירה.
• כמה זמן יעבור. פרויקט בשלב ההחתמות רחוק בשנים רבות מהמסירה. פרויקט עם היתר וליווי קרוב יותר. כסף שמשולם היום על דירה שתימסר בעוד שנים שווה פחות מכסף על דירה מוכנה.
• מה הסיכוי שהפרויקט יגיע לסיום. כאן נכנסים השלב התכנוני, שיעור החתימות, איתנות היזם, וקיומם של דיירים סרבנים או של מחלוקות בבניין.
• מה התמורה בפועל לפי חוות הדעת הכלכלית. התמורה שבעלי הדירות מקבלים נגזרת מהכלכליות של הפרויקט. את מה שתקן 21.1 מחייב שיופיע בחוות הדעת, ואיך בודקים אם התמורה סבירה, פירטתי במאמר על חוות הדעת הכלכלית בפינוי בינוי.

שני סימנים מעוררים חשד למחיר מנופח. האחד, מחיר שקרוב לשווי של דירה חדשה בשכונה, כשהפרויקט עדיין בשלב מוקדם. השני, הסבר שנשען על הכפלת שווי בלי פירוט של שטח הדירה החדשה, של מועד המסירה ושל שלב התכנון. הבדיקה הזו נעשית לפני המשא ומתן על המחיר, לא אחריו.

מימון ומשכנתה בדירה שבתוך פרויקט

אפשר לממן קנייה של דירה בבניין שמיועד לפינוי בינוי במשכנתה, אבל המשכנתה תצטרך לעבור לאורך הפרויקט כמה שלבים, וכל אחד מהם דורש תיאום עם הבנק. לכן את עמדת הבנק בודקים לפני החתימה.

שלוש נקודות עולות כמעט תמיד:

• הבנק של הקונה צריך להכיר בכך שהדירה תיהרס. המשכנתה נרשמת על דירה ישנה שתיהרס, והבטוחה של הבנק תעבור בהמשך לדירה החדשה. בנקים מבקשים לראות את ההסכם עם היזם, ובדרך כלל גם את הערבויות שבו, לפני שהם מאשרים הלוואה.
• הגורם המממן של הפרויקט דורש שעבוד על הקרקע. לפי המדריך של הרשות, כספי המימון של הפרויקט מופקדים בחשבון סגור של היזם שהגורם המממן מפקח עליו, ומאחר שהגורם המממן דורש ביטחונות, בעלי הדירות נדרשים להסכים לרישום משכנתה או שעבוד על הקרקע. משכנתה קיימת של בעל דירה צריכה להסתדר עם הדרישה הזו.
• ייפוי הכוח הקנייני כולל רישום משכנתאות ומחיקתן. כפי שתואר למעלה, זה חלק מהמסמכים שהקונה יחתום עליהם. הבנק של הקונה צריך להסכים למנגנון הזה מראש.

אם למוכר יש משכנתה על הדירה, היא מסולקת מתוך התמורה, באותו מנגנון של תשלום ישיר לבנק שחל בכל מכירה. הסברתי אותו במאמר על מכירת דירה עם משכנתא.

מס רכישה, פטור בעסקת הפינוי והבינוי, והיטל השבחה

הקנייה עצמה חייבת במס רכישה לפי הכללים הרגילים. הפטור המיוחד לעסקאות פינוי בינוי חל על העסקה שבין בעל הדירה ליזם, והוא כפוף לתנאים ולתקרת שווי. מי שקונה דירה בבניין שבתהליך צריך לבדוק מראש איך הפטור יחול עליו.

מס רכישה על הקנייה

הקונה משלם מס רכישה על הדירה שהוא קונה מהמוכר, כמו בכל עסקה. שיעור המס תלוי בשאלה אם זו דירתו היחידה, ואין לו קשר לכך שהבניין מיועד לפינוי בינוי. את החישוב הסברתי במדריך על מס רכישה, ואת המצב של מי שכבר מחזיק דירה במאמר על מס רכישה על דירה שנייה.

הפטור לפי פרק חמישי 4

עסקת הפינוי והבינוי עצמה, כלומר מכירת הזכויות ליזם וקבלת הדירה החדשה, יכולה ליהנות מפטור ממס שבח וממס רכישה לפי פרק חמישי 4 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963. ההכרזה על המתחם היא אחד התנאים להטבות האלה, כפי שמפרט נוהל ההכרזה.

