שמאי מכריע בהיטל השבחה: מתי פונים אליו, איך מתנהל ההליך, ומה עושים עם השומה המכרעת

שמאי מכריע הוא שמאי מקרקעין שממנה יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין כדי להכריע במחלוקת על גובה היטל ההשבחה, כאשר בעל הנכס אינו חולק על עצם החיוב. ההסדר קבוע בסעיף 14(ב) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965. מי שחולק על עצם החיוב, למשל על השאלה אם התכנית השביחה את הנכס בכלל, מי החייב או אם חל פטור, אינו פונה לשמאי מכריע אלא מגיש ערר לוועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה. ועל השומה המכרעת עצמה אפשר לערור לאותה ועדה בתוך 45 ימים.

המאמר הזה עוסק בשאלות שעולות בפועל אחרי שמגיעה דרישת היטל: איזה מסלול מתאים לתיק, מה השמאי המכריע בודק, מה צריך להיות בשומה הנגדית כדי שתשפיע, מה עושים כשהשומה המכרעת עצמה פגומה, ואיך ממשיכים להתקדם בהיתר או בעסקה בזמן שהמחלוקת מתבררת. את התמונה הבסיסית, מי חייב בהיטל ואיך נבנית השומה, הסברתי במדריך היטל השבחה.

מהו שמאי מכריע, ומה הוא אינו מכריע

השמאי המכריע הוא גורם שמאי ולא משפטי. תפקידו לקבוע את גובה ההשבחה, כלומר את ההפרש בין שווי המקרקעין לפני התכנית, ההקלה או השימוש החורג לבין שוויים אחריהם, ומכאן את סכום ההיטל. הוא אינו מוסמך להכריע אם קמה חבות בכלל. זה התחום של ועדת הערר.

ההבחנה נשמעת טכנית, אבל היא קובעת את כל המשך הדרך. לפי סעיף 13א לתוספת השלישית, החיוב בהיטל נקבע לפי שומת הוועדה המקומית לפי סעיף 4, לפי לוח שומה לפי סעיף 5, או לפי החלטה של שמאי מכריע, של ועדת ערר או של בית משפט. במילים אחרות, השומה המכרעת אינה עוד חוות דעת שמונחת על השולחן. היא נכנסת למקומה של שומת הוועדה ונעשית הבסיס לחיוב, אלא אם הוגש עליה ערר.

לצד השמאי המכריע פועל גורם נוסף שמבלבלים ביניהם: שמאי מייעץ. שמאי מייעץ ממונה על ידי ועדת הערר במסגרת ערר שיש בו גם שאלות שמאיות. ההליכים בפני שניהם מוסדרים בתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), תשס״ט-2008. ההבדל המעשי הוא מי מחליט. השמאי המכריע מוציא שומה שהיא עצמה ההכרעה. השמאי המייעץ מגיש חוות דעת לוועדת הערר, והוועדה היא שמחליטה אם לאמץ אותה.

המונח שמאי מכריע משמש גם בהסכמים פרטיים, למשל בהסכם שכירות ארוך או בעסקה בין שותפים, שבהם הצדדים מסכימים מראש על שמאי שיכריע בשווי. זה מנגנון חוזי, והסמכויות בו נגזרות מההסכם. המאמר הזה עוסק רק בשמאי המכריע שבסעיף 14 לתוספת השלישית.

שמאי מכריע או ערר: איך בוחרים את המסלול

הכלל: השאלה אינה איזה מסלול עדיף, אלא על מה אתם חולקים. סעיף 14(ב)(1) פותח את מסלול השמאי המכריע רק לחייב שאינו חולק על עצם החיוב. מי שיש לו טענה כלשהי לגבי עצם החיוב מגיש ערר לפי סעיף 14(א), ובאותו ערר מעלה גם את טענותיו לגבי הסכום.

איך זה נראה בתיקים אמיתיים

בעל דירה שהרחיב אותה לשטח כולל של 130 מ״ר וקיבל דרישת היטל חולק על עצם החיוב. סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית קובע שבנייה או הרחבה של דירת מגורים לשימוש המחזיק או קרובו, עד שטח כולל של 140 מ״ר, אינה נחשבת מימוש זכויות. זו שאלה משפטית, והמקום שלה בערר.