נקודה שכדאי להכיר: המדריך של הרשות להסכם הפינוי והבינוי כותב שהפטור ניתן בגין דירה אחת במתחם. הנוסח הזה משקף את הדין שקדם לנובמבר 2021. ההגבלה ליחידת מגורים אחת במתחם הוסרה בתיקון שנכלל בחוק ההסדרים שפורסם ב-18.11.2021, והפטור נותר כפוף לתנאים ולתקרת השווי. את התיקון ואת השלכותיו פירטתי במאמר על הערבויות, דירת התמורה ודמי השכירות בהסכם פינוי בינוי.

לקונה יש כאן שאלה שאינה עולה אצל בעל דירה ותיק: איך הפטור יחול על מי שרכש את הדירה אחרי שנחתם ההסכם עם היזם, ואיך העסקה שלו מתיישבת עם הדיווח שכבר הוגש לרשות המסים על העסקה של המוכר. התשובה תלויה בתנאי הפרק, במועדים ובנסיבות של העסקה הספציפית. לכן זו בדיקה שעושים לפני החתימה, יחד עם עורך הדין שמייצג את בעלי הדירות, ולא שאלה שמשאירים לסוף הפרויקט.

היטל השבחה

לפי המדריך של הרשות, נהוג שהיזם נושא בכל ההוצאות, האגרות וההיטלים הכרוכים בקידום הפרויקט ובביצועו, ובכלל זה היטל ההשבחה. אבל ההתחייבות של היזם חלה על הפרויקט, ולא בהכרח על מכירה שבעל דירה עושה באמצע הדרך. מכירה אחרי שאושרה תכנית שמשביחה את המקרקעין היא אחד האירועים שבהם ההיטל עשוי להידרש, וגם כאן ההסדר בהסכם של המוכר עם היזם קובע מה היזם מכסה ומתי. הסברתי זאת מהצד של המוכר במאמר על המלכוד במכירת דירה בפרויקט התחדשות עירונית, ואת שאלת החבות עצמה במדריך היטל השבחה: מי משלם, מתי משלמים, ואיך נבנית השומה.

מבחינת הקונה, ההיטל הוא בעיקר שאלה של רישום. אישור הרשות המקומית שנדרש להעברה בטאבו מותנה בתשלום החובות לרשות, ולכן ההסכם צריך לקבוע במפורש מי משלם היטל שיידרש בגין המכירה, ושהמוכר מספק את האישור לפני שחרור יתרת התמורה.

לגור או להשכיר: מה קורה ביום הפינוי

מי שקונה דירה בבניין של פינוי בינוי צריך לתכנן את יום הפינוי, ביחוד אם הוא מתכוון לגור בה או להשכיר אותה. כשהפרויקט מגיע לביצוע, הדירה מתפנה, והקונה הופך לבעל דירה שמחכה לדירה החדשה.

המדריך של הרשות מתאר את ההסדרים המקובלים לתקופה הזו. אחרי קבלת היתר הבנייה היזם מודיע בכתב על מועד הפינוי, והמדריך ממליץ שהמועד יהיה לפחות 120 יום ממועד ההודעה. הוא ממליץ גם שהפינוי ייעשה כנגד מסירת הערבויות לבעל הדירה. היזם מממן את דמי השכירות בדירה החלופית מהפינוי ועד למסירת הדירה החדשה, ונהוג שהוא מממן גם את ההובלה.

שלוש השלכות מעשיות:

• מי שקונה כדי לגור צריך דירה חלופית לכמה שנים. דמי השכירות מכוסים לפי ההסכם, אבל המעבר עצמו, ובמקרים רבים מעבר כפול, הוא עניין שצריך לקחת בחשבון.
• מי שקונה כדי להשכיר צריך חוזה שכירות שמתאים לפינוי. חוזה עם שוכר צריך לאפשר סיום במועד הפינוי, בהודעה מוקדמת שמתאימה להודעה של היזם. שוכר שלא יתפנה עלול לעכב את הפרויקט כולו, והחובה לפנות את הדירה במועד מוטלת לפי ההסכם על בעל הדירה, לא על השוכר.
• הערבויות ניתנות לבעל הדירה במועד הפינוי. קונה שנכנס לפני הפינוי יהיה זה שיקבל אותן. את ארבע הערבויות שבעל דירה מקבל, ובהן ערבות לפי חוק המכר, ערבות שכירות וערבות רישום, פירטתי במאמר על ההסכם והערבויות בפינוי בינוי.