בעלים של מגרש שמסכימים שהתכנית החדשה השביחה את המגרש, אבל סבורים שהוועדה המקומית העריכה ביתר את שווי המצב החדש, חולקים על הסכום בלבד. זה המקרה המובהק של שמאי מכריע.

ויש מצבים מעורבים. שאלת תחולתו של הפטור לממ״ד היא שאלה משפטית, אבל היא משנה את החישוב. ועדת הערר במחוז תל אביב הבהירה ביום 7.10.2026 שבמחלוקת משפטית כזו אין מניעה, ואף יש טעם, שהשמאי המכריע יערוך תחשיבים חלופיים לפי כל אחת מהעמדות, וההכרעה המשפטית תישאר לוועדת הערר ולערכאות שמעליה. כך בדיוק נהגה השמאית המכריעה במתחם נורדאו מקס בנתניה, כפי שתיארתי בעדכון על הפטור לממ״דים ועל הבקרה מול תקן 21.

שלושה שיקולים מעשיים לפני ההחלטה

מי מחליט. במסלול השמאי המכריע מכריע אדם אחד, שמאי מקרקעין. בערר מכריע הרכב של ועדת הערר. בהחלטה של ועדת הערר במחוז תל אביב מיום 7.10.2026, למשל, ישבו יושב ראש עורך דין, שמאית מקרקעין ונציגת מתכנן המחוז. כשהמחלוקת נוגעת לפרשנות של תכנית, להרכב כזה יש יתרון.

מה נשאר פתוח אחר כך. מי שבחר במסלול השמאי המכריע מוותר בפועל על הטענה שאין חבות כלל, מפני שהמסלול פתוח רק למי שאינו חולק עליה. מי שיש לו טענה משפטית של ממש צריך לשקול את זה לפני שהוא פונה לשמאי המכריע ולא אחרי.

טעות שהוועדה המקומית יכולה לתקן בעצמה. סעיף 14(ו) מסמיך את הוועדה המקומית לשנות שומה רק בשל טעות בפרטי המקרקעין, בנתונים הפיזיים, בתכניות החלות או בזכויות. אם השומה נשענת על שטח מגרש שגוי או על תכנית שאינה חלה, כדאי להצביע על כך בפני הוועדה. אבל אין להניח שפנייה כזו עוצרת את מניין הימים להגשת ערר או בקשה, ולכן היא נעשית במקביל להכנת ההליך ולא במקומו.

המועדים: מה נמנה, וממתי

המועדים בהליכי היטל השבחה קצרים, והם נמנים מאירועים שונים. הטבלה שלהלן מרכזת את מה שקובע סעיף 14 לתוספת השלישית, לפי סדר ההתרחשות בתיק.

שני דברים על המניין עצמו. הראשון, המועד נמנה מהיום שבו השומה הובאה לידיעתכם בפועל, ולכן כדאי לתעד את יום המסירה, את הדרך שבה השומה הגיעה ואת מי שקיבל אותה. השני, פעולות שנראות כמו התקדמות אינן עוצרות את השעון: שיחה עם מחלקת ההיטלים, פנייה בכתב לוועדה המקומית, או המתנה להחלטה בבקשה להיתר. מי שמנהל משא ומתן עם הוועדה צריך להגיש את ההליך בזמן ולנהל את המשא ומתן במקביל.

לוח המועדים המלא, יחד עם רשימת המסמכים שכדאי לאסוף ושמונה עשרה בדיקות בשומה עצמה, נמצא בצ׳קליסט בדיקת דרישת היטל השבחה, מסמך עבודה להורדה ולהדפסה.

איך מתנהל ההליך בפני השמאי המכריע

הבקשה מוגשת ליושב ראש מועצת שמאי המקרקעין, וההליך מנוהל מול האגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים. סדרי הדין קבועים בתקנות משנת 2008 שהוזכרו למעלה. מה שחשוב לבעל הנכס הוא פחות הפרוצדורה ויותר מה נכנס לתיק בשלב הזה, מפני שזה החומר שהשמאי המכריע ישען עליו.

מה מונח לפני השמאי המכריע

בפועל, השמאי המכריע מקבל את שומת הוועדה המקומית ואת עמדת בעל הנכס, ובדרך כלל גם שומה נגדית של שמאי מקרקעין מטעמו. כשהמחלוקת נוגעת לשאלה תכנונית או הנדסית, הצדדים מגישים לא פעם גם חוות דעת של אדריכל או מהנדס. בתיק שרונה בתל אביב, למשל, הונחו לפני השמאי המכריע שתי חוות דעת אדריכליות סותרות, וכל אחת מהן הובילה לתוצאה שמאית אחרת.

מחקר עצמאי ומינוי מומחה

השמאי המכריע אינו מוגבל לחומר שהצדדים הגישו. ועדת הערר במחוז תל אביב ציינה בהחלטה מיום 7.1.2026 שהוא רשאי לערוך מחקר משלו ולמנות מומחים בהתאם לתקנות. תקנה 16(א) לתקנות משנת 2008 קובעת שכאשר השמאי המכריע רואה שלצורך ההכרעה עליו למנות מומחה, הוא מודיע לצדדים מיהו המומחה, והצדדים רשאים לטעון בקשר למינוי בתוך שבעה ימים מיום שנודע להם עליו.

המשמעות המעשית: אם הודעה כזו מגיעה, שבעת הימים הם הזדמנות אמיתית להשפיע על זהות המומחה ועל השאלה שתוצג לו. מי שמחמיץ אותם מגלה אחר כך שהשאלה נוסחה בלעדיו.

עלויות

להליך יש עלות ישירה, ובה שכר השמאי המכריע, ולעיתים גם עלות של מומחה שהוא ממנה. לצידה עומדת עלות השומה הנגדית וחוות הדעת מטעמכם. את הנתונים האלה כדאי לשים מול גובה הפער שבמחלוקת עוד לפני ההגשה. ועדת הערר עצמה הציבה את השיקול הזה בתיק שרונה, כשהציעה לצדדים לבחון הידברות לפני שתיווצר ההוצאה הכרוכה במינוי מומחה, וציינה שהיא רואה בחיוב פתרון מחלוקות בהסכמה, בכפוף לאישורה כנדרש בדין.

מה השמאי המכריע בודק בפועל

שומת היטל השבחה בנויה מכמה החלטות שמאיות, וכל אחת מהן יכולה להזיז את הסכום. אלה הנקודות שבהן מחלוקות מתבררות בדרך כלל, והן גם רשימת הבדיקה לשומה שקיבלתם.

המועד הקובע

סעיף 4(7) לתוספת השלישית קובע שהשומה נערכת ליום תחילת התכנית, או ליום אישור ההקלה או השימוש החורג, כאילו נמכרו המקרקעין בשוק חופשי. לא ליום הדרישה, לא ליום ההיתר ולא ליום המכירה. מועד קובע שגוי מזיז את בסיס השומה כולה, ולכן זו הבדיקה הראשונה.

המצב התכנוני הקודם

ההשבחה היא הפרש בין שני מצבים, והמחלוקת הכספית הגדולה נמצאת לא פעם דווקא במצב הקודם. סעיף 4(5) קובע שכאשר אושרו כמה תכניות בזו אחר זו בלי ששולם היטל, ההשבחה נמדדת מהשווי בסמוך לפני התכנית הראשונה ועד השווי מיד אחרי האחרונה. ובמצב הקודם צריך לכלול כל מה שהיה מותר לבנות לפני התכנית, גם מכוח דין ולא רק מכוח תכנית. כשהבניין נמצא בתחולת תמ״א 38, השאלה הזו מקבלת משמעות מיוחדת, שהסברתי בהלכת לויתן.

מה התכנית ביטלה, ולא רק מה היא הוסיפה

השבחה נמדדת לפי עליית השווי, לא לפי תוספת זכויות. בתיק כיכר המדינה בתל אביב נקבע שביטול מנהרה שתוכננה מתחת לבניינים, וביטול שלביות הביצוע שנגזר ממנו, קיצרו את משך הבנייה ולכן השביחו את המקרקעין. בית המשפט העליון סירב להתערב בקביעה הזו ביום 7.10.2026. מי שבודק בשומה רק את טבלת הזכויות בודק חצי מהתמונה. הפירוט בעדכון על החלטת העליון בעניין כיכר המדינה.