מי שיש לו טענה כלפי היזם או כלפי התנהלות הפרויקט, ואינו מצליח לפתור אותה מול נציגות הבניין, יכול לפנות לממונה על פניות דיירים ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית. מה הממונה בוחנת ומה נשאר מחוץ לסמכותה, הסברתי במאמר על החלטות הממונה על פניות דיירים.

מה לכתוב בהסכם המכר

הסכם מכר רגיל של דירה יד שנייה אינו מתאים לעסקה כזו כפי שהוא. אלה הסעיפים שאני מוסיף או משנה כשהדירה נמצאת בבניין שיש בו פרויקט:

• הצהרות המוכר על הפרויקט. שההסכם עם היזם שצורף להסכם המכר הוא ההסכם המלא והמעודכן, על כל נספחיו ותיקוניו; שהמוכר לא הפר אותו; שלא קיבל מהיזם תשלום שלא גולה; ושלא ידוע לו על הודעת ביטול או על מחלוקת.
• הסכמת היזם כתנאי. קבלת הסכמת היזם להעברה וחתימת הקונה על מסמך ההצטרפות להסכם, עם מועד, ועם מה שקורה אם ההסכמה לא ניתנה בתוכו.
• הערת האזהרה של היזם. איך תירשם הערת האזהרה לטובת הקונה לצד ההערה של היזם, ומה יקרה להערה של היזם אם ההסכם עמו יבוטל.
• חלוקת המסים וההיטלים. מי נושא בהיטל השבחה שיידרש בגין המכירה, ומי נושא במס שבח של המוכר אם הפטור לא יחול. ההסדר צריך להיות כתוב, ולא להישען על ההנחה שהיזם משלם הכול.
• לוח תשלומים שקשור לאירועים. שחרור התשלומים לפי הסכמת היזם, רישום הערת האזהרה, ואישורי המסים והרשות המקומית, ולא לפי תאריכים בלבד.
• מה עובר ומה נשאר. במפורש: התמורה לפי נספח התמורות, הצמדות, בקשות לשינויים שהוגשו, ותשלומים שהיזם כבר שילם או עוד ישלם.
• מסירת החזקה. מועד מסירה לקונה שמתאים ללוח הזמנים של הפרויקט, וכשיש שוכר, חובת המוכר לפנות אותו עד המסירה.

את המבנה הכללי של העסקה ואת הבדיקות הרגילות לפני רכישה ריכזתי במדריך קניית דירה יד שנייה. כשהזכויות בדירה מנוהלות ברשות מקרקעי ישראל או בחברה משכנת, ולא בטאבו, חלות גם הבדיקות שפירטתי במאמר על קניית דירה שאינה רשומה בטאבו.

צ׳קליסט לפני חתימה

רשימה רחבה יותר של בדיקות לפני כל רכישה, גם בבניין שאין בו פרויקט, נמצאת בצ׳קליסט הבדיקות לפני רכישת דירה יד שנייה. מי שכבר בעל דירה בבניין ועומד לחתום בעצמו מול יזם, ימצא את הבדיקות שלו בצ׳קליסט לפני חתימה על הסכם פינוי בינוי.

שאלות ותשובות

אפשר לקנות דירה בבניין שבעליה כבר חתמו על פינוי בינוי?

כן. דירות כאלה נמכרות בכל שלב של הפרויקט. הקונה נכנס בדרך כלל לנעלי המוכר בהסכם עם היזם, וחותם על מסמך שבו הוא מצטרף להסכם ומקבל על עצמו את ההתחייבויות של המוכר. בדרך כלל נדרשת הסכמת היזם, והעסקה נבנית סביבה.

האם הקונה יכול לשנות את ההסכם שהמוכר חתם עליו?

ככלל לא. ההסכם נחתם בין היזם לבעלי הדירות, ולרוב באותם תנאים לכל הבניין. הקונה מקבל אותו כפי שהוא. לכן קוראים אותו לפני החתימה על הסכם המכר, ואם יש בו דבר שאינו מקובל על הקונה, ההחלטה היא אם לקנות, ולא איך לתקן.

מה קורה אם הפרויקט מתבטל אחרי שקניתי?