יכולת ניצול, דחייה וסיכון

זכות בנייה על הנייר אינה תמיד זכות שאפשר לממש. בתיק שרונה הורתה ועדת הערר לשמאי המכריע לקבוע אם נכון למועד הקובע קיימת אפשרות תכנונית ופיזית לממש יתרת שטחים של 448 מ״ר, וככל שהמימוש כרוך בדחייה, בסיכון או באי ודאות, לנמק את השפעתם על השווי. זו בדיוק השאלה שבה שומה נגדית טובה יכולה להוריד רכיב שלם.

שטחים

שטח דירה או שטח בנוי יכול להימדד בכמה דרכים, וההבדלים מצטברים לסכומים. בשומות מקרקעין שייחתמו מיום 1.1.2027 תחול הגדרה חדשה לשטח דירה לפי תקן 9.1, כפי שפירטתי בעדכון על תקן 9.1. מי שמנהל הליך שהשומה בו תיחתם אחרי המועד הזה צריך לבדוק איזו הגדרה הוחלה.

הצמדה

סעיף 9 לתוספת השלישית קובע שההיטל צמוד לפי שיעור העלייה הנמוך מבין מדד המחירים לצרכן לבין מדד תשומות הבנייה. הצמדה לפי מדד אחד בלבד, כשהמדד האחר עלה פחות, מנפחת את החיוב. זו בדיקה חשבונאית פשוטה, ומפתיע כמה פעמים כדאי לעשות אותה.

חלוקה בין שותפים ומימוש חלקי

שותפים במקרקעין חייבים בהיטל באופן יחסי לחלקם, לפי סעיף 11(א). בבית משותף, כשההשבחה נובעת מרכוש משותף שניתן להצמידו לדירה מסוימת, כמו חדר יציאה לגג, החיוב חל רק על בעל אותה דירה, לפי סעיף 11(ב). ובמימוש חלקי משלמים היטל בשיעור יחסי למידת המימוש, לפי סעיף 7(ב).

שומה נגדית: מה צריך להיות בה כדי שתזיז את התוצאה

שומה נגדית אינה מכתב התנגדות עם מספר אחר בסופו. כדי שתשפיע על השמאי המכריע, היא צריכה להתמודד עם שומת הוועדה רכיב אחר רכיב ולהראות איפה בדיוק היא שגויה ולמה.

הלקח הברור ביותר בעניין הזה מגיע מתיק כיכר המדינה. שומת הוועדה המקומית שם עמדה על כ-135 מיליון שקל. החיוב הסופי הועמד על כ-45 מיליון שקל, וכל ההפחתה הזו התרחשה בשלב אחד: בוועדת הערר, בעקבות חוות דעת של שמאי מייעץ שהצדדים הגישו לו חוות דעת מטעמם. בית המשפט המחוזי ובית המשפט העליון לא שינו דבר. כלומר, הסכום נקבע בשלב השמאי, והטענות שלא הוכחו שם לא נשמעו אחר כך.

מכאן כמה דרישות מעשיות שאני ממליץ לבדוק בכל שומה נגדית לפני שהיא מוגשת:

• מענה לכל רכיב. רכיב שהשומה הנגדית אינה מתייחסת אליו נשאר בפועל כפי שקבעה הוועדה.
• תשתית תכנונית מפורשת. טענה שזכות מסוימת הייתה קיימת במצב הקודם צריכה להיות מוכחת ממסמכי התכניות ומנוסח התקנות במועדים הרלוונטיים, ולא רק להיטען.
• חוות דעת מקצועית נוספת כשהשאלה אינה שמאית. שאלה של יכולת ניצול פיזית או תכנונית נשענת לא פעם על חוות דעת של אדריכל או מהנדס.
• הפרדה בין טענות שמאיות לטענות משפטיות. טענה משפטית, כמו תחולת פטור, מוצגת בנפרד ועם תחשיב חלופי, כדי שאפשר יהיה ליישם את ההכרעה בה בלי להחזיר את השומה.
• עקביות עם העסקה. נתונים שהוצגו במקום אחר, למשל בדיווח למס שבח או בהסכם המכר, ייבחנו מול השומה הנגדית. סתירה ביניהם פוגעת באמינותה.

שומה נגדית נערכת על ידי שמאי מקרקעין. כשהתיק מערב גם שאלות משפטיות, יש ערך בעבודה משותפת של שמאי ועורך דין כבר בשלב הזה, כדי שההפרדה בין הטענות תיעשה נכון מההתחלה.

כשהשומה המכרעת אינה מכריעה

שמאי מכריע חייב להכריע. ועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה במחוז תל אביב קבעה ביום 7.10.2026, בערר תא/81133/1121, ששמאי מכריע אינו יכול להציג שתי חלופות שומה הנשענות על הנחות תכנוניות שונות ולהעביר לוועדת הערר את הבחירה ביניהן. כשההכרעה השמאית תלויה בשאלה מקצועית שחורגת ממומחיותו, עליו להשלים את הבירור בתוך הליך השומה, ובמידת הצורך למנות מומחה לפי תקנה 16.

הסכומים בתיק הזה מסבירים למה זו אינה הערה פרוצדורלית. שומת הוועדה המקומית תל אביב יפו העמידה את ההיטל על 126,949,781 ש״ח. העוררות טענו ל-28,254,720 ש״ח. השמאי המכריע קבע 97,934,235 ש״ח. השאלה שנותרה פתוחה, יתרת 448 מ״ר, הוחזרה לשמאי המכריע כדי שימנה מומחה ויוציא שומה מתוקנת אחת.

החריג: כשהמחלוקת בין החלופות היא משפטית במהותה, למשל כשיש פסיקה סותרת של ערכאות שוות מעמד וטרם ניתנה הכרעה מחייבת, אין מניעה שהשמאי המכריע יערוך תחשיבים חלופיים, וההכרעה המשפטית נשארת לוועדת הערר. מה לבדוק בשומה מכרעת שקיבלתם: האם היא מכריעה בכל השאלות המקצועיות שהועלו; האם השמאי כתב בעצמו שלכאורה נדרש יועץ חיצוני ולא מינה; ואם מונה מומחה, האם קיבלתם הודעה והזדמנות לטעון בתוך שבעה ימים. הניתוח המלא של ההחלטה נמצא בעדכון על חובת השמאי המכריע להשלים את הבירור.

ערר על שומה מכרעת

מי שאינו מקבל את השומה המכרעת מגיש ערר לוועדת הערר בתוך 45 ימים, לפי סעיף 14(ב)(4) לתוספת השלישית. ועדת הערר אינה מתחילה מאפס. היא בוחנת את השומה המכרעת, ויש לה כלים משלה לבירור: סעיף 12ב(ב) לחוק התכנון והבניה, החל על ועדת הערר לפיצויים ולהיטלי השבחה מכוח סעיף 12ח, מסמיך אותה לקבל חוות דעת של מומחה בכל עניין הנדון בפניה, ותקנה 14 לתקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בוועדות ערר בעררים לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק), התשע״א-2010, מוסיפה סמכות לדרוש מסמכים ולקבל חוות דעת ככל שתראה לנכון.

מה עובד בערר כזה? טענות שמראות שהשומה המכרעת לא הושלמה, שהיא סוטה מהוראות שניתנו לשמאי, שהיא נשענת על הנחה משפטית שגויה, או שנפל בהליך פגם, למשל מינוי מומחה בלי הודעה לצדדים. מה עובד פחות? מחלוקת כללית על בחירת שיטת השומה או על המשקל שניתן לכל רכיב. בית המשפט העליון ציין בעניין כיכר המדינה שמדובר בקביעות של גורמים מקצועיים, שהם בעלי הידע והמומחיות להכריע בשאלות של השבחה או פגיעה מתכנית.

על החלטת ועדת הערר אפשר לערער לבית המשפט לעניינים מינהליים, לפי סעיף 14(ד). השלב הזה עוסק בחוקיות ההליך ובשאלות משפטיות, ולא בבחינה מחדש של השווי. ובית המשפט העליון, כאמור, נותן רשות ערעור בגלגול שלישי במשורה, במקרים חריגים של שאלה משפטית עקרונית או חשש לעיוות דין. מי שמגיע לשלבים האלה עם טענה שמאית במקום טענה משפטית, מגיע עם הכלי הלא נכון.

בזמן שההליך מתנהל: היתר, עסקה וערובה

מחלוקת על ההיטל אינה חייבת לעצור את הפרויקט או את העסקה. סעיף 10(ג) לתוספת השלישית קובע שלא יינתן היתר, לא תינתן הקלה ולא יותר שימוש חורג כל עוד לא שולם ההיטל או ניתנה ערובה להבטחת תשלומו. הערובה היא הכלי שמאפשר להתקדם. הבחירה בין תשלום מלא לבין ערובה היא החלטה כלכלית, שתלויה בעלות המימון של הערובה ובגודל הפער שבמחלוקת.