הקונה נשאר בעל הדירה הקיימת. לפי המדריך של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אם תנאי מתלה לא התקיים במועד שנקבע, ההסכם נחשב כאילו לא נכנס לתוקף. מה שנשאר לבדוק הוא מחיקת הערת האזהרה של היזם, ולכן כדאי לוודא מראש שיש בהסכם מנגנון למחיקתה.

מה המשמעות של הכרזה על מתחם פינוי בינוי?

לפי נוהל ההכרזה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ההכרזה מקנה הטבות במס שבח, במס רכישה ובמע״מ על שירותי הבנייה, הסדרים מיוחדים לעניין היטל ההשבחה, ואפשרות לתבוע בעל דירה שמסרב סירוב בלתי סביר. במסלול שבו היזם מבקש אותה, היא מחייבת תכנית שהופקדה לפחות ורוב מיוחס של בעלי דירות שחתמו.

האם אשלם מס רכישה על הדירה?

כן, על הקנייה מהמוכר, לפי הכללים הרגילים. הפטור בעסקאות פינוי בינוי חל על העסקה שבין בעל הדירה ליזם, והוא כפוף לתנאים ולתקרת שווי. איך הוא יחול על קונה שנכנס אחרי חתימת ההסכם, בודקים לפני החתימה.

אפשר לקבל משכנתה על דירה כזו?

בדרך כלל כן, אבל הבנק יבקש לראות את ההסכם עם היזם ואת הערבויות שבו, והמשכנתה תצטרך להסתדר עם השעבוד שהגורם המממן של הפרויקט דורש על הקרקע. את עמדת הבנק בודקים לפני החתימה.

אני קונה דירה כדי להשכיר אותה. מה צריך לבדוק?

שחוזה השכירות יאפשר סיום במועד הפינוי, בהודעה מוקדמת שמתאימה להודעה של היזם, ושהשוכר מבין זאת. לפי המדריך של הרשות, היזם מודיע על מועד הפינוי אחרי קבלת היתר הבנייה, והמדריך ממליץ על הודעה של 120 יום לפחות. החובה לפנות את הדירה במועד מוטלת על בעל הדירה.

כמה זמן לוקח עד שמקבלים את הדירה החדשה?

זה תלוי בשלב שבו הפרויקט נמצא כשקונים. בשלב ההחתמות מדובר בדרך כלל בשנים רבות, מפני שלפני הפינוי צריך תכנית מאושרת, היתר בנייה והסכם ליווי. בפרויקט שכבר יש לו היתר וליווי, הזמן הוא בעיקר תקופת הבנייה. ההסכם עצמו קובע את המועדים שהיזם התחייב אליהם.

קריאה נוספת

מי שמוכר, ולא קונה, דירה בבניין כזה, צריך לבדוק את חבויות המס שלו לפני שהוא קובע מחיר. ראו המלכוד במכירת דירה בפרויקט התחדשות עירונית.

כשהדירה בפרויקט עברה בירושה, הפטור נבחן לפי מועד הפטירה ביחס לשלבי הפרויקט. ראו דירה בירושה בפרויקט התחדשות עירונית.

לפני שבוחרים יזם, בעלי הדירות בודקים את מי שעומד מולם. ראו התקשרות עם יזם בהסכם להתחדשות עירונית. ואת השירות כולו ריכזתי בעמוד עורך דין פינוי בינוי.

מקורות

• נוהל הכרזה לבקשת יזם, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, קובץ שעודכן ב-24.12.2023. משמעויות ההכרזה, התנאים להכרזה, הרוב המיוחס והמסמכים שהיזם מגיש.
• מדריך להסכם פינוי בינוי, הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, קובץ מיום 8.2.2021. התנאים המתלים והמפסיקים, הערת האזהרה, ייפויי הכוח, הערבויות, המימון והפינוי. העמדה במדריך לגבי הפטור בגין דירה אחת במתחם אינה משקפת את התיקון מנובמבר 2021.
• חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), התשס״ו-2006.
• חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, סעיף 14.
• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג-1963, פרק חמישי 4.
• חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969, סעיפים 126 ו-127.
• חוק התכנון והבנייה, התשכ״ה-1965, התוספת השלישית, סעיף 3א.

המקורות הרשמיים נבדקו ב-22.10.2026. כל פרויקט פינוי בינוי מתנהל לפי ההסכם שנחתם בו, ובכל עסקה בודקים את ההסכם הספציפי, את מצב התכנון העדכני ואת הדין במועד העסקה. אין במאמר ייעוץ לעסקה מסוימת.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.