במכירה, דרישת ההיטל עולה בדרך כלל בשלב האישורים שנדרשים לרישום הזכויות, ואת סדר האישורים הסברתי במהחתימה ועד הטאבו. החייב בהיטל לפי סעיף 2 הוא הבעלים, או החוכר לדורות. ההסכם בין הצדדים יכול לקבוע מי נושא בו כלכלית, ובעסקאות מול יזם, כמו עסקת קומבינציה או פרויקט התחדשות עירונית, ההיטל מוטל לא פעם חוזית על היזם. לכן לפני שמחליטים אם להשיג, כדאי לבדוק על מי תיפול התוצאה בפועל, ומי אמור לנהל את ההליך לפי ההסכם.

ויש צד נוסף לאותה שאלה. כשהשומה המכרעת או החלטת ועדת הערר מגיעות אחרי שהעסקה כבר נסגרה, ההסכם צריך לקבוע מראש מה קורה עם הפרש לחובה או לזכות. בעסקה שבה ידוע שתלויה מחלוקת על היטל, זה סעיף שכדאי לנסח במפורש ולא להשאיר להסכמה מאוחרת.

החלטות שמאים מכריעים: מה אפשר ללמוד מהמאגר

מאגר החלטות השמאים המכריעים פתוח לעיון באתר הממשלה. הוא כלי עבודה טוב, בתנאי שמשתמשים בו נכון. שומה מכרעת מכריעה בתיק שבו ניתנה, בין הצדדים לאותו תיק, ואינה תקדים שמחייב שמאי מכריע אחר. מה שהיא כן נותנת הוא תמונה של האופן שבו שמאים מכריעים התייחסו לתכנית מסוימת, לאזור מסוים או לסוגיה שמאית חוזרת.

כשאני בודק שומה של ועדה מקומית, השאלות שהמאגר עוזר לענות עליהן הן מעשיות: האם אותה תכנית כבר נבחנה בשומות מכריעות אחרות, ואיך נקבע בהן המצב הקודם; איזה מקדם דחייה או סיכון הוחל על זכויות דומות; ואיך טופלו שאלות של שטחים. החלטה שמציגה שתי חלופות בשאלה מקצועית ומשאירה את הבחירה לאחר, היא לאור ההחלטה מ-7.10.2026 דוגמה למה שאסור לשומה מכרעת להיות, ולא מודל לחיקוי.

מצבים שבהם כדאי לעצור ולבדוק את עצם החיוב

לפני שבוחרים במסלול השמאי המכריע, כדאי לוודא שאין בתיק טענה משפטית שסוגרת את השאלה כולה. אלה המצבים שבהם זה קורה הכי הרבה:

• העברה ללא תמורה לקרוב. לפי הגדרת מימוש זכויות בסעיף 1 לתוספת השלישית, העברה ללא תמורה מאדם לקרובו והעברה מכוח דין אינן מימוש. קרוב מוגדר שם כבן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא, צאצא של בן הזוג, אח ובני זוגם.
• העברה בין בני זוג אגב פירוד. בתיקון 146 לחוק מיום 6.11.2023 הוחרגה גם העברה על פי פסק דין שנקבעה בו העברת זכויות בין בני זוג אגב פירוד.
• הרחבת דירה עד 140 מ״ר לשימוש המחזיק או קרובו, לפי סעיף 19(ג)(1). מעל השטח הזה ההיטל יחסי לגודל התוספת. ומכירה של דירה כזו אינה נחשבת מימוש אם המחזיק או קרובו גרו בה ארבע שנים לפחות מגמר הבנייה, לפי סעיף 19(ג)(2).
• דירה שהתקבלה בירושה. השאלה מתי נוצר החיוב ומי מהיורשים חייב משפיעה על כל החישוב, כפי שהסברתי בהיטל השבחה על דירה שהתקבלה בירושה.
• מרחב מוגן. הפטור לממ״ד נבחן לפי השימוש בפועל ולפי מה שהתבקש בהיתר. בעסקת קומבינציה, בית המשפט המחוזי קבע ביום 29.9.2026 שהוא אינו חל על חלק הקרקע שנמכר ליזם, כמפורט בעדכון על הפטור לממ״ד בקומבינציה.
• שיעור ההיטל. מחצית ההשבחה היא נקודת המוצא, אבל התוספת השלישית מכירה גם בשיעורים מופחתים במסלולים מסוימים, ורשות מקומית מוסמכת בתנאים מסוימים לקבוע שיעור מופחת בתחומה. שיעור שגוי הוא שאלה משפטית, והפירוט מופיע בצ׳קליסט ההשגה.
• מקרקעי ישראל. סעיף 21 קובע הסדר נפרד במקרקעין שלא הוחכרו בחכירה לדורות, ובמקרקעין שהוחכרו לשימוש חקלאי ויעודם שונה.

אם אחד מאלה רלוונטי, המסלול הוא ערר, גם כשיש בנוסף מחלוקת על השווי.

השבועיים הראשונים אחרי שמגיעה שומה

סדר הפעולות שאני ממליץ עליו, מהיום שבו השומה מגיעה:

שאלות ותשובות

מי ממנה את השמאי המכריע

יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין, לפי סעיף 14(ב)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה. ההליך מנוהל מול האגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים, וסדרי הדין קבועים בתקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), תשס״ט-2008.

אפשר לפנות לשמאי מכריע אם אני חולק גם על עצם החיוב

לא. מסלול השמאי המכריע פתוח לחייב שאינו חולק על עצם החיוב. מי שחולק על עצם החיוב מגיש ערר לוועדת הערר בתוך 45 ימים, ובאותו ערר מעלה גם את הטענות לגבי הסכום. הוועדה יכולה למנות שמאי מייעץ שיבחן את השאלות השמאיות.

כמה זמן יש לערור על שומה מכרעת

45 ימים, לפי סעיף 14(ב)(4) לתוספת השלישית. כשהשומה מוחזרת לשמאי המכריע להשלמה, המניין לגבי השומה המתוקנת עשוי להתחיל רק מהמצאת ההשלמה לצדדים, ולכן כדאי לבדוק בכל החלטה ממתי בדיוק נמנה המועד.

מה ההבדל בין שמאי מכריע לשמאי מייעץ

שמאי מכריע ממונה על ידי יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין, במסלול שבו עצם החיוב אינו שנוי במחלוקת, והשומה שלו היא ההכרעה. שמאי מייעץ ממונה על ידי ועדת הערר בתוך ערר, ומגיש חוות דעת שהוועדה מחליטה אם לאמץ.

האם חייבים לשלם את ההיטל לפני שמשיגים עליו

לא בהכרח. לפי סעיף 10(ג) לתוספת השלישית אפשר לתת ערובה להבטחת התשלום במקום לשלם, וכך לקבל היתר או להתקדם בעסקה בזמן שההליך מתברר.

האם שמאי מכריע יכול להכריע בשאלת פטור

תחולת פטור היא שאלה משפטית, וההכרעה בה נתונה לוועדת הערר ולערכאות שמעליה. כשהשאלה המשפטית משפיעה על החישוב, השמאי המכריע רשאי לערוך תחשיבים חלופיים לפי כל עמדה, כדי שאפשר יהיה ליישם את ההכרעה בלי להחזיר את השומה.

מה עושים אם השמאי המכריע הציג שתי חלופות ולא הכריע

אם החלופות נוגעות לשאלה מקצועית, תכנונית או הנדסית, זו שומה שלא הושלמה. לפי החלטת ועדת הערר במחוז תל אביב מיום 7.10.2026, השמאי המכריע חייב להשלים את הבירור, ובמידת הצורך למנות מומחה לפי תקנה 16. זו עילה לערר בפני עצמה.

האם החלטה של שמאי מכריע בתיק אחר מחייבת בתיק שלי

לא. שומה מכרעת מכריעה בתיק שבו ניתנה. החלטות קודמות מהמאגר הפתוח באתר הממשלה הן כלי עזר להבנת האופן שבו נבחנו תכניות וסוגיות דומות, ולא תקדים מחייב.

מקורות

• חוק התכנון והבניה, התשכ״ה-1965, התוספת השלישית: סעיף 1 (הגדרות השבחה, מימוש זכויות וקרוב), סעיף 2, סעיף 4(5) ו-4(7), סעיף 7(ב), סעיף 9, סעיף 10(ג), סעיף 11, סעיף 13א, סעיף 14(א), 14(ב)(1), 14(ב)(4), 14(ד) ו-14(ו), סעיף 19(ג), סעיף 21. וכן סעיפים 12ב(ב) ו-12ח לחוק.
• תקנות התכנון והבניה (סדרי דין בבקשה להכרעה לפני שמאי מכריע או שמאי מייעץ), תשס״ט-2008, תקנה 16(א).
• תקנות התכנון והבניה (סדרי הדין בוועדות ערר בעררים לפי סעיף 14 לתוספת השלישית לחוק), התשע״א-2010, תקנה 14.
• ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה, מחוז תל אביב, ערר תא/81133/1121, קבוצת רכישה יונייטד שרונה וקבוצת ב.ס.ר הנדסה ופיתוח בע״מ נגד הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב יפו, החלטה מיום 7.10.2026. נוסח ההחלטה
• בר״ם 43362-04-26 הר נוף ואח׳ נגד הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, בית המשפט העליון, השופטת יעל וילנר, החלטה מיום 7.10.2026. נוסח ההחלטה

תוקף ועדכניות. סעיפי התוספת השלישית נבדקו בנוסח המאוחד והמלא של חוק התכנון והבניה שפורסם באתר הממשלה, נכון לדצמבר 2021. תיקוני החקיקה שפורסמו אחריו נבדקו בנפרד עד 7.9.2026, וסעיף 14 לא שונה בהם. תיקון 146 מיום 6.11.2023, שהוזכר במאמר, הוא מבין התיקונים שנבדקו. המועד המחייב בתיק קונקרטי הוא המועד שנקבע בדין ומופיע בשומה שנמסרה.

המשך קריאה באתר

• היטל השבחה: המדריך המקיף, ובו מנגנון החיוב, הפטורים ודרכי ההתמודדות
• היטל השבחה: מי משלם, מתי משלמים, ואיך נבנית השומה
• הקלות הבנייה נסגרו והערים מעגנות את הזכויות בתכניות, ומה זה עושה להיטל
• ירידת ערך לפי סעיף 197, הכיוון ההפוך: כשהתכנית פוגעת בשווי
• עורך דין תכנון ובנייה: היתרים, חריגות בנייה והתנגדויות
• מס שבח: מדריך מקיף, למי שההיטל עולה אצלו במסגרת מכירה

נכתב על ידי עו״ד נאור גלברג, עורך דין נדל״ן ושמאי מקרקעין. עודכן ביום 25.10.2026.
המאמר הוא מידע מקצועי כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או שמאי. התוצאה בכל תיק נגזרת מנתוני הנכס, מהתכניות שחלו עליו ומהמועדים שבו. לפני כל פעולה, ובוודאי לפני שחולף מועד הגשה, יש להיוועץ בעורך דין או בשמאי מקרקעין.

עו''ד נאור גלברג

עורך דין ושמאי המקרקעין נאור גלברג, הינו בעל תואר ראשון B.LL במשפטים בהצטיינות, ובוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין מאונ' אריאל. עו"ד נאור גלברג מחזיק בניסיון של למעלה מעשור בתחום הנדל"ן, במהלכן ליווה למעלה מ-1000 עסקאות נדל"ן, בהן זכה ללוות מאות עסקאות נדל"ן, לרבות עסקאות מכר של דירות יד שנייה ודירות מקבלן, זאת לצד ליווי וייצוג בפרויקטים של תמ"א 38 ופינוי בינוי, עסקאות קומבינציה, ליווי תב"עות וייצוג מול ועדת תכנון, מיסוי מקרקעין קבוצות רכישה ועוד. עו"ד נאור גלברג משמש כחבר בוועדת קניין, בוועדת התחדשות עירונית ובוועדות מיסוי מקרקעין של לשכת עורכי הדין.

חבר פורום קניין ומקרקעין לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת התחדשות עירונית לשכת עורכי הדין.

חבר וועדת מיסוי מקרקעין לשכת עורכי הדין.

מנהל פורומים אינטרנטיים בדיני מקרקעין ותמ"א 38 ומרצה בנושאי נדל"ן